艰难一年 | 融创阶梯

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编者按:我们正处于一个前所未有的创新时代，很难预测未来。我们如何进一步重建未来？对于房地产行业的未来，这是一个特殊的命题。每个人都有自己的判断，每个企业都在调整自己的战略和模式。无论如何，所有关于未来的推测和重建未来的尝试都应该基于过去的经验和总结。

因此，通过对基准房地产企业2018年经营战略和业绩的分析，视点房地产新媒体研究团队的视点指数对困难的一年展开了一系列深入报道。让我们来看看这些房地产企业如何应对艰难的2018年。2019年打下了什么样的基础？他们如何重建他们的未来？

我们不想赶上任何人，我们一直是榜样。孙宏斌一直都很自信。

1月4日，融创宣布2018年全年合同销售额为4649.5亿元(合同销售额为4608.3亿元，预留销售额为41.2亿元)，同比增长27%。

根据视点指数，融创中国2018年全年的销售目标是4500亿元。根据这一计算，融创2018年的完成度约为103%。

事实上，融创面临着很大的压力，与排名第五的恒大、保利相比，差距超过1300亿元，要想获得第一的位置并不容易。

对压力的恐惧显然不是融创的风格。一切都需要面对困难，比如逆市而动、收购万达旅游团队、深陷乐视、争夺金科股份。

做生意就是要有赢家和输家。如果一切都赢了，风险就得到很好的控制。但你不可能赢得一切。有些机会不是你的。已经做了十件事，八件赢了，两件输了，公司相当不错。这是孙宏斌和融创。

2018年，融创将会输赢，一切都无法确定。

荣创竞争四项

在2018年相互追赶之后，融创和保利之间的第四场战役以前者的胜利而告终。

1月4日，融创宣布2018年合同销售总额为4649.5亿元(合同销售总额为4608.3亿元，预留销售总额为41.2亿元)，同比增长27%。合同销售面积约为3056.2万平方米，平均合同销售价格约为15200元/平方米。

公告显示，2018年融创中国股权合同销售额为3289.4亿元，同比增长23%；股权合同销售额为3262.8亿元，同比增长23%。

根据4500亿元的销售目标，融创2018年的完成率为103%。

今年下半年通常是融创的销售爆炸期，主要是因为这是其通常推动的高峰期。2018年，融创还牢牢把握黄金、九月和白银10这一传统销售节点，一举超越保利，位居行业第四。9月份销售额达到全年533.5亿元的最高点，10月份销售额达到522.4亿元。

当然，与2015年至2017年的三年期相比，当时整体合同销售额的复合增长率超过130%，2018年，随着整体行业增长率的下降，融创的销售增长也放缓了。

然而，对于已经达到一定规模的企业来说，实现快速增长并不容易。此外，从高管的话中可以看出，融创可能会在未来一两年主动放缓步伐，更多地考虑安全性。

我们把安全放在第一位，这一两年应该把安全放在第一位。未来维持目前的规模并不难，但也很难成长。孙宏斌在2018年8月的表现将表述如下。

从图中可以清楚地看到融创的发展历程:2011年，融创的合同销售额仍位居行业第18位；2012年，它上升到第十三名；2013年第11名；在2014年闯入前10名；2015年在行业中排名第九；2016年排名第7；2017年，销售额为3620亿元，同比增长140%，位居行业第四；2018年，他保住了第四名的位置，并开始向前迈进。

两节车厢

在扩张过程中，深度培育一、二线核心城市是融创的战略。截至2018年上半年，融创的总价值为3.29万亿元，超过92%的土地储备位于一线和二线城市，布局城市为74个，远低于恒大的228个和碧桂园的261个。

2018年，融创的土地收购标准为内部收益率高于50%，净利率高于15%，比2016年和2017年分别高出30%和10%。

与同等规模的企业相比，融创在发展过程中极为谨慎，专注于城市，通过并购获得土地。

在2016年和2017年，当开放的土地市场频繁成为土地之王时，融创选择退出过热的招标、拍卖和挂牌市场，在二级市场寻找并购机会。

截至2018年年中，融创新增土地储备约为2920万平方米，权益性土地储备约为1545万平方米，平均土地成本为3620元/平方米；包括旧土改等协议状态的土地，融创土地储备规模2.31亿平方米，总价值3.29万亿元，92%以上的土地集中在一、二线核心城市。

根据融创的计划，下半年将坚持多看少动的战略，继续上半年的稳健战略，坚持高征地标准，谨慎把握征地步伐，严格控制规模。

土地储备是发展的食粮和草。基于对市场的敏锐判断，事实上，2018年，融创的一些数据开始出现在公开市场上。对融创而言，2018年下半年是获得土地的好时机。根据视点指数的不完全统计，截至目前，融创在2018年从公开市场获得了1654.55万平方米的土地储备。

在当前企业调控严格、货币政策紧缩的情况下，土地市场明显降温，土地拍卖、延期拍卖和底价交易成为常态，冬季成为行业共识。

据市场分析人士称，对于融创这样拥有充裕现金流的领先房地产企业来说，逆市抢地是必要的策略，市场调整期的逢低吸纳逻辑必须正确。只有抓住机遇，以低成本、高性价比赢得土地，未来才会有良好的投资回报和效益。

