解局 | 2.5亿平方米的底牌 金科智慧服务递交招股书

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金科旗下的房地产公司没有浪费这个机会。6月29日晚，金科智能服务集团有限公司正式向HKEx提交招股说明书。

事实上，金科分拆上市已经铺平了道路。在2019年业绩会议上，金科管理层表示，希望所有行业在成熟后都能进入资本市场。从近年来的收入和利润情况来看，人寿保险集团表现良好。2018年和2019年，全寿命服务组的业绩增长了50%以上。

在2018年金科的销售额首次超过1000亿英镑后，物业管理在商业地图上变得越来越突出。数据显示，2018年，金科的销售额为1188亿元，营业收入为412亿元，而金科的物业管理收入为8.652亿元。

金科智能服务专注于社区服务运营和智能系统建设，其收入主要来自四个业务领域:物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务和智能技术服务。

就规模和数量而言，金科智能服务一直处于国内房地产行业的中上位置。

招股说明书显示，截至2019年12月31日，金科智能服务公司共有754个物业管理项目，总承包建筑面积约为2.49亿平方米，管理的物业管理项目共417个，总建筑面积约为1.2亿平方米。

在跟踪记录期内，金科智能服务合同总建筑面积快速增长，从2017年12月31日的约1.39亿平方米增长到2019年12月31日的约2.49亿平方米，复合年增长率为33.7%。同期，管理的总建筑面积也快速增长，复合年增长率为39.0%，从2017年12月31日的约6240万平方米增长到2019年12月31日的约1.2亿平方米。

从区域分布来看，截至2019年12月31日，金科智能服务已在21个省、市、自治区建立了物业管理项目组合，覆盖中国三大区域和其他区域，包括西南、华东、华南和华中。

其中，相当一部分业务集中在中国西南地区。截至2017年12月31日、2018年12月31日和2019年12月31日，西南地区管理的总建筑面积分别约为3890万平方米、4900万平方米和6170万平方米，分别占管理物业总建筑面积的62.4%、54.6%和51.2%。西南物业管理服务收入分别占2017年、2018年和2019年总收入的62.5%、61.5%和60.8%。

像大多数拆分的房地产公司一样，金科的智能服务业务首先依赖于母公司。

在创纪录时期，金科智能服务管理着金科集团开发的几乎所有物业。截至2019年12月31日，金科集团开发管理的物业共有165处，总建筑面积约5680万平方米，占47.1%。

然而，金科智能服务也保持相对独立性，第三方项目占50%以上。外联项目的建筑面积持续增长。截至2017年、2018年和2019年12月31日，外联项目分别占外联项目总建筑面积的33.4%、47.3%和52.9%。

规模超过2亿平方米，第三方项目比例超过50%，在上市地产公司中是一个不错的成绩。

就收入而言，过去两年的发展增长率有了很大提高。招股说明书显示，金科智能服务收入从2017年的1.05亿元人民币大幅增长至2019年的23.28亿元人民币，复合年增长率约为49.1%，净利润从2017年的1.14亿元人民币大幅增长至2019年的3.74亿元人民币，复合年增长率约为81.5%。

收入增加的主要原因是，由于业务持续扩张，管理的总建筑面积增加，导致物业管理服务收入增加。此外，2017年、2018年和2019年的毛利分别为2.8亿元、3.9亿元和6.36亿元，整体毛利率分别为26.8%、25.7%和27.3%，这也受到各业务条线综合收益的影响。

然而，值得注意的是，尽管利润快速增长，但盈利能力部分取决于控制成本和运营费用的能力，这可能会随着业务的扩展而增加。事实上，劳动力成本上升和传统物业管理费用收入下降是困扰金科智能服务的一个主要问题。

招股说明书显示，2017年、2018年和2019年，公司员工福利支出分别占总销售成本的61.1%、60.9%和54.8%。2017年、2018年和2019年，分包成本分别占销售总成本的21.4%、20.3%和23.8%，劳务和分包成本合计占销售总成本的很大一部分。

控制和降低劳动力和分包成本以及其他运营成本以保持和提高利润率尤为重要。探索社区增值服务，规避基础服务成本上涨和价格上涨困难，无疑成为金科服务业的新课题。

此次进入资本市场，招股说明书披露募集资金将用于寻求选择性战略投资和收购机会，并进一步发展战略合作伙伴关系，以扩大业务规模和地理覆盖的深度和广度；升级数字化和智能化管理系统；进一步发展增值服务；此外，它还将用于一般业务运营和营运资金等。

值得注意的是，有业内人士早前表示，金科分拆上市可能是基于借助资本力量迅速提高市值，以回馈母公司。

金科智能服务凭借资本实力早已被追踪:2015年8月29日，金科股份向公众披露，公司计划为金科地产发行专项资产支持计划，通过金科地产委托贷款债权向合格投资者转售资产支持证券产品，并获得不超过15亿元的融资，以补充新能源产业和辅助产业的营运资金。

这是继世茂之后，中国第二家资产证券化公司。

2018年7月31日，金科集团子公司重庆金科商业保理有限公司启动了田弘创新-美好生活供应链一至八期专项资产支持计划，并获得上海证券交易所成功批准。债券为abs，发行金额为50亿元。

据悉，该交易涉及90个物业项目，建筑面积1767.82万平方米，包括住宅、商业、写字楼和工业物业，其中住宅物业约占88.78%。

由此可见，资产证券化融资是金科房地产快速发展的重要途径。此次在港上市将受到资本市场的考验，这无疑将为金科地产的扩张提供更大的帮助。

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来源：广州新闻直播