艰难一年 | 保利周期

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编者按:我们正处于一个前所未有的创新时代，很难预测未来。我们如何进一步重建未来？对于房地产行业的未来，这是一个特殊的命题。每个人都有自己的判断，每个企业都在调整自己的战略和模式。无论如何，所有关于未来的推测和重建未来的尝试都应该基于过去的经验和总结。

因此，通过对基准房地产企业2018年经营战略和业绩的分析，视点房地产新媒体研究团队的视点指数对困难的一年展开了一系列深入报道。让我们来看看这些房地产企业如何应对艰难的2018年。2019年打下了什么样的基础？他们如何重建他们的未来？

观点指数人类学将一个人的一生分为七个周期，不同的周期有不同的成长弧线。

对于保利来说，它也有自己的周期。招募数千美元是第一个周期。现在保利处于第二梯队，正处于第二个增长周期。

在这个循环中，我无法忍受。在2017年底的股东大会上，宋广菊对前三名大声疾呼。

过去一年，无论保利走到哪里，前30%都成了它无法回避的障碍。每一次销售发布，每一次土地收购和仓储扩张，以及每一次融资操作都被外界归结为三大内在欲望。

保利地产除主营业务外，还努力重返前三名:9月，保利地产宣布将公司名称改为保利发展，旨在加快多元化发展。

在第二个周期中，保利在过去的一年中朝着下一个周期又前进了几步，但仍有一些困难的步骤？

重返前三名

许多年前，房地产行业的四大巨头招募了数千黄金。当时，这4家地产企业是业界的招牌。

这是保利的第一个周期。这家房地产企业诞生于1992年。10年后，它在2002年完成了股份制改革，并开始向全国移动。它于2006年上市，并迅速上升；即使在2008年，当金融危机席卷全球并影响到房地产行业时，保利也能够以低成本扩大其近600万平方米的存储空间。

保利一直与万科处于高光期的第一梯队。从2008年到2012年的五年间，万科的销售额增长了五倍，复合年增长率为55%。同样在2012年，保利的销售额达到1017亿元，成为继万科之后第二个销售额超过1000亿元的房地产企业。

命运就像一个笑话。自2012年以来，保利从未出现在销售排行榜的前三名。在高速周转和快速交货的风格下，碧万恒已成为新周期的行业领导者。

近年来，保利与第一梯队的差距从最初的500亿元逐渐拉大。即使在2015年，保利也跌出了前五名，排在第六位，年销售额为1471亿元，而曾经与之同行的万科销售额为2627亿元，已经增长了1000亿元。

2017年后，毕万衡已突破5000亿元大关，保利已开盘近2000亿元；对于保利本身来说，从1000亿元到3000亿元，这2000亿元已经过去了五年，这期间的销售增长率基本在40%以下。

无论是内在的还是外在的，泡利显然不能坐以待毙。在2017年5月的股东大会上，总经理刘平表示:对于保利来说，它希望保持其作为第一方阵的地位，这一差距将不会被允许继续扩大。

然后，在12月的股东大会上，宋广菊再次展示了他的决心:我相信保利将在未来两三年内再次跻身前三。

前三个口号一喊出来，保利就注定要在接下来的一年里生活在聚光灯下。

保利公布的年度业绩显示，保利2018年的销售额为4048亿元，仍落后第四名融创600亿元，落后第三名恒大近1500亿元。

遗憾的是，当保利在头八个月保持高增长率时，它一直排在第四位；然而，金九月、银十融创的月销售额突破500亿元，达到全年的峰值，之后的11月和12月的业绩一直保持在400亿元以上，这也扭转了排名。

宋广菊三大口号的最后一句话是:保利地产明年可能不可能重返前三，但前五名还可以。这样，尽管保利今年在排名上没有取得突破，但它达到了标准，至少没有出错。然而，与保利2017年近几年47.5%的最高增长率相比，今年近31%的增长率仍略逊一筹。

此外，在存货消化方面，截至2014年上半年，保利的存货总额为4846亿元，预收款总额为2911亿元。库存/平均预收款指数约为1.95，而2014年上半年该指数为2.25，库存压力继续下降。