这位人士表示，由于项目多、资金链长，大企业比小企业有更大的回旋余地，因此在市场非常热的时候，它们不需要抢地盘。预计投资、土地收购和并购的机会将持续到2019年上半年。

事实上，融创在2017年收购的万达项目也涵盖了大多数可供出售的住宅项目。2018年下半年，世纪大事仍在继续，融创直接将万达吕雯团队收入囊中。

收购万达文化旅游项目是融创文化旅游板块布局的开始。2017年7月，以438.44亿元人民币收购了万达西双版纳、南昌等13个万达文化旅游项目91%的股权；2018年10月，以62.81亿元人民币收购了万达原创旅游集团和吕雯项目的13家设计、管理和规划公司。

截至目前，融创全权负责13个万达文化旅游城市的规划、设计、建设管理、品牌许可、运营咨询、运营管理等服务，融创此次万达交易共支出501.25亿元。

根据视点指数，目前融创的两大主营业务是房地产和文化旅游。此外，孙宏斌在中期业绩会议上表示，没有必要考虑多元化经营。

在他看来，这两个部门就足够了，如果主营业务做得好，就没有必要多元化。

据了解，融创在2018年成立了文化旅游集团，更多的文化旅游城市将在2019年开放。但是，从收益的角度来看，吕雯集团的收入比例并不高。截至2018年上半年，融创的收入构成占住宅和商业地产销售的权重贡献率为95.19%，物业管理收入、文化旅游业务收入和其他收入的总贡献率不到5%。

士兵和白色衣服

孙宏斌与白衣骑士画了等号，这源于几次大规模的支持。

作为一名合格的商人，孙宏斌对乐视的150亿援助不是为了贾跃亭，而是为了乐视的品牌。毕竟，融创需要转型和升级，拥有现成的平台要容易得多。

然而，当乐视的多米诺骨牌继续发酵时，孙宏斌仍然不得不赌输。在融创披露的2018年业绩公告中，融创为乐视的投资计提了165亿元的减值准备，即对围绕乐视的所有投资计提了一次性损失准备。

孙宏斌形容这次撤退不是一个壮汉的断臂，而是他头上的一个伤口。

尽管如此，他仍然没有完全放弃投资。2018年9月，融创以7.7亿元的底价收购了乐视控股持有的乐融智信18.38%的股权和乐视21.8%的股权，融创成为乐融智信和乐视的最大股东。

融创对乐视投资的对错盈亏不得而知。但在融创的投资中，有不止一两个充满了不确定性。

孙宏斌和金科一起获得了“白衣骑士”的称号。

2016年9月21日，融创间接全资子公司金菊地产认购金科房地产非公开股份907，029，478股，占金科扩股后已发行股份总数的16.96%，认购价格为每股4.41元，总对价约为40亿元。

当时，黄红云夫妇的持股比例为26.58%，牢牢占据了实际控制人的位置。融创也将这种持股归类为投资类型，然后金科的股价一路上涨，客人和主人都玩得很开心。

美好的时光没有持续多久。2016年11月，融创在二级市场增持金科股份162，304，282股，占金科股份总股本的3.04%。

股权变更完成后，融创中国将持有金科1，069，333，760股，占金科总股本的20.00%。2017年1月24日，融创将其持股比例提高至23.15%；同年5月1日，这一比例上升至25%。

截至2018年10月25日，金科宣布孙宏斌持有公司27.6783%的股份，黄红云持有公司27.6781%的总股本。融创中国以0.0002%的微弱优势超越了黄红云及其团队，成为金科的最大股东。

两天后，宣布，她和女儿黄联手行动，持有股份1601515668股，占总股本的29.9925%，夺回第一大股东地位，接近要约红线。

事实上，在第三季度，的侄子黄炜与黄一起以1.67%的持股比例进入了前十大股东名单。到目前为止，黄伟还没有与黄红云正式签署一致行动协议。然而，鉴于他们的血缘关系，外界基本上承认他们是名义上的利益共同体。

如果加上黄伟的持股，黄红云实际控制的股份将达到31.6625%，签署一致行动协议将触发要约收购条款。

巧妙的安排无处不在。11月18日，金科宣布董事会同意回购并取消授予12名不符合解锁条件的激励对象的所有限制性股票。

根据公告，本次回购和注销的已授限制性股票数量为837，500股，占金科当前总股本5，339，715，816股的0.016%。回购和注销后，金科股份总数将从5，339，715，816股变更为5，334，008，316股。

股份回购和注销后，黄红云及其一致行动持有的股份约占金科总股本的30.02%。在获得上市公司控制权的同时规避要约收购风险。

孙宏斌还在继续购买金科股票，持股比例可能已经达到29.26%，与黄红云29.9925%的持股比例持平。

与土地收购的开发和销售相比，M&A是融创进一步发展的捷径，如果融创能够持有a股上市的控制权，它可能不是第四家。

这场旷日持久的拔河赛，下落不明，胜负不分。

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来源：广州新闻直播