瞄准纳斯达克 SPAC上市、美国版图与田明的第二个上市平台

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上周五刚刚宣布半年业绩的施琅昨日突然宣布，将把美国房地产开发业务分拆给纳斯达克上市。董事会主席田明将欢迎施琅的第二个上市平台。

最近，地产企业分拆物业，在港股上市的情况非常普遍。将高估值的房地产公司从不受欢迎的房地产行业中分离出来，然后进行首次公开发行(ipo)融资，这已成为房地产企业的一项常规业务。

对于国内房地产企业来说，美国股市和美国房地产业都是极其陌生的。最后一家熟悉在美国上市的国内房地产企业要追溯到2007年在纽约证券交易所上市的新源房地产，其上市后的业绩也有波动。

在美国，房地产开发模式，如普图模式，蒂斯曼施派尔模式和汉斯模式，不持有土地储备。它们更像是房地产金融公司，拥有强大的资产管理部分。惠生国际金融总裁黄立冲在接受视点房地产新媒体采访时表示，美国投资者不认可中国的房地产商业模式。

在黄立冲看来，中国的房地产开发模式在美国投资者眼中是落后的，存在巨大的政策风险、金融风险和过度杠杆化的金融风险。

9月1日，Landsea房地产宣布landsea homes和lhc与lf capital和合并子公司达成了有条件的合并协议。经过一些股权变更和合并后，兰德莎地产的全资子公司兰德莎家园将被注入由兰德莎地产控制的lf资本。

总交易对价约为3.44亿美元(相当于约26.82亿港元)，必须以低频资本普通股的形式支付。施琅房地产预计在注入资产后将持有陆丰资本32，557，303股，施琅房地产在上市过程中未获得任何直接现金收入。

兰德莎家园是兰德莎美国房地产开发业务的主体。截至今年上半年，兰德莎家园(不包括城市发展项目)未经审计的净资产值约为5.05亿美元。

Lf capital是由相关投资者在纳斯达克设立的特殊目的公司。它没有任何业务，但只有一定数量的现金，这是一个干净的空壳资产。

最终，施琅房地产将通过上市公司的实际控制人lhc间接持有约67.4%的lf资本；lf资本的创始人持有4.7%；公众股东持有剩余的27.8%的股权。

如果行使相关的股权条件，兰德莎地产所持有的股权将被稀释至50.2%，由公司创始人稀释至8.1%，由公众股东稀释至41.8%。然而，只要这种注入资产的行为得以实现，施琅地产就必须是lf资本背后的实际控制人，并拥有一半以上的股份。

据视点房地产新媒体报道，施琅通过spac(特殊目的收购公司)赴美上市，即通过向一家上市公司(SPAC公司)注入资产，上市平台以股权形式向资产持有人支付对价。

Spac公司(本次事件中为lf资本)的成立目的是在特定时间内收购一家运营公司。这些资金通常来自投资银行或私募股权基金，通过首次公开募股筹集，而spac在合并前具有上市公司的地位。

交易完成后，landsea homes/ lhc将收到lf资本投资者存入托管账户的资金，作为回报，lf资本投资者也将在合并后收到公司的部分股权。

这种特殊的借壳上市方式已经成为美国投资者的新宠，他们往往更关注生物技术、金融技术和其他行业，而不是房地产行业。

通过两个月前优科工作室的上市计划，spac首次在地产界上市。毛大庆放弃了传统的ipo形式，转而采用spac上市方式，以达到快速上市的目的。

兰德莎之所以急于以这种方式上市，可能与其今年上半年在美国的业务迅速扩张有关。

美国商业地图

作为一家罕见的同时在中国和美国进行房地产开发的内地房地产企业，当格林兰和万达等众多房地产企业频繁选择退出美国时，施琅走上了不同的道路。

自2013年进入美国市场以来，Landsea已跻身美国40大房地产开发商之列，随后进入大纽约、波士顿、洛杉矶、旧金山和亚利桑那州地区，探索中高端住宅市场。

根据兰德莎地产2019年度报告，美国企业的资产配置约占兰德莎地产的24.0%。在此期间，美国目录的合同销售额总计约40亿元人民币。

田明曾告诉视点房地产新媒体，在美国业务中，他只需要管理战略、投资和就业，其余的基本上由美国团队负责会计和出纳，没有中国高管。朗斯美国项目的大部分客户是当地消费者，只有10%是中国人。

今年上半年，兰德莎在亚利桑那州和其他地区收购了13个项目，增加了367，000平方米的可销售面积，估计可销售价值约为41亿元人民币。

然而，2019年，施琅仅在美国收购了9个项目，新增销售面积302，000平方米，预计销售价值约为40.1亿元人民币。

简单地说，仅今年上半年施琅在美国的投资就超过了去年全年。

然而，Landsea USA开发的主要公司landsea homes的财务数据可以反映公司的现状，其上半年扣除所得税费用后的损失约为2242万美元。

一个月前，施琅地产宣布，半年业绩下滑的部分原因是疫情对施琅地产美国房地产业务运营的影响，以及疫情对美国个别房地产项目造成的存货减值。

然后，对于landsea房地产公司来说，完成spac的上市可以很快为Landsea房屋吸收足够的营运资金，并且优化自己的报告是不言而喻的。

田明的施琅地图

除了财务方面的原因，田明对港股施琅房地产平台的思维转变也是一个极其重要的因素。

2019年5月，施琅剥离了其长期租赁公寓业务和非房地产业务，包括向控股集团提供物业管理、建筑设计和景观美化。

2019年底，田明选择将港股平台的名称从集团更名为房地产，并将其名称从施琅绿色集团有限公司更名为施琅绿色房地产有限公司

无论是剥离非核心资产还是更名，施琅都希望港股00106平台能够更加专注于中国和美国的房地产开发主业。

这一次，美国开发业务被拆分并在纳斯达克上市。在公告中，施琅谈到了释放其在美国房地产展览业务投资的公允价值，提高美国房地产开发业务的融资能力，使公司的财务和业绩更加透明，并吸引投资者和合作伙伴。

其中，让剩余的团队专注于剩余的业务也非常重要。

田明希望将施琅建设成为大型房地产行业的绿色集团，涵盖国内绿色房地产开发、美国房地产开发、长期租赁公寓朗诗瑜、常青藤养老、绿色雪松资本、施琅物业服务、绿色装饰和绿色建筑。

凯撒的属于凯撒，上帝的属于上帝。田明计划为每一个企业建立一个家。如今，中国和美国都有自己的房地产开发上市平台，但田明想要的远非如此。

他曾告诉视点房地产新媒体:施琅集团正计划推动地产公司在港股上市。与此同时，施琅绿色建筑技术集团也计划在国内的科学技术板块或创业板上市。

对田明来说，美国业务的剥离可能具有更大的意义，这将是他在施琅愿景中的首个剥离公司。随着房地产和绿色建筑公司的发展，田明的第三和第四个上市平台可能很快就会出现。

来源：广州新闻直播