依靠手中的土地储备，虽然销售没有大的突破，保利没有忘记先储存粮食和草。自2017年以来，保利在土地储备方面采取了很多举措，尤其是在过去一年。

截至2018年前三季度，保利累计新增扩建项目108个，新增建筑面积2456万平方米，总收购成本1636亿元。截至第三季度末，保利的待开发面积为9289万平方米，而2016年的待开发面积仅为6344.23万平方米。

3月初，保利频频出手，一天之内投出74亿元拿下佛山；随后，在一片号称历史上最长的土地上，经过10个小时499轮的激烈竞标，杭州萧山地块以100.99亿元的总价中标，成交底价达到每套3万元；4月底，保利成为广州土地拍卖的最大赢家，以65亿元赢得两个名次。

7月下旬，佛山千灯湖土地以85.78亿元的最高价格中标，创下当地土地拍卖总价最高的新纪录。

有趣的是，该地块的起拍价为71亿元，但保利在开始提交报价时报出的最高价格为85.78亿元，比起拍价高出14亿元；随后，万科，另一个竞争对手，提交了一份确认，它不会接受最高的土地价格限制。

这意味着，在万科没有真正招标的情况下，保利直接提价14亿元，以最高价85.78亿元赢得土地。这场本地拍卖已经成为保利的独角戏。

可以发现，在重返前三的意愿下，扩大土地储备是保利的当务之急。

更名后想象力贫乏

尽管房地产销售是一个大问题，保利在行业多元化趋势下努力重返前三，但它意识到，在进入下一个周期的过程中，它面临的竞争不再局限于住房开发。

正如于亮曾经说过的那样:中国房价单边快速上涨的时代已经结束，靠房价上涨赚钱已经不再可行。

事实上，保利的多元化计划自2002年以来就已步入正轨。保利当时刚刚完成股份制改革，提出了三大发展战略，包括以房地产为重点、适度扩大相关产业的发展方向。

时隔十多年，2015年，宋广菊微博称保利是一个刷牙社交平台，并发布了保利5p策略。2016年，财务报告揭示了一个主翼和两个副翼的新方向。

虽然保利多次调整战略，表明其发展多元化的意图，但并没有引起太大的轰动。

就收入比例而言，虽然其他业务的比例有所增加，但截至2018年上半年，保利地产销售收入为539.37亿元，仍占总收入的90.86%。

还是因为这种被动局面，以及对即将到来的行业上限的担忧，保利在多元化的道路上迈出了一大步，更名为保利。

2018年9月，保利地产宣布更名为保利发展，并提出了房地产生态开发平台的概念，以房地产投资、开发、运营和资本运营为基础，提供基于产业生态系统的综合服务。更名的原因简单明了，这是为了体现公司多元化的发展方向，进一步加快两翼业务的市场化发展。

从视点指数来看，自2018年以来，至少有10家房地产企业准备或完成了更名工作，如时代、龙湖、澳远、钟君、和晶泰富等。，并将“房地产”改为“集团”。

在保利的计划中，在保利地产升级为保利发展后，包括保利建筑、保利地产、保利经纪和保利商业在内的11个行业也将升级为与房地产开发平台平行的业务部门。

实际上，保利过去一年在多元化方面最大的举措是将其代理业务与何复进行了出色的整合。

从年初框架协议签署，到5月份实际合作，到8月份重组合并完成，保利和合肥黄辉分别拿出二手代理业务订单进行重组，合肥黄辉、合肥房地产、保利投资、保利艾嘉均在资产重组后并入合肥黄辉(中国)，其中保利持有43.9%的股权，合肥黄辉集团持有56.1%的股权。

在保利看来，随着与何复的精彩业务整合，其代理业务将跃居行业第一。

除保利地产在新三板成功上市，房地产金融的资金管理规模一度高达785亿元外，保利发展的其他多元化业务并没有太大改善。例如，在一主两翼战略中占据较大比重的养老金业务，自2012年推出首个养老金产品以来，仍处于探索和试点阶段，如海外项目收入下降甚至亏损。

