观点指数·2020年上半年中国房地产企业销售金额TOP100

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新冠肺炎疫情在中国已逐步得到控制，各地恢复工作、生产、办学有序推进，房地产市场也在持续复苏。在经历了181个艰难的日子后，房地产企业积极向市场展示自己的630销售业绩。

从上榜企业来看，排名前三的房企是碧桂园、恒大和万科。与去年不同，恒大上半年加大营销力度，销售额近3500亿元，位居第二。就销售额而言，今年上半年前三名之间的差距正在逐渐缩小。2020年上半年，碧桂园、恒大和万科的销售额分别为3722.9亿元、3487.9亿元和3180亿元，而2019年同期分别为3934.9亿元、2818亿元和3340亿元。

值得注意的是，随着疫情的好转和购房意愿的增强，碧桂园的商品量逐渐增加，第二季度的销售额出现大幅增长。其中，碧桂园6月份实现了810亿元的全面销售，月度业绩创下全年新高。

在疫情打乱商业节奏的情况下，前20家房地产企业的全规模销售增长率从1月到6月不等。其中，恒大是十大房地产企业中相对市场增长最为明显的，得益于恒大在疫情最严重的2月份率先增加网上购买营销渠道的使用，配合不合理的退房和打折促销，销售额达到447.3亿元，月度表现远远超过其他房地产企业。在前20名中，全口径销售额同比增幅最大的是中国金茂，增幅为31.1%。

从名单上看，上半年，全国共有13家房地产企业实现销售规模超过1000亿元，同比增长1家。这表明大型房地产企业在流行期的销售修复时间较短，表现出较强的弹性。价值500-1000亿元的住房企业受到这一流行病的严重影响。共有14家住房企业，比去年减少了4家。

在今年年初的业绩会议和其他公开场合，许多房地产企业公布了他们的销售目标。目前，房地产行业的增长速度正在放缓，年初疫情的爆发是叠加的。房地产企业设定的年度销售目标完成率低于去年同期。

以发布销售目标的35家房企为样本，意见指数统计发现，上述房企中只有4家的目标完成率超过50%，占11.4%；有16家房地产企业的完成率为40%-50%，占45.7%，其余15家企业的目标完成率为30%-40%。

换句话说，近90%的房地产企业在年中未能实现一半的销售目标。但是，随着房地产市场的复苏和房地产企业在第三和第四季度推出的商品价值的增加，预计下半年将迎来销售高峰，空房的年销售目标仍将增加。

前100名房屋销售同比下降3.2%，前100名门槛下降6.9%

根据2020年上半年中国房地产企业100强销售额，1-6月中国房地产企业100强销售额为51517.1亿元，同比下降3.2%。

6月份，全国100强房地产企业单月销售总额为14435.7亿元，上半年达到峰值，同比增长12.1%。5月份之后，销售额的同比增长率继续为正。

2020年上半年，受疫情等因素影响，百强住宅企业全规模销售额门槛值同比下降。

具体来说，2020年上半年中国房地产企业销售额前100名的门槛值为94.3亿元，比去年同期的101.4亿元下降了6.9%，也是所有阶梯门槛值中降幅最大的。紧随其后的是前20名和前50名，分别为677.0亿元和316.1亿元，分别下降2.0%和0.6%。相比之下，高端住宅企业改善经营的能力更强，前3名和前10名的门槛值不降反升，分别提高了12.8%和4.7%。

股权销售方面，2020年1-6月，房地产百强企业实现股权销售总额37474.0亿元，平均股权比例为72.7%，同比下降6.3个百分点。

观察不同层级住宅企业的平均股权销售比率，可以发现2020年上半年，除了全规模销售额超过3000亿元的住宅企业外，其他层级住宅企业的平均股权销售比率都有不同程度的下降。其中，销售额在200-500亿元的房地产企业的平均股权销售比率从去年年中的0.79下降到0.70，降幅最大。

这表明，今年上半年，小盘股交易、合作和代理建设项目的数量逐步增加。现阶段，土地收购、资金压力和住宅企业的规模需求并存。我们预计，百强房企的平均股本比率在未来将继续下降。

就销售面积而言，1-6月，百强房地产企业总销售面积为3.76597亿平方米，同比下降4.3%。受疫情影响，今年上半年的月销售面积和平均销售价格呈明显的V形，表现为2月份销量和价格下降。随着房地产市场的复苏，面积和平均销售价格逐渐恢复正常水平。

在一线和二线城市，土壤是狂欢节，高质量的地块成为主要的竞争目标

2020年上半年，土地市场已成为住宅企业争夺资源的重要狩猎场。受疫情影响，房地产企业的销售节奏波动很大。随着土地价格延期支付等政策的推行，房地产企业纷纷进入土地市场，投入大量资金争夺优质地块。因此，许多高地价地块在今年上半年售出。

根据国家统计局发布的数据，2020年1-5月，房地产行业征地面积为4752.05万平方米，同比下降8.1%，降幅比上个月缩小3.9个百分点；然而，土地交易价格为2429.48亿元，同比增长7.1%。1月至4月同比增长6.9%，第二个月的累计增幅为正。

根据视点指数监测的100个重点城市的情况，上半年土地市场出现了两次小高潮。2020年2月和4月，白城土地面积分别增长13.80%和35.03%，交易总价分别增长17.23%和42.01%。今年2月，销售市场一度跌入低谷，然后在4月份逐渐回升。

随着半年度业绩冲刺节点的临近，5月份的土地市场较4月份有所下降，但一线城市和部分核心二线城市的受欢迎程度仍在继续，供需两旺，优质地块的持续供应不断增加。其中，一线城市的成交量和价格都有所上升，尤其是住宅用地交易。

