解局 | 保利一日百亿拿地的“特别朋友圈”

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6月29日，经常在大城市收购土地的保利再次成为大赢家，并在广州和东莞联合收购土地，总金额超过100亿元。

大本营广州和几乎没有出现在广州公开土地市场的乔欣，以33.49亿元的底价，相当于每平方米41329元的底价，赢得了天河云柯路的一处宅基地。

毗邻东莞，保利的子公司东莞郭铁保利实业发展有限公司以66.01亿元的底价获得虎门高铁站tod地块，新增建设项目需投资23亿元。

对于保利来说，在这座城市里建仓并不是什么大新闻，但抓住专门经营豪宅的乔欣，以及保利背后的神秘队友——国家铁路，就增加了一丝值得玩味的东西。

东莞与梁鸿和万科联手？

保利收购的虎门托德地块可以说是东莞的一个重点项目。

首先，虎门tod地块位于滨海湾区，是东莞建设的三大核心发展区之一；其次，虎门高铁站作为广州、东莞和深圳的重要交通枢纽，不到20分钟就到达广州南站和深圳北站，不到一小时就到达港西九龙站，实现了一小时的大湾区生活圈。

依托优势区域，项目规模不小。据悉，该地块总用地面积约为19.89万平方米，总容量约为105万平方米。它由2块城市住宅用地、5块商业和金融用地以及7块地块组成。本项目可建5栋200米以上的商业高层建筑和2栋150米以上的超高层建筑。

同时，要求投标人通过地下空室相互沟通，进行整体开发，并配合虎门高铁站的升级改造。

据业内人士透露，该地块的转让条件仍然相当严格。根据要求，投标人需建设高铁站附属市政工程、建筑面积为9420平方米的甲级商业物业、建筑面积为1654平方米的住宅物业和幼儿园。

除征地费用66亿元外，宗地项目核心区红线外划拨项目投资规模为23.15亿元。这也意味着土地价格加上建筑成本，该地块的实际转让价格为89.16亿元。

另据了解，虎门tod项目地块预计将规划工业金融、高科技R&D中心、产业升级资源协调交易中心、领导机构、企事业单位使馆社区等。

这样一个巨无霸的地块，加上托德独特的定位，对项目运营商来说不是一件容易的事情。

就像龙湖和金地在过去的两个月里赢得了东莞茶山的托德地块一样，就连中央企业保利似乎也不敢单干。

视点房地产新媒体发现，东莞市郭铁保利实业发展有限公司为一家土地收购企业，分别持有保利湾投资发展有限公司、东莞市首野投资咨询有限公司和郭铁保利设计院有限公司40%、35%和25%的股份..

其中，中铁保利设计院除保利发展持有45%的股份外，实际上由中铁投资有限公司持有。东莞寿业投资咨询有限公司持有东方叶巍集团子公司广东东方叶巍房地产有限公司51%的股份，东莞朱寿第六投资咨询有限公司49%的股份..

与保利的持股比例相比，这家名为朱寿6号的公司似乎并不显眼。但据工商信息显示，朱寿6号为新鸿基集团旗下朱寿集团旗下的朱寿(广东)集团有限公司100%所有。

作为鸿鸿集团的合资房地产企业，在东莞市场首次亮相并不新鲜。最著名的项目是2014年东莞第一个大型综合项目东江之星，该项目曾被誉为东莞市第三高楼。

第一批演员和保利之间不乏合作。例如，保利的第一个铸件“蓝天花园”是在东莞万江胜利社区联合开发的，并于去年9月开始施工。

除了梁鸿，保利领导的合作中可能还有万科。

据悉，在上述东江之星事件发生后，万科于2016年9月收购了该项目55%的股权，而梁鸿退出。

随后，万科以朱寿一号的名义，承接了由东江之星住宅、写字楼和soho组成的大型tod城市综合体，其中包括东莞朱寿万科广场，这是东莞万科进驻后打造的tod商业体。

朱寿一号也成为万科拓展东莞影响力的平台之一。去年6月21日，以25.48亿元的最高价和10788元/平方米的底价拿下东莞程楠地块，并与东莞当地房地产企业宏源投资成立朱寿第二，共同开发该项目。

虽然目前朱寿六号与万科之间没有直接的股权关系，但作为一个拥有丰富tod建设经验的开发商，保利与万科联手是一个合理的猜测。

东莞一位业内人士告诉视点房地产新媒体，自2017年东莞市政府批准成立tod办公室以来，tod已成为东莞土地出让和综合资源开发的重要方式。

据该人士透露，万科是东莞tod的成熟开发商，其在东莞的许多项目都是以tod为理念进行建设和销售的。

拉莱·乔欣重建了这座大厦？

在广州大本营，保利还带着乔欣一起赢得了天河的低密度家园。

该地块为天河区云柯路西侧惠晶新城e3地块，用于二类居住用地(r2)和医疗卫生用地(a5)，地块面积64，640平方米，建筑面积不超过94，051平方米。

据悉，作为天河一处罕见的宅基地，自2018年出现在广州市国家计委发布的《2018年商业用地供应蓝皮书》中以来，备受关注，但由于种种原因，直到今年才被出售。

指出后期转让与地块复杂的权属关系有关。

这一次，它最终以4万多元的底价售出，最终乔欣和保利胜出，这让人们对该项目的产品和价格定位产生了好奇。

可以看出，商人、项目地点和条件都指向豪宅。

乔欣在广州的项目虽然不多，但都是建在高端住宅的方向，如惠悦泰、杜聪国际庄园、惠晶新城等紧邻待售土地。

其中，汇悦泰一直是广州高端住宅市场的标杆，自开盘以来，在华南高端住宅市场占据了一定的位置。

征地的消息一出来，很多网友都在想，乔欣是不是要重建一个月辉平台？

据视点房地产新媒体报道，该地块最高容积率仅为1.94，是广州罕见的容积率低于2的宅基地。

对此，广州中原地产项目部总经理黄桃表示，该地块未来将成为一个低密度的高端住宅区。

根据交易结果，土地以33.49亿元的底价成交，相当于41329元/平方米的底价，已经是广州市出让土地的第八位。

这个项目的参考价不会便宜，应该达到10万元。黄桃说。

目前，项目地块周围的一手住房稀缺，邻近的惠晶新城和珠江东岸也是高端住宅项目，其中惠晶新城的二手参考价约为6.5万元/平方米，也是乔欣开发的。

据黄桃介绍，保利和乔欣收购的地块没有一线江景，其板块也不是珠江新城的核心区域。因此，所创建的项目不应达到与汇友泰类似的一流产品水平。

它应该更倾向于惠晶新城的产品类型，但容积率比它高。

此外，保利和乔欣的新合作伙伴也相当好奇。在外界印象中，保利并不是一家擅长制造豪宅的企业。

然而，保利没有尝试过豪华住宅，测试水的第一站是在大本营广州。

2012年，保利琶洲地块最终进入市场，成为保利田玉娥的豪宅项目，是保利当时的第一个高端豪宅项目。

由于相对于周边地区而言价格合理，保利田玉娥在开业两小时内售出300多台，销售额超过10亿元。

此后，保利虽然坚持走大规模发展之路，但仍在尝试一些性价比较高的豪华项目，如田玉娥品牌的各地试水，如北京保利房地产及部门项目等。

这次拉乔欣是保利大厦梦想的突破吗？

从外到内，观察和诠释工业、企业和市场的真实一面。

来源：广州新闻直播