5月中国物业服务TOP30报告·观点月度指数

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视点指数进入5月后，各行各业基本摆脱了疫情的影响，正有序进入恢复期，物业管理行业的发展势头更加突出。

今年5月，建业在香港证券交易所上市，成为第24家在香港上市的房地产公司。同时，第一服务和卓越企业服务也向HKEx提交了招股说明书。

根据意见指数的不完全统计，年内有3家物业服务公司在香港上市，1家物业公司通过并购上市，7家公司在香港联交所上市。另一方面，本月，一些房地产企业也宣布有意分拆其房地产上市，如金科和荣盛，房地产企业的上市达到了新的高潮。

以股票价格计算，恒生指数在五月份整体下跌约6.8%，而地产股则延续以往的表现。除建业新生命外，23家地产公司的港股平均股价上涨4.48%，较上月略有回调，仍优于大盘。其中，涨幅最大的是《泰晤士报》附近地区，月度涨幅为36.72%，领先于一些地产股。

在资本市场之外，随着旧城区改造的推进，物管公司可以直接参与改造阶段，这将给物管行业带来市场增值信号。《政府工作报告》还提到，今年计划在各地重建3.9万个旧城区，涉及近700万居民，是去年的两倍。

另一方面，当月，许多物业管理企业负责人加快了城市服务布局，行动频繁。万科地产城市服务登陆鼓浪屿；保利地产再次中标嘉善项目；河北省邯郸市凯撒美豪和峰峰矿区共同建立了综合城市服务平台。

万科地产继续领先，碧桂园的服务市场价值已经超过1000亿

在5月份的中国物业服务发展指数前30名中，万科地产继续排名第一，其次是彩生活集团和保利地产，占据前三名。

值得注意的是，作为行业龙头企业，万科地产首次披露了物业空房的服务三驾马车模式，涵盖社区空房、企业空房和城市，这是万科地产继2018年发布住宅商务和企业两翼齐飞战略后，第二次发布发展战略规划。

本月，万科地产的城市服务项目登陆鼓浪屿，进一步提升了空.的城市形象此前，万科地产的城市服务项目包括横琴新区和雄安新区。

另一家龙头企业碧桂园也值得关注。自2020年初以来，碧桂园服务的股价持续上涨，从每股26.38港元上涨至5月13日的37.18港元，市值1，023.9亿港元，成为香港股市首个市值1，000亿港元的物业管理企业。

回顾上市以来的业绩，碧桂园于2018年6月19日正式登陆资本市场。上市首日，该公司收市价为每股10港元，总市值为250亿港元。两年多之后，碧桂园服务的股价保持上升趋势，在5月29日收盘价36.13港元的基础上累计上涨261.3%。

碧桂园1000亿元的市场价值与其发展速度有关。财务报告显示，碧桂园2019年服务收入为96.45亿元，同比增长106%，复合增长率接近55%。

股价略有回落，市值差异已超过990亿港元

回顾本月物业服务行业的股价，整体价格略有回落，本月平均增幅只有4.48%，而前四个月整体增幅超过10%。不过，值得注意的是，恒生指数在五月份下跌了6.8%，而物业服务行业的表现仍然优于市场。

除了新上市的建业新生活，视点指数观察了23家在香港上市的物业管理公司的整体表现，发现其中14只股票上涨，8只股票下跌，1只股票持平。

在这23家公司中，涨幅最大的是时代周刊，5月份累计涨幅为36.72%，其次是宝龙商业和凯撒，月度涨幅分别为22.82%和18.71%。

需要注意的是，本月各大公司的股价涨幅都略显疲软，其中雅人寿的股价小幅下跌1.73%；5月20日，碧桂园服务在达到本月最高水平后进行了调整，最终增幅仅为0.83%。

另一方面，由于地产股的股价持续上升，港股的楼市开始出现市值两极化。截至2020年5月，视点指数监测的香港股市23家物业服务企业的总市值已超过3，500亿港元。

与2014年不同，当时只有一个孩子过着有色人种的生活，如今香港股市的房地产行业非常活跃，大、中、小型房地产公司层次分明。总的来说，市场价值超过500亿的企业有2家，市场价值超过200亿和300亿的企业有2家，市场价值超过100亿的企业有1家，市场价值低于100亿的企业有16家。

资料来源:意见指数，公司年度报告

尽管房地产企业整体发展有所改善，但值得注意的是，23家上市企业的市值差距约为990亿元，2020年初为783亿元，且差距有进一步扩大的趋势。

市场价值的分化很大程度上是由于企业的发展进步和稳定增长预期。物业公司盈利能力的增长主要来自规模的持续增长、物业收费的提高、成本控制能力的提高以及增值服务增长因素的综合作用。

从另一个角度来看，物业服务企业的市场集中度不是同一个数量级，市场仍然是分散的，远非完全竞争，这为空提供了行业整合和龙头企业提升市场份额的空间。

除了扩大并购，物资企业也加快了城市服务业的布局

从现有数据来看，大多数房地产公司采取“规模为王”的发展战略，以扩大增量盘，占领市场份额。因此，收购和合并其他物业公司已成为快速扩张的方式。

5月份，房地产公司在M&A市场的受欢迎程度略有下降，本月公开披露了3起M&A事件，而今年M&A事件总数为15起。

值得注意的是，澳源健康最近并购频繁，一个月内新增三笔并购，5月11日以3700万元人民币收购宁波鸿建65%的股权。前两次收购分别以11.6亿元人民币收购29.99%的股份，以2.48亿元人民币收购乐人寿智能社区服务集团80%的权益，表明其规模扩张将十分强劲。

另一方面，随着物业管理行业市场化的逐步推进，原有的市政和物流系统逐渐被打破，越来越多的企业开始尝试向城市服务领域拓展。

对于房地产公司来说，城市服务项目可以说是一片新的蓝海。自2017年以来，许多城市相继出台相关政策，推动城市精细化管理的实施。因此，一些物业管理公司已经开始进入具有多年住宅小区管理经验的城市服务。

过去，城市服务项目总是在政府手中。然而，由于劳动力成本和缺乏平台管理等因素，政府的城市治理成本过高，这也为引入物业服务企业参与城市治理创造了机会。

随着物业企业多元化服务的逐步成熟，进一步探索城市服务成为必然趋势。

来源：广州新闻直播