解局 | 俊发如何吞下5.7万亩体育小镇？

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继视点房地产网创下92亿元全年最高地价纪录后，昆明本地房地产企业君发又赢得了一个巨无霸项目。

近日，昆明市投资在官方网站上宣布，已与骏发集团签署战略合作协议，双方拟合作建设晋宁体育城。项目规划研究面积约5.7万亩，总投资约600亿元。

5.7万亩的巨大开发量引人注目，但在晋宁这个特殊的历史发展节点，这种规模似乎并不奇怪。自2017年撤县分区以来，晋宁加快了发展步伐。目前，昆明最大的主题公园——多彩的云南欢乐世界已经建成并开放。同时，还开发了几千亩甚至上万亩的大型市场，如云南古城、晋宁未来城、绿地国际健康城等。

晋宁体育城也是大跨越发展的一员。视点房地产新媒体获悉，该项目的历史最早可以追溯到2010年，当时昆明市投资与晋宁区政府签订了一级开发合同，约3万亩土地。

一级开发整理是土地进入招标、拍卖、挂牌的必要阶段。一般来说，参与企业可以获得固定比例的收入，同时也可以通过分享土地出让金和土地增值来获得收入。

然而，巨大的开发量、不可控的开发周期以及征地拆迁过程中的不确定性，可能会使开发企业承担更大的风险。例如，被称为一级土地开发第一股的云南城头，因昆明环湖东路一级土地开发4.18万亩而经历了波折。

据数据显示，截至2019年中期，昆明市投资公司负责收购和储存的3万亩土地尚未进入招投标、拍卖和挂牌流程。然而，今年7月，这个为期9年的一流开发项目迎来了新的希望。晋宁区政府与军发签署昆明晋宁体育城项目投资合作框架协议。在规划的5.7万亩土地中，包括昆明市投资批准的3万亩土地。因此，8月，昆明市投资公司与君发公司签订了一份合同。

但是为什么是俊发呢？昆明资深房地产人士康冰告诉视点房地产新媒体，今年4月，君发也通过一级开发进入该项目。君发第一次进入晋宁区，获得了昆阳西北地区2733.28亩城市更新改造(城中村)项目的中标。很多人猜测该项目也在晋宁体育城的范围内。

观点房地产新媒体就项目规划和未来运营方向咨询了君发。截至发稿时，还没有回复。然而，中国综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松认为，5.7万亩的容积率不是一个小城镇，而是一个小城镇的规模，其形式必须是复合的。

他指出，这也是军发以小城镇的名义低价获得土地的主要方式。

事实上，自2017年该县被拆迁以来，晋宁的房地产开发一直在迅速升温。康冰指出，今年已有20多家开发商进入该地区，其中包括以5.65亿韩元的6个商业和住宅用地建设的云南第五个五岳广场；蓝光宣布已在晋宁获得425亩土地。

作为一个从城中村改造起步的云南本土房地产企业，俊发在政府关系和资源方面有着天然的优势，自然不想错过这样的机会。然而，巨大的开发量显然给这个房地产企业带来了更多的挑战，现金流和融资链都是需要考虑的问题。

从目前的情况来看，骏发仍然是一家有发展潜力的企业。官方网站显示，其储备土地为5014万平方米，土壤储量价值为5650亿元。

但正如硬币的两面一样，大量的并购和城市更新项目导致的低周转率也影响了君发的发展速度。观点房地产新媒体获悉，2013年，君发提出了五年1000亿元的目标。根据民意指数报告，截至2018年底，君发已实现销售630亿元，离1000亿元还有370个小目标。

失败的目标并没有影响君发的野心，但现在它被换了一种方式。

今年6月，军发宣布了“最美的云南”计划，计划以城乡更新模式发展文化旅游项目，并表示将在5年内投资500亿元用于云南农村振兴。与晋宁体育城一样，以城乡更新为核心的文化旅游项目也将成为骏发的土地扩张模式。

业内人士认为，吞下这样一个庞大项目的漂亮头发并学会消化它是未来发展的重点。

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来源：广州新闻直播