业绩会直击 | 旭辉林中：市场调整在年中时就会见底

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与前一年相比，今年的演出会有许多新面孔。董事长兼执行董事林忠和总裁林瑞麟仍然是香港和上海的领导人。

在香港，除了执行董事兼副总裁杨欣和投资者关系部主任梁之外，国内投资者关系部主任杨磊也被更换。在执行副总裁、金融中心总经理潘的陪同下，雷蒙已经不再是千里之外的唯一一个上海人。

森林无疑对2018年的表现相当满意。当主持人请他上台介绍表演的精彩部分时，林带着遗憾的表情说:让我向你汇报一下徐慧去年的表演。时间只有20分钟。

根据年报，徐汇2018年的销售额为1520亿元，同比增长46%，比年初设定的目标高出10%。收入和利润方面，结转收入424亿元，同比增长33%；核心净利润约55.4亿元，同比增长36%。毛利率为34%，核心净资产收益率达到23.8%。

良好的盈利能力也体现在股息上。林忠表示，徐汇将支付每股0.3港元的股息，这将继续保持30%以上的年增长率。

他笑着说:2012年徐汇上市时，其股价为1.33港元。截至此次股息，徐汇已支付1.06港元。如果你明年再付利息，你基本上可以偿还持有股票的成本。

性能来自更多不同的地区

除了数据的增加，各地区的贡献率是徐汇2018年业绩变化最大的。

据了解，去年徐汇各区域集团销售额均超过100亿元，其中浙江销售额超过200亿元。然而，尽管浙江贡献了相当大的业绩比例，但总体而言，长三角地区的销售比例大幅下降。

2018年，徐汇长三角、环渤海、中西部和华南地区的销售额分别占48%、24%、23%和5%。2017年，这一比例将分别为62%、22%、14%和2%。从销售情况来看，徐汇在各地区的发展逐渐趋于平衡。

一个重要的数据是，2017年徐汇的业绩来自28个城市的贡献，2018年这个数字上升到44个。

销售区域越广，风险就越分散。森林说。

2019年，徐汇拥有约3500亿可销售资源，其中87%分布在一、二线和准二线。相比之下，森林无疑对一线和二线城市的市场表现更加乐观。他指出，经过几年的调整，许多一线和二线城市已经触底反弹。

鉴于市场的判断，2019年森林将不断调整和把握徐汇的推进节奏。在他看来，今年的行业去工业化程度是先低后高。

所以今年年初，我们会放慢推货的速度，接下来的市场会更加乐观。他预测，本轮市场调整将在年中见底，市场将保持稳定，然后逐步复苏。

土地是未来的销售，徐汇在征地布局上也瞄准了一二线城市。根据数据，徐汇在2018年收购了93块土地。目前，土地储备总量约5500万平方米，总价值约8000亿元，主要分布在一、二线城市，占90%。

在此之前，徐汇的低比例土地收购权经常受到质疑。然而，自去年下半年以来，这种情况发生了很大变化。

据了解，徐汇去年第四季度土地收购金额的股权比例达到75%，年度股权比例提高到54%。

我们今年的目标是将土地购买权的比例提高到70%。林忠自信地说，今年他买的土地越多，权益比例就越高。然而，他指出，为了保持稳定，2019年的土地购买预算应低于回报资金的45%。

一线城市主要是做生意

它不仅限于住宅建筑。徐汇似乎更喜欢自己建造一个房地产生态结构。永胜人寿成功分拆上市无疑是徐汇去年的一大亮点。

林伟民在上海业绩会上表示，他对永胜在港股上的表现非常满意，股价在高峰期上涨了近80%，被视为地产股的第一梯队。

也许是因为永生服务的良好表现，除徐汇住宅外的长期出租公寓和商业部门也受到了参与媒体的关注。

当被问及香港长期租赁公寓的首次公开募股时，林忠表示，这项业务未来肯定会进入资本市场，具体时间仍取决于未来的市场机会。

尽管林忠表示，他不会追求长期租赁公寓的纯规模增长，但他对长期租赁公寓的管理显然有自己的目标。杨欣表示，今年长期租赁公寓的目标是挑战8万套公寓的管理，并开放4万套公寓。我们以长期租赁公寓为主营业务，希望未来有更好的表现。

众所周知，利润是许多长期出租公寓的房地产开发商头疼的问题。林忠也承认徐汇的长期出租公寓仍然没有盈利，但它已经有了自己的发展模式。

据林忠介绍，徐汇的长期租赁公寓是轻重结合，可以通过运营赚钱，并受益于未来的资产管理。然后他笑着说:这方面涉及到公司的一些秘密，所以我不会继续执行。然后，他补充道，一线城市更适合开发长期租赁公寓。

在业务布局上，徐汇仍主要集中在一线城市的办公室和一线、二线城市的业务。现在我们正计划增加出租房产的增长。林忠透露，徐汇仍有五个商业项目将在未来两三年内进入市场。

巧合的是，上海演出交易会上也讨论了业务发展。蓝鸿震表示，徐汇的经营策略正在稳步改善，去年租金翻了一倍多，2019年租金可能还会翻一番。他自信地说。

对于每一部分的布局，森林都有一个清晰的概念。一线城市以商业为主，二线城市以住宅为主，三、四线城市以商业和住宅为主。商业用地、住宅开发支持商业开发。

他坦言，未来一两年内，徐汇整体业务的比重将从10%左右提高到15%左右，从15%提高到20%左右。最近，我们也讨论过，如果你看看10年后的徐汇，可能与香港的新鸿基地产一样，一半是发展业务，一半是收租业务。

来源：广州新闻直播