平稳下的暗涌 房企突围之战 博鳌21世纪房地产论坛前瞻

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每个企业都有自己的基本业务和主营业务，住房企业也不例外。房企应该把握节奏，把握时机。在专注于业务、展望未来的同时，我们仍然需要找到新的动能。如何实现低风险、有效的多元化探索，是一个值得房地产行业每个人关注的命题。今年7月，博鳌21世纪房地产论坛第19届年会隆重开幕。在“走出舒适区:稳定和平衡视野下的中性增长”的观点下，你或许能找到答案。

文本/房地产知识局姐妹

2019年已经过了一半，是时候让房地产市场和房地产企业公布“半年考试”的答案了。

在过去的六个月里，调控“根据城市制定政策”。房地产市场在3月份掀起了一个小春天，然后立即平静下来，回到“稳定房价、稳定地价和稳定预期”的基调。

在过去的六个月里，大型房企的销售业绩仍在稳步增长，从好的一面来看，许多现金流紧张的房企不得不转卖项目，无产阶级生存，甚至直接破产倒闭。

那么，在争取“稳定”的半年时间里，房地产市场的形势究竟发生了怎样的微妙变化呢？别人的房地产企业是如何突破的？今年下半年，我们将关注哪些新方向？

上图:2018年博鳌21世纪房地产论坛第18届年会(组委会数据图)

史无前例的“稳定半年”

在过去的六个月里，房地产调控的复杂性是空.

自今年1月以来，中央政府一再重申，坚持不炒房，防止楼市波动。随着房地产调控的加快，各城市的政策从未统一放松和收紧，开始进入百花齐放的弹性分化阶段。

从一个大的角度来看，在第一季度，整体政策提升了市场的乐观预期。在一些城市，上升的利率水平已经下降，一些城市已经调整了价格限制和彩票政策，许多城市已经加强了人才引进，以确保住房购买的需求。

然而，小羊春在3月份率先行动后，政策立即转向紧缩。

在这一轮的小阳春中，Xi和苏州领涨了市场，分别升级了限购限销政策，成为阶段性调控的风向标。

与此同时，中国一些城市的利率浮动水平已经停止下降并开始回升，合肥、苏州和东莞也在当地城市升温的基础上，及时收紧了土地拍卖政策。

但这不是市场的全貌，许多城市仍在放松的路上。广东珠海逐步放宽限购，南京高淳区放宽限购，湖北四线城镇恩施甚至发布了《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》，指出房地产“不准降价”。

对地区层面的差别化罚款政策导致了数量空.之前的管制在过去的六个月里，房地产监管已经发布了251次，平均每天都要发布不止一个新的房地产政策。据中原地产研究中心统计，与2018年上半年的192项房地产调控相比，过去6个月的调控同比增长31%。

在哪个城市的房价上涨，它将立即"击中板"，在哪个城市的房地产市场疲软，它将立即刺激。如此高频率的调控带来了前所未有的六个月稳定的房价。

根据中国房地产指数体系中100个城市的全样本调查数据，2019年上半年，100个城市的平均房价上涨了1.45%，同比下降了1.19个百分点。

而交易面积不是增加而是减少。2019年上半年，50个代表性城市的商品房平均交易面积约为2750万平方米，同比下降1.9%。

平静之下，暗流涌动的是房屋企业的江湖

在稳定的湖水下，行业融资逐渐趋紧，各房企暗流涌动。

据嘉里研究中心发布的数据显示，过去6个月，百强房企累计股权销售规模接近3.9万亿元，业绩小幅增长4%，明显低于去年。

在顶端，他们基本上是老面孔。碧桂园、万科、恒大位列第一，前30家房企集中度仍在上升。

除了站在行业前列的“巨人”，整个房地产行业都不太好。超过一半的时间，60%的房地产企业没有完成一半以上的销售目标。

根据已宣布销售目标的39家房地产企业，今年的目标增长率低于20%，比2018年低24.8个百分点。然而，即使降低目标，今年上半年也只有14家公司实现了超过50%的目标完成率。

当然，房企总是说上半年的业绩会是"四六年"，要求上半年业绩的50%，这有点勉强。但事实上，许多领先的房地产企业甚至没有达到40%的完成率，而一些房地产企业已达到不到30%的完成率。

这有点太多了。上市的房地产企业依然如此，更多的房地产企业在经历了短暂的小阳春之后，已经陷入了“不能借钱”和“不能卖房”的生死线。

上图:2018年博鳌21世纪房地产论坛第18届年会(组委会数据图)

一年前，宁波首富做出了一个大胆的声明，他名下的集团将在2020年实现超过1000亿元的销售收入和超过100亿元的利税。一年后，2019年6月底，由于难以解决流动性危机，该集团濒临破产。

这不是今年上半年第一家非正常死亡的房地产企业，但却是最大的一家。

此外，今年上半年，十几家房地产企业相继被交易所质疑，这些企业基本上都是近年来快速扩张的企业。最后，这些房地产企业的会计处理出现了许多疑点，都指向了销售放缓、利润下降导致的资金周转困难。

市场需要“稳定”，增量要小。在一个相对固定的市场中保持自己的份额已经非常困难，而获得更大的份额就更加困难了。

别人的房地产企业如何突破？

听听老板们要说什么。

不管怎样，2019年已经过去了一半。接下来的六个月至关重要。

在过去的六个月里，房地产市场将会发生怎样的变化？在未来，什么是新的焦点方向，值得房地产行业的每个人关注，并发现隐藏的生存和发展之路？

别人的房地产企业是如何突破的？行业领袖会怎么说？7月26 -29日，你可能会找到答案。

在过去的三天里，在海南三亚举行的博鳌21世纪房地产论坛上，许多行业领袖即将围绕“走出舒适区:稳定均衡视野下的中性增长”这一主题展开坦诚交流和观点交锋。

来源：广州新闻直播