解局 | 负现金流与滨江未竞的千亿梦

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观点房地产网络监管层仍然关注上市公司的信息披露。继新城、太和、金科和云南城头之后，滨江集团也于6月21日接到了深交所的询价。一周之后，6月28日，这家位于浙江的房地产公司如承诺的那样给出了回复。

与新城和太和收到的十多个尖锐问题相比，滨江的询证函显然要温和得多，只有六个问题，涉及企业的收入、利润、净现金流量、项目权和存货周转率等详细经营情况。

滨江虽然是上市公司，但近年来风格保守，固守杭州一隅，外界对这家房地产企业关注甚少。这封来自深圳证券交易所的询证函和滨江长达22页的回复让市场更加关注。

交易所的询证函一向擅长数据分析，滨江的这封也不例外。一方面，深圳证券交易所指出，2018年滨江实现收入增长，但净利润下降；另一方面，经营活动的净现金流量为负。

对于增加收入而不增加利润，滨江解释说，房地产开发业务增加，但销售费用、财务费用、资产减值损失明显增加，投资收益明显下降，而负净现金流量是土地储备积极扩张的结果。

这几乎是浙江房地产企业过去一年发展的缩影。滨江曾经提出在2018年实现1000亿元的目标，这与日益频繁的资金手段和频繁出现的土地市场相匹配。

负现金流

观点房地产新媒体查询，2018年滨江集团实现营业收入211.15亿元，同比增长53.3%，其中通过项目交付和结转实现的房地产开发业务收入202.71亿元，同比增长54.79%，占营业总收入的96%；开发业务毛利率为33.85%，同比增长5.14%。滨江解释说，这是营业收入增加的主要原因。

但报告期内，资产减值损失、投资收益、财务费用和销售费用的变化以及项目净利润中少数股东损益比例的提高，使滨江上市公司股东应占净利润同比下降28.89%，至12.17亿元。

具体来说，滨江的销售成本比上年同期增加了1.53亿元，这是由于进入预售阶段的房地产增加，以及人工成本和宣传成本的增加；资产减值损失同比增加6.87亿元，投资收益同比减少6.87亿元。

更令人担忧的是，2018年滨江财务费用为6.57亿元，比上年同期增加4.4亿元，其中债券利息和承销费比上年同期增加2.4亿元，股东和银行贷款利息支出比上年同期增加1.2亿元。

视点房地产新媒体了解到，过去河滨把稳定放在第一位，杠杆率多年保持在较低水平，2016年和2017年的资产负债率分别为47%和72.84%。

2018年，滨江资本市场动作频繁，包括但不限于注册发行不超过65亿元的短期融资券、发行不超过30亿元的公司债券、发行不超过4.66亿元的商业地产抵押贷款abs。

截至2018年底，公司总负债为682.38亿元，总资产为875.52亿元，资产负债率小幅上升至77.94%；

计息负债261.29亿元，货币资金减少23.9亿元至71.9亿元，计息负债占公司净资产的比例为1.35，净负债率上升至98.06%。

随着融资的增加，利息支出吞噬利润。同时，在热衷于合作的杭州市场，滨江下大量项目权益占比不足50%，导致中小股东损益增加，也是导致上市股东净利润下降的主要因素。

数据显示，2017年滨江小股东的损益为5.99亿元，2018年为19.35亿元，远远超过净利润。根据深圳证券交易所的数据，2018年滨江主要已完成项目的股权比例大多在30%左右。

同时，视点房地产新媒体了解到，2018年滨江新增土地储备项目26个，新增土地面积176.93万平方米，同比增长101.38%，土地支付总额496.43亿元，均为合作开发模式，股权比例最高为70%，最低仅为10%。

合作的不断增加反映了浙江房地产企业近年来对规模的需求，但在销售增长的同时是否会导致收入甚至净利润的下降也是滨江未来需要考虑的问题。目前，随着土壤储量的增加，滨江的净现金流量急剧下降。