我还记得在更名的新闻发布会上，媒体问宋广菊:随着保利的发展，保利地产会消失吗？宋广菊回答:不，没有保利地产，就没有保利发展。

目前，房地产无疑仍是保利进入下一个周期的最大筹码。保利的多元化经营甚至更名行动能给保利带来多少好处，以及保利能采取多少步骤实现前三个目标，还有待观察。

下一个周期

前三个口号喊完了，名字也改了。下一个周期之前有多少步？

第三和第四条线的下沉可能是保利的一个突破。可以追溯到2018年9月保利召开的更名大会上，宋广菊总结了三大房地产企业快速发展的原因。其中之一就是对重点一、二线城市的监管，这使得资金流向了碧桂园和恒大长期坚持的三、四线城市。

一线和二线城市一直是保利的主战场。从半年度报告看，保利销售业绩的核心贡献仍来自一线和二线城市，占销售额的近78%，其中珠三角和长三角两大核心城市群分别占31%和20%。

然而，不应忽视的是，保利在三、四线城市的销售比例近年来一直在上升。

土地储备更加明显。截至2018年上半年，保利地产土地总储量为1.4411亿平方米，其中55%位于一、二线城市；在8950万平方米的待开发土地中，一、二线城市约占61%。

此外，上半年新增1510万平方米土地中，一、二线城市扩张面积占50%，而2017年同期比例高达75%；在今年上半年的新扩建项目中，涉及的城市包括揭阳、德阳、眉山、孝感和揭阳等近20个三、四线城市。

种种迹象表明，保利在城市布局和土壤储量分布上有意识地向第三、第四条线转移，将这一逻辑归因于保利回归前三的转型是可以理解的。

近年来，三、四线城市成为房价上涨和房企贡献的生力军，前三名城市主要集中在三、四线城市。

然而，保利效仿这个例子明智吗？在最后一波去库存化之后，三线和四线城市仍然有足够的购买力吗？

三线和四线城市的红利将发放多久还不确定。目前已经开始降温，一些三、四线城市也面临调控，这将影响相关项目的销售，尤其是大都市周边的一些项目。一些业内人士表达了他们对该指数的看法。

除了转向第三和第四条线，保利还参与了另一条重返前三名的路线，即并购。

在马太效应的影响下，房地产企业与联亨的重组整合大戏频频上演。这种看似复杂而费力的方式也是房地产企业在规模竞争中达到顶峰或至少不落后的生存之道。

自2016年收购AVIC地产以来，保利一直陷于重组的僵局，保利地产走上了整合之路。

整合于2016年终止，并于2017年底重启。在过去的2018年，保利发展和保利地产之间的僵局终于打破了。

中期报告显示，保利已完成收购保利(香港)控股有限公司50%股权的股权交付，基本完成了中国保利集团有限公司国内房地产业务的整合..

保利香港控股为投资控股公司，其主要资产为持有保利地产集团有限公司39.66%的股份(实际持有40.39%的投票权)。换句话说，保利间接收购了保利地产约20%的股权。

值得注意的是，保利秘书长黄海曾表示，公司不会直接合并保利地产，但仍将通过保利集团合并其财务报表。换句话说，保利地产的整合不能直接影响保利销售的发展。

然而，在此之前，保利地产和保利地产长期面临着横向竞争和内部资源分割的问题，其中最大的限制是理论上保利地产和保利地产不能同时进入同一个城市。

整合后，保利地产集团未来的城市扩张将不再受到限制。例如，8月，保利进入济南，这是以前划分到保利房地产的业务范围。

随着保利地产最初落户城市的进一步覆盖，预计保利的土地储备和销售将会提高到一个更高的水平。市场参与者表示。

值得一提的是，近年来，一些央企被要求退出房地产业务，这是保利的好时机。上述市场参与者指出，与其他房地产企业相比，前五名同时也是中央企业的保利在整合其他中央企业的房地产业务方面有着天然的优势，可以扩大自身的业务规模。

然而，无论保利选择什么样的主要道路，或者它开辟什么样的道路，它都需要足够的资金来实现前三个目标。

即使他们是央企的模范学生，在大规模的征地扩张下，保利的财务报表上还是有一条红线。截至2018年9月30日，保利负债总额为6845.2亿元，较年初的5382.12亿元增加1463.1亿元；资产负债率为79.87%，扣除预付款后，其他负债占总资产的42.83%。

至于保利的一个缺点所产生的净现金流，截至9月30日，保利的净现金流为-109.64亿元，比年初的-293亿元减少了62.58%，但该指标仍不是负数。

目前，对于保利来说，财务方面可能不是主要问题。

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来源：广州新闻直播