艰难一年 | 蓝光“三岔口”

本篇文章4198字，读完约10分钟

编者按:我们正处于一个前所未有的创新时代，很难预测未来。我们如何进一步重建未来？对于房地产行业的未来，这是一个特殊的命题。每个人都有自己的判断，每个企业都在调整自己的战略和模式。无论如何，所有关于未来的推测和重建未来的尝试都应该基于过去的经验和总结。

因此，通过对基准房地产企业2018年经营战略和业绩的分析，视点房地产新媒体研究团队的视点指数对困难的一年展开了一系列深入报道。让我们来看看这些房地产企业如何应对艰难的2018年。2019年打下了什么样的基础？他们如何重建他们的未来？

视点索引阶段是无声的，黑白图形小心地翻转，在手指不可见的黑暗中测试。当有轻微的动静时，他们就在锣鼓演奏的音乐中形影不离，当他们分开时，他们就在黑暗中默默地摸索。

在川剧经典剧目《三岔口》中，奉命保护宋将军的任，在路过三岔口时，因误会与店主发生了一场旷日持久的明争暗斗。在新剧本中，故事结束时，刘太太和手里拿着烛台走进房间，打破了一个房间的黑暗，消除了灯光下的误会。

如果蓝光发展公司董事长杨铿看过这部折子戏，他也会有同样的感受。毕竟，对于这个四川人来说，从舒适稳定的国有企业员工到资本市场上追逐利润的房地产大亨，这种身份的转变也经历了一个长期的摸索和方向不明的挣扎。

在决定创业之前，杨铿在成都工程机械集团上游的一家机械厂工作了近十年，担任行政职员和车间主任，26岁时晋升为集团技术开发部主任。如果什么都没变，他将伴随着机油的味道过上舒适稳定的生活。

然而，这位土生土长的蜀都人，骨子里流淌的血液，并不躁动。1990年，年仅29岁的杨铿离开国有企业，走向大海。起初，他开了一家汽车零件厂。后来，他通过大规模的电子电气市场开发和大量旧城改造商业项目完成了原有的资本积累。

2005年后，意识到住宅产品带来的高额利润，杨铿将其企业发展重点从商业开发调整为住宅开发。2015年，迪康药业完成上市，蓝光成为四川首家登陆资本市场的房地产企业。

乌云散去，杨铿迎来了人生的第一个精彩时刻，而蓝光也迈开了冲刺的步伐。截至2017年，这家四川房地产企业的销售额跃升至581.52亿元，三年间复合增长率为78.4%。

时间到了2018年。在房地产的寒冬，房地产企业在销售和融资的双重压力下，已经到了黑暗的时刻。就蓝光本身而言，在突破1000亿元的那一年，它还伴随着人事变动、利润增长和杠杆驱动等挑战性因素。

当务之急是建立一种新的发展模式，就像三岔口黑夜中的无声抗争，并进行仔细的检验。如何冲破黑暗，杨铿和他的蓝光仍在寻找带来光明的蜡烛。

数千亿个瞬间

八字眉，带着温和的微笑和一丝喜悦，的脸上有着四川人和四川人的安慰，但很明显，从商业运作的角度来看，执掌四川最大房企的他更热衷于爬上蜀路，他的九年1000亿元目标是在2013年提出的。

2012年，蓝光销量超过100亿。在第二年的一次战略伙伴会议上，杨铿喊了9000亿元。当时，他说蓝光将在2013年投入150亿元土地投资，以确保企业能以60%的年复合增长率达到1000亿元。

杨铿没有用九年时间就实现了他的梦想。根据民意指数的统计，2018年蓝光的销售额达到了1170.6亿元，这家总部位于四川的房地产公司正式进入了1000亿俱乐部。

每个企业都有自己的发展模式。对于蓝光来说，突破1000亿个密码是一种全国性的扩张。根据民意指数，蓝光始于成都，十多年来一直处于困境，直到2008年才改变。那一年，在国家调控政策和成都市场地震的影响下，蓝光陷入了商业困境。那时，杨铿意识到鸡蛋不能放在一个篮子里。

随后，在2009年，蓝光在重庆和北京相继赢得了大量的土地，并在全国范围内迈出了发展的步伐。为了配合向外扩张，蓝光开始修订和调整管理结构、人力资源甚至发展理念。

然而，在市场监管和自身转型阵痛下，蓝光进军四川的道路并不平坦，真正的快速发展应该是在2015年迪康药业成功借壳上市之后。那一年，蓝光地产的销售额只有182.72亿元，两年后，在2017年跃升至581.52亿元，三年间复合增长率为78.4%。

分区域来看，在“东进、南进”的发展战略下，2017年华东和华中地区的合同金额达到206.1亿元，占总规模的35.4%，华南地区2017年实现零突破，2018年上半年销售额达到18.26亿元。

规模的飞跃反映在土地市场的投资逐年增加。据年报数据显示，2017年，蓝光通过合作、股权收购、代理建设等方式在中国收购了31块地块，合同价值约为186.44亿元，土地面积255.85万平方米，其中间接招标、拍卖和挂牌项目的储备资源占85%以上。

在2018年4月的利润分配简报上，蓝光曾计划2018年土地总投资计划不超过650亿元，超过2017年的年销售额。

然而，由于资金因素，蓝光还没有实现650亿元的投资。根据视点指数的不完全统计，从2018年1月到12月，蓝光已经赢得了67个地块，总土地面积约为515.51万平方米，金额约为219.73亿元。