2018年，滨江业务产生的净现金流量为-139.4亿元，同比下降506.44%。滨江解释说，这是一个阶段性现象，是由于新获得的土地处于开发初期，不符合预售条件。

滨江进一步表示，从2019年第一季度的情况来看，公司一些新开发的项目开始预售，并有大量资金回笼，经营活动产生的净现金流已经是正数。随着越来越多的建筑进入预售阶段，预计经营活动产生的净现金流将继续增加。

数千亿美元没有争议

融资和仓储扩张，各种迹象表明，滨江正在规模轨道上运行。但回顾过去，在齐金星的掌舵下，保守和稳定一直是这家房地产企业的标签。

观点房地产新媒体了解到，齐金星1962年出生于浙江杭州。他是一只老虎，生性慷慨，说起话来像个山东人。或许它曾被一家国有企业所标记，但这位商界领袖表现出了稳定且近乎保守的一面。滨江集团成立20多年，一直停留在杭州。

齐金星在20世纪80年代初开始从事建筑行业，当时他还只是一个20出头的年轻人。1992年，杭州市江干区政府出资成立杭州滨江房屋建筑开发公司。刚满30岁的齐金星被选为董事长，并将借来的8万元作为公司的启动资金。

四年后，滨江集团正式成立。2006年，滨江完成了国有企业重组和股权转让。随着国有股的全部退出，齐金星成为了这家房地产企业的实际控制人。两年后，滨江集团登陆资本市场，迎来了亮点时刻。

上市不仅为滨江开辟了融资渠道，也加快了规模扩张。视点房地产新媒体获悉，2010年滨江销售额达到116亿元，未来的老大哥绿城当时只有108亿元，而起源于温州的中良只有50亿元。来自诸暨的相声直到2015年才突破100亿元。

然而，在从100亿英镑到1000亿英镑的飞跃中，第一滨江路从未走到尽头。据视点房地产新媒体报道，2018年滨江销售额为850.1亿元，同比增长38.23%。与年初提出的1000亿元的目标相比，仍有150亿元的缺口。

今年，许多曾经被滨江甩在后面的浙江同行都超过了1000亿元，绿城卖出了1564亿元，同比增长6.9%；忠良被称为黑马，实现销售额1150亿元；就连响生也有1070亿元的销售额。

据说在房地产黄金十年，每个人弯腰时都能捡起金子。然而，在这个注重周期、容易受政策影响的行业，风险有时会猝不及防，尤其是在鸡蛋放在同一个篮子里的滨江。

最明显的是，2014年，前一年火爆的杭州楼市，今年迎来了调控。为了确保现金的返还，在低迷的市场中，杭州的一个大型仓库滨江不能开始大幅降价。保本、微损、微利不是主要的，但关键是卖掉它们。

齐金星后来回忆说，2014年对滨江来说是最严峻的考验。此后，2015年，他改变了以往的做法，决心走出杭州，制定了以深圳为主战场、上海为副战场、杭州为基地的扩张战略。

然而，向外部世界的扩张并不成功。2017年，在深圳和上海进展不顺利的滨江，将发展重点放在了杭州。数据显示，2017年，滨江实现收入173.74亿元，其中杭州占93.23%，而2016年，杭州仅占77.83%。2018年，深圳项目陷入诉讼纠纷，同年计提坏账准备7.23亿元。受调控影响，上海滨江一号公园仍有积压。

杭州占滨江集团2018年收入211.15亿元的90.83%。更重要的是，今年销售额超过300亿元人民币，成功挤压万科，成为杭州地区销售冠军，并持续到2019年上半年。

然而，杭州重型仓库的风险依然存在。2018年初，滨江设定了1000亿元的销售目标。但是，由于市场环境的原因，这个价值2400亿元的目标还没有完成。

2019年，滨江仍在追逐1000亿元的梦想。

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来源：广州新闻直播