业绩会直击 | 阳光城朱荣斌：钢丝绳上的双人舞

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观点房地产网可能对业绩失去信心，阳光城比大多数房地产企业提前发布了2019年中期财务报告。这也意味着，接下来，房企将在2019年陆续交出半年成绩单。

8月2日，阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌、执行副总裁吴建斌继续带领一批管理团队出席2019年中期业绩会议。

上任两年多以来，阳光城明星经理们的兴奋已经渐渐淡去，业绩所反映的管理和运营水平是这个房地产企业长期发展的市场观察窗口。

就规模而言，阳光城市在2018年成功突破1000亿元后继续增长。

2019年上半年，公司全规模销售额达900.73亿元，占年度目标的50%，股权销售额达577.12亿元，约占股权的64%。

朱荣斌介绍:我们预计4月份会收紧政策，所以我们在内部提出了“五一行动”，即5-9月份达到1000亿元。实际上，从预售来看，阳光城已经完成了1000亿元。

朱荣斌一直对规模有所期待，这也是朱荣斌代表管理层对董事会最直接的解释。

据了解，去年，林腾蛟为46岁的朱荣斌提出了命运计划，但朱荣斌显然承受着压力。

从他求婚的那天起，我就不开心，压力很大。后来，我的老板尊重我，退出了。朱荣斌坦率地说。

事实上，在过去的两年里，阳光城市的规模有了很大的提高，但从纵向来看，2019年阳光城市的年度目标是1800亿，比2019年高出不到20%。

一方面，在政策因素和市场环境的影响下，降低杠杆率已经成为整个房地产行业的趋势；另一方面，阳光城市并没有主动增加杠杆，而是更加关注其产品。

再给我两年时间，这家公司会变得又大又强。我不能说规模已经提高了多少，但质量肯定会非常大空.

1000亿元之后，朱荣斌开始对规模保持冷静，他甚至透露阳光城的产品现在已经被自己掌握了。

在钢丝绳上跳双人舞

和过去一样，融资和减债仍然是阳光城市绩效会议的主题。这一次，朱荣斌也主动补充了几句。

在过去，吴和我总是有钱，但我有土地。现在，我们感觉就像在钢丝绳上跳双人舞，我们必须确保发展速度和债务。所以在过去的两年里我们保持了一定的发展速度，同时我们也优化了各项指标。这种平衡并不容易。

根据年中报告数据，截至2019年6月底，阳光城的净负债率为145.15%，比2018年底下降37.09个百分点，平均融资成本为7.72%，比2018年底下降22个基点。

尽管这一净负债比率仍处于高位，但阳光城仅用了一年时间就从200%以上降至150%以下。

吴建斌说，2018年，阳光城市判断国家政策已经收紧，这种趋势至少会持续一两年。因此，自去年下半年以来，公司主动调整融资措施，重点是销售和内部回款。国家政策的方向很明确，资金应该转移到实体经济上，今后政策会收紧。对于企业来说，有必要提前计划并密切关注管理。

具体来说，在保证一定规模增长率的同时，阳光城市将不再主动增加杠杆，以确保负债的绝对值不会增加。

根据2019年中期数据，阳光城的计息负债规模为1121.21亿元，与前两年持平(2018年和2017年的计息负债分别为1126亿元和1134亿元)，其中短期计息负债规模为341.61亿元，计息负债占比下降12.34个百分点，至30.47%

值得一提的是，在信托等有限的融资渠道下，阳光城市强调非银行融资比重下降，从去年底的52.57%下降到31%。

除了融资方面的控制外，在投资方面，首席财务官倪晨透露，阳光城将根据现金流情况进行投资，投资金额约为返还资金的50%。同时，项目的周转和结算将加快，以回报更多的资金。

数据显示，在报告期内，阳光城市实现了约80.5%的平均回报率和86.98亿元的净经营现金流入。期末账面货币资金为433.08亿元，足以支付本期341.61亿元的短期计息负债。

不要放弃任何获得土地的方法

由于融资体系紧张，阳光城市在2018年的土地征用没有达到预期。2019年，随着债务等指标的优化，以及第一季度和第二季度土地市场的复苏，阳光城市似乎在土地方面采取了很多举措。

根据中期报告数据，报告期内，阳光城补充权益性土地储备，权益对价总额为272.75亿元，估计权益价值为758.70亿元。截至今年上半年，阳光城市累计土地储备4396.35万平方米，预计价值5466.78亿元。

从土壤储量质量来看，报告期新增土壤储量的权益比率为80.61%，明显高于前期约60%的水平，一、二线城市预测未来可销售价值占85.93%。

值得一提的是，除了开放的土地市场，2019年的并购再次成为许多房企扩大储备的重要手段。最近，关于阳光城在华南并购的消息不断传出，甚至有传言说阳光城正在接触新城的销售项目。

对此，朱荣斌回应称，最近他一直在与很多同行公司沟通一些项目的并购、重组和收购事宜，包括越来越多的中小企业去房地产，这对于大型房企来说是一个机会，但目前还没有多少收获。

对此，朱荣斌表示:没有障碍，但有业务洽谈。在接受之前，有必要判断该项目是否符合阳光城市的标准。

至于之前传言收购广州的旧房改造项目，他透露目前仍在进行中，但由于项目的复杂性，从谈项目到真正确认权利的过程非常困难。

负责投资的集团副总裁徐爱国表示:阳光城的投资是多元化的。除了开放的投资市场，它还有传统的并购历史。我们也在研究和探索未来的产业，比如转型和旧的转型方案。至于市场上的传言，我想你可以忽略它们。以最终公告为准。

另一方面，依托阳光控股，工业地产此前一直受到管理层的高度期待。但从目前情况来看，住房仍将是阳光城市的主力军。

我们也做了一些商业方法的研究，比如养老和旅游，但是我们还不确定。我们公司的风格不确定。不要随意冒险，因为我们的财务能力和其他方面都不会受到伤害，所以我们仍然专注于住宅房地产。朱荣斌回应道。

对于下半年的土地投资，管理层表示，在与规模、销售和支付相匹配的前提下，不会放弃任何投资市场。

我们对利润率非常不满意

虽然规模和财务指标有所改善，但盈利表现仍是阳光城市目前的不足。

数据显示，2019年年中，阳光城合并报表净利润同比增长6.44%，同比增长1.1个百分点，房地产项目毛利率同比增长1.28个百分点，同比增长26.93%。

朱荣斌直言不讳:由于前几年项目的影响，目前阳光城的净利润比率还比较低，我们对自己不满意。

然而，他也指出，近年来，在限价政策下，很难实现高利润率，这是阳光城和每个公司的情况，这是整个行业的问题。

房地产行业已经告别了暴利时代，行业未来将回归正常盈利。但是，对于阳光城来说，6.4%的净利润返还给母亲的比率仍然是由空房间增加的。

为此，朱荣斌提出将利润与激励挂钩。

据视点房地产新媒体报道，为了提高流失率，阳光城在2017年底推出了以后续投资为核心的双赢机制。目前，该机制已覆盖阳光城市的270多个项目。

然而，单一的基于规模的激励机制已经不能满足阳光城市对利润和产品的要求。因此，朱荣斌透露，在未来，阳光城将有与规模利润和产品质量相关的激励措施。

我们的机制仍然关注公司的发展和机遇。你不能躺着拿钱，但你可以跳起来拿到钱。

来源：广州新闻直播