具体来说，从1月到5月，北方一线城市广州和深圳共获得土地出让金3287.5亿元，其中2月和5月的交易总价分别飙升至975.09亿元和963.55亿元。更引人注目的是，5月份和盛创展花了107.4亿元赢得了北京分钟庙的l-39和l-41地块。除了之前获得的分钟寺l-24和l-26地块外，和盛还花了179.6亿元在十天内收购了北京25.1万平方米的土地，应付的土地价格相当于去年销售额的85%。

1-5月，二、三线城市共取得土地出让金5378.3亿元，其中杭州以1211.46亿元位居第一。4月和5月，杭州市土地总成交价格分别跃升至385.81亿元和382.14亿元，同比增长203.2%，同比下降0.83%，土地拍卖热度逐步回升。

在4月28日杭州100亿元土地拍卖中，滨江以每次10亿元的价格赢得了江干区方静三宝单元jg1206-47地块。该地块位于河流交汇区的核心，而钱江新城2.0规划蓝图明确包含了河流交汇区，因此该区域被视为杭州未来最具潜力的地块之一。

从房地产企业征地的整体情况来看，上半年一些房地产企业选择了谨慎，一些房地产企业利用这一形势积极建仓。

根据《中国房企1-5月新增土地储备报告月度意见指数》，碧桂园、绿地和恒大位列前三，新增土地储备分别为1238万平方米、1096万平方米和1014万平方米，均超过1000万平方米。

在1-5月新增土壤储量前3名的房企中，碧桂园和绿地的征地步伐相对平缓，每月征地面积保持在相对合理的范围内。恒大利用网络营销带来的良好销售，回笼了大量资金。4月和5月，恒大落户广州、北京等一线城市，争夺优质土地。

从五大房企的征地情况来看，兰州成为1-5月征地数量最多的城市，共16起，主要是由于兰州碧桂园的项目布局。

4月初，兰州碧桂园以9.17亿元的价格赢得了14块青白石，总面积约712亩。此次出售的14块地块均位于兰州碧桂园项目的北部，且相互连接。青白石作为兰州市城关区重要的北部延伸区，是兰州市近年来大力发展的城区，也是目前兰州市城市储备最大的地区之一。

尽管上半年有很多土地所有者进行了交易，房地产企业以高价收购了土地，但根据视点指数监测的100个重点城市，2020年1-5月的土地溢价仍呈逐年下降趋势。值得注意的是，与地价不同，已出售土地的底价在5月份达到峰值，同比上涨16.23%。

以6月份的市场为中心，碧桂园占据了东莞横沥最贵的商住用地，张台在当月扩大了无锡的土地市场，这也表明土地市场依然火爆。

现有资金的减少已经缩小，今年下半年可能会出现短期债务

回到住房企业的资金水平，受疫情影响，住房企业的资金到位情况仍呈逐年下降趋势；但是，随着我国疫情的进一步好转，同比下降幅度进一步缩小。

根据国家统计局的数据，1-5月，房地产开发企业到位资金达到62654亿元，同比下降6.1%，比1-4月下降4.3个百分点。其中，国内贷款10703亿元，下降0.5%；利用外资34亿元，增长15.3%；自筹资金2010.6亿元，下降0.8%；存款和预收款19479亿元，下降13.0%；个人住房抵押贷款达到10154亿元，下降0.9%。

从各项目比例来看，存款、预付款和自筹资金仍是房企到位资金的主要来源，占总额的60%。其次是国内贷款，占17.08%。

从房企融资情况来看，1-5月，房企共发行了244种融资产品，其中公司债券发行在3月份达到高峰。值得注意的是，大部分融资仍然主要用于偿还债务和补充流动性，这部分是由于流行病的影响。

国内发行方面，1-5月累计计划发行2955.86亿元，实际发行3195.63亿元，超额发行8.11%。从单个月的情况来看，每个月的债券发行都有一定程度的超额发行。5月份债券实际超额发行15.5%，超额发行56.9亿元，仅次于3月份，为今年最高比例。

就数量而言，3月和4月发行了更多债券，发行的债券数量最多。5月份，房地产企业仅发行了40只债券，比4月份发行的111只债券减少了一半以上。债券发行总额为422.98亿元，也大幅下降了一半以上。

海外债务方面，1-3月统计期间，公司债是海外融资的主要方式，融资总额为1438.7亿元，加权平均票面利率为8.2%。然而，随着国内债券市场登记制度的改革，4月份海外债券发行一度停滞，住房企业转向融资成本较低的国内债券。5月，海外债券市场重新开放，打破僵局的第一个是4月27日新湖宝发行的公司美元债券。

在视点指数监测的96家样本房企中，1-5月b1和ba3房企累计融资总额最高，分别为1017.52亿元和910.70亿元，短期债务融资平均占比分别为16.21%和31.09%。上半年b1级房企短期债务到期压力不明显，融资收益更多用于土地收购等战略方面。

但在下半年，债务到期将成为中国房地产开发企业的一个重要挑战。风能数据显示，从7月到12月，房地产公司的债务总额为4122.79亿元，其中7月和8月的到期债务为1500.67亿元。

值得注意的是，5月份房地产信托的发行规模明显下降，这也意味着房企的融资渠道正在逐步收紧。据受益信托网统计，5月份房地产行业投资发行的信托产品有471种，融资规模总计683.16亿元，比4月份减少194种，规模下降16.19%。5月份发行的投资于房地产的信托产品平均期限为1.46年，平均收益率为7.91%。

随着外部环境的不确定性所带来的风险成倍增加，未来潜在下跌天使(从投资层面到投机层面的发行人)的数量将会增加。

来源：广州新闻直播