规模挑战

硬币有两面。2018年，当蓝光达到1000亿元时，仍然存在挑战。毕竟，有时候身体走得太快，灵魂可能跟不上。

第一个是人事变动。这个始于2016年的故事，在2018年有了新的诠释。

中期报告显示，董事兼高级副总裁卢正刚与董事任东川、李成玉处于离职状态；截至8月，李辞去董事、副总裁兼董事会秘书职务，而负责房地产业务的蓝光和骏利实业总裁魏离职，随后于12月中旬正式宣布辞去董事职务。

事实上，在2018年的房地产行业，职业经理人来了又走，这很常见。然而，对于突破1000亿元的蓝光来说，频繁的人员流动可能意味着蓝光本身在快速发展的同时面临许多明显的试错变化。

除了人员之外，更具挑战性的因素也反映在财务业绩的上升上。数据显示，截至2018年9月30日，蓝光的流动负债总额为709.74亿元，较年初的519.57亿元增长36.6%，其中一年内到期的短期贷款和非流动负债为103.9亿元，较年初增长31.62%。由于发行债券，货币资金(包括有限资金)比年初增加了28%，达到163.93亿元。

然而，根据公开披露的数据，蓝光的资产负债率近年来仍在缓慢攀升，前三季度达到81.53%，较年初增长不到两个百分点，得益于永久债务工具的应用。

永久债务被称为减债神器。这种以股权而非债务为内容的融资工具，为恒大和碧桂园在角落赶超取得了巨大成就。为了扩大规模，蓝光在2016年发行了8亿元永久债券，2017年增至45.53亿元，2018年前三季度降至39.7亿元。

此外，根据意见指数，蓝光，一个在四川和重庆的著名的急需之王，在2016年被调整为专注于改进产品开发。由于产品结构的调整，蓝光的净利润近年来有所提高。

2018年前三季度，蓝光实现营业收入142.78亿元，上市公司股东应占净利润12.2亿元，较2017年底的6.2亿元增长122.64%。

然而，永久债券隐藏着利息支出会侵蚀利润的担忧。蓝光宣布，归属于上市公司股东的12.2亿英镑净利润并未扣除其他权益工具的影响——可以递延并累计至未来期间支付的利息的永久债券。

数据显示，2018年上半年，由于永久债券利息的增加，蓝光应付股息增加了280.47%，达到1.79亿元，而前三季度，这一数字为2.28亿元。如果扣除股息，前三季度归属于上市股东的净利润将为9.92亿元。

寻找光明

如果说房地产业过去是在高速公路上行驶，那么在新的形势和环境下，它真的就像是在川藏公路上行驶。杨铿形容川藏公路危险而充满挑战，但是沿途的风景很美。

事实上，住房开发的放缓已经成为业界的共识。中小房企在追求规模的过程中必然会付出更多，如成本上升、负债增加、利润压缩等。在跨越式发展到1000亿元的这一年，杨铿和他的蓝光需要更加谨慎地在川藏道路上加速前进。

长期以来，杨铿已经意识到转型的重要性。他之前提到过:在我看来，如果我们不做颠覆性的商业模式再造，我们只是一个纯粹的房地产开发商，将来很难生存，所以我们必须尝试新的商业模式。

在借壳上市后，蓝光提出了蓝光生活+蓝光生活的发展模式，并按照房地产金融+文化旅游+现代服务业和3d生物打印+生物医学两条主线发展。

在住房开发利润被压缩的情况下，以物业服务为主的嘉宝股份和以医药为主的迪康药业被寄予了最大的期望。

2018年，蓝光计划拆分上述两家子公司，并推动它们在h股上市。12月，嘉宝股份有限公司提交的HKEx上市行政许可申请已被中国证监会受理。

作为蓝光旗下的一家房地产公司，佳宝股份于2015年在新三板上市，并于2018年6月退市，过去三年实现了快速增长。数据显示，截至2017年12月，佳宝共实现管理项目313个，管理项目5329万平方米，实现营业收入9.72亿元，同比增长42.91%；上市公司股东应占净利润1.92亿元，同比增长91.07%。

另一个将被推向香港股市的平台迪康药业，2017年实现销售收入7.82亿元，同比增长41%，实现净利润8725万元。两家子公司的总净利润约为2.79亿元，占蓝光年净利润13.66亿元的20.42%。

除了房地产和医药，以水果人为主题世界的旅游地产也成为蓝光的一个新的发展方向。2017年4月，都江堰首个项目竣工。2018年8月，蓝光《快乐城》第一期在昆明完成，主要是和果曼玩IP；至于之前宣布的济南、Xi和扬州项目，目前还没有最新进展。

从宣传的角度来看，与2017年巨大的新闻发布会相比，2018年水果人开始进入稳定的建设期。根据2018年第三季度报告，由于果曼项目转入在建工程核算，蓝光前九个月在建工程金额从年初的1.27亿元增加到8.86亿元，增幅为595.02%。

此外，始于蓝光的商业地产也不容忽视。蓝光业务董事长刘侠在11月份详细介绍了蓝光业务的未来发展。他告诉视点指数，他将尝试中高端长期租赁公寓，并在未来升级包括商业办公楼在内的房产。

当然，在2018年，蓝光业务最大的尝试是出口轻资产。根据刘侠当时的介绍，光资产就接收了20多个项目，估计到年底会有30个项目。

在蓝光传播的大地图上，物业管理、生物医药、文化旅游地产和商业地产都开始微弱发光，杨铿也期待成为照亮未来黑夜的蜡烛。

原始报道|用事实说话，用客观、深入的态度记录和报道；洞察全局，综合分析，运用材料和数据，还原真相。

来源：广州新闻直播