龙湖沪苏抱团 联合首开41亿苏州夺地背后

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在房地产网络的寒冬，不仅房企在升温，下属的城市企业也需要依靠整合和兼并来应对市场的变化。

自去年7月沪苏合并以来，龙湖苏湖公司也开始重新活跃于市场。

1月11日，苏州迎来了今年第二次大规模的土地拍卖，龙湖联合第一土地收购有限公司获得了地块编号。Sudi 2018-wg-40，总价40.62亿元，相当于底价17900元/平方米，保险费率28.87%。

据了解，龙湖苏湖公司对获得这块土地非常兴奋，这是两个城市公司合并以来在公开土地市场上获得的最大一块土地，以弥补相对不足的土地储备。

根据年度报告，2018年上半年，龙湖苏州和上海的总销售额仅为1.02亿元，与过去两年相比大幅下降。这两家城市公司在长江三角洲地区的销售表现也不佳。

视点房地产新媒体了解到，去年年初，龙湖集团总裁邵明确表示，未来三年，龙湖地区公司要实现1-3个500亿规模，3-5个300亿规模，5-8个200亿规模，8-15个100亿规模。

在此背景下，龙湖集团于7月宣布将上海公司和苏州公司正式合并为龙湖集团苏湖公司。

值得一提的是，由于龙湖近几年在上海没有新的土地收入，未来上苏公司的销售压力将主要由苏州公司承担。

2019年初，苏州土地市场陆续迎来了一批交易。在1月4日以126.6亿元的价格售出7块土地后，1月11日，苏州又成功售出4块土地，并获得78.83亿元的黄金。

其中，深植苏州的徐汇以25.69亿元赢得2元，惠今以12.52亿元赢得1块土地。龙湖+首开综合体以40.62亿元赢得了四块地块中最大的一块。2018-wg-40地块，相当于17，900元/平方米的底价，其保险费率为28.87%，也是当天最高的保险费率

根据数据，苏地2018-WG-40号分为两个区块开发，南部面积54，300平方米，北部面积49，000平方米。该地块的容积率大于1.0且小于等于2.2，单个地块的容积率不小于1.8，建筑面积为227，300平方米。

一些内部人士推测，龙湖和寿凯将各自开发其中一个地块。然而，它也是上海-苏联事业部不可或缺的强大补充，上海-苏联事业部迫切需要提升其规模。

值得一提的是，龙湖+第一次开盘时获得的土地已于2018年10月16日拍卖出售。当时，土地被拍卖，因为没有房屋企业的报价。

同时，2018年，特别是下半年，底价交易和拍卖已成为苏州土地市场的常态之一。进入2019年后，上述情况明显缓解。1月4日，新年第一次土地拍卖，一次拍卖7块地，收益超过126亿元，其中包括许多地价接近50%的地块。

尽管在开业的第一年赢得了第一块土地，龙湖苏湖公司面临的挑战也不小。

根据年报，2016年和2017年，龙湖在苏州的销售额分别为43.81亿元和27.58亿元。截至2018年上半年，龙湖地产在苏州市场的销售额仅为7800万元，是过去三年中最差的一年。

事实上，就土地储备而言，苏州公司在龙湖所有的城市公司中并不是最少的。

据视点房地产新媒体报道，截至2018年6月底，龙湖已经在苏州预留了5块地，其中包括2块宅基地和3块商住用地。根据年报数据，苏州石龙湖的土地储备达到131.2万平方米，超过了长江三角洲地区的其他城市，如合肥、上海、常州和无锡。

但是，由于苏州土地拍卖的前期规定，上述五块地块全部为现房出售，这在一定程度上延长了房地产企业的发展周期，预计市场进入时间将集中在2019年和2020年。

除苏州外，同一地区的上海企业也面临着业绩压力。

根据半年度报告，2018年1月至6月，龙湖上海仅实现销售额2400万元。然而，随着下半年浦田网上红盘进入市场的长期积压，这一数字到年底可能会有所改善。

龙湖表示，上海龙湖浦田将为龙湖带来约65亿元的销售业绩和资金回笼。

上海和江苏的重工业

尽管今年下半年上海地区的销售额有所上升，但距离集团培育数百亿家地区企业的目标仍有一定距离。

因此，去年7月，上海公司和苏州公司正式合并为龙湖集团苏湖公司，原苏州公司正式更名为苏湖公司苏州分公司。原龙湖集团上海公司总经理温杰邦担任苏湖公司总经理。

从集团层面来看，随着规模的不断扩大，龙湖开始采用区域化的管理方式，将一个连续三年销售额低于50亿的城市公司合并为一个区域公司，区域公司将进行集中管理，在未来三年内实现1-3个500亿规模、3-5个300亿规模、5-8个200亿规模、8-15个100亿规模的城市公司的目标。

值得注意的是，由于去年江苏和上海的土地市场并不太热，在合并后，沪苏公司在开放的土地市场上几乎没有采取任何行动，其战略仍然侧重于业务和创新业务。

据视点房地产新媒体报道，截至2018年底，龙湖商业已经在上海虹桥天街、苏州石山天街和上海宝山天街分别开设和运营了三家天街。

其中，苏州狮山天街上半年租金收入达到1.04亿元，在龙湖开业的19家天街中排名第六。此外，龙湖透露，2019年，沪苏公司还将开设三个购物中心，即华景天街、闵行天街和闵行星月汇。未来三年，上海和江苏将有15个购物中心。

另据介绍，龙湖苏湖公司经营的70多个项目中，有22个房地产开发项目、10个商业项目和36个长期租赁公寓商店。此外，还有智能服务、酒店运营、联合办公、生产城运营和养老服务，涵盖龙湖四大水路业务和养老、生产城等创新业务。

有业内人士指出，随着上海和苏州商业布局的成熟，为获得配套住房提供了一定的基础。然而，从目前的表现来看，受政策影响，龙湖、苏州和上海的住宅业务并没有明显改善。

在一定程度上，当开发业务在寒冷的冬天不得不暂停时，龙湖积极推进沪苏公司的联合办公、生产城市运营和养老服务，更像是在商住区之外寻找创新业务的试验田。

来源：广州新闻直播