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乐居财经新闻王帅11月8日,由明远房地产研究所主办的“2019中国房地产CEO峰会”在深圳举行。
世界银行主席陈劲松在会上说,“购买客户的变化超出了我们的想象,房地产需要新的游戏方式!”
以下是演讲精选:
1.整个行业目前所经历的历史变迁来自于行业过去的整体发展模式。如果运营模式和增长模式可以改变,实际上就不会那么困难了。
2.过去,在高杠杆、高周转率和高去转型的支持下,宇宙级的开发者诞生了。融资方式非常重要。此前的规定并未触及融资方式,但今年,尤其是年中,出台了两项极其严厉的房地产融资限制,引发了行业问题。
3.在过去的三年里,我们不仅将财务杠杆运用到了极致,还为整个行业增加了巨大的运营杠杆。如果你不增加运营杠杆和表外杠杆,今年不会特别不舒服,但如果你增加运营杠杆和表外杠杆,你就会有问题。
4.运营杠杆,例如,合作伙伴和投资机制;表外杠杆,如解释真实债务;这些都是在行业的上升期,这将加速你的成长。然而,许多杠杆是刚性的,即使它们不是绝对刚性的,但它们的弹性是有限的。一旦估值、价值和市场价值出现问题,我们行业的去杠杆化将带来巨大压力。
5.严格来说,房地产实际上是金融,因此我们必须关注金融在去杠杆化过程中的行为和变化。当出现财务问题时,一个城市和一个项目将违约,这将导致连锁反应和大规模违约。
6.我经常遇到开发商告诉我,我的城市是健康的,但我们与整体金融环境息息相关,我们有横向和纵向的传播机制。
7.在许多三、四线城市,由于国内开发商没有进入,地区开发商很谨慎,没有使用任何杠杆,市场风险没有那么大的传导力。然而,当这些在全国范围内复制标准化产品的兄弟进入你的城市时,它在其他城市出了问题,而你的项目营销几乎是一种保证,你的价格自然会受到影响。所以不要认为我这里的价格不高,不会有问题。
8.近年来,高管们普遍关注这项投资。当市场下跌时,后续投资基本无法满足现金需求。此时,原本预计的进度普遍被政策推迟,公司普遍加强了销售kpi,给管理层很多严格的kpi支付制度,导致了整个行业营销体系的淡漠和销售部门的腐败。
9.过去,销售建筑物有行业规定,我们的代理费可能不到1%。现在,当渠道启动时,渠道费是6%,营销成本增加了六倍。谁负责这个渠道的营销成本?它涉及上亿的腐败,而不是一百万或一千万。
10.不要指望今年冬天房价会上涨。如果政府认为这还不够,如果政策放松,房价就会上涨。不要唱这首歌,把这一页翻过来。
11.目前,一线客户的变化超出了我们的想象,也就是说,三个月前来过这栋楼的客户现在已经让他做了交易,但他不来了,客户对买房的虔诚正在丧失。
12.反映经济最重要的是工业和工业,尤其是大城市和核心城市的办公楼。今年,写字楼的情况非常悲观,超出了我们的预期,包括深圳这样的城市,我们在空的写字楼入住率持续上升,但没有改善。
13.我预计五大限制政策将在明年第一季度逐步放宽。即使放宽五大限制政策,金融政策也将是最致命的。只要去杠杆化的大原则不变,我认为市场仍然不好。
14.地方债务政策已经放宽。我们必须看看地方债务用在哪里,用在哪个轨道交通和哪个主要基础设施项目上,然后我们将在地方债务投资的地方进行投资。否则,每座城市的这块土地都比那块好,会有方向性的错误。
15.我认为,整个行业应该扭转全国各地政府对商务办公室的家长式偏见,太愿意做商务办公室,歧视房子,使商务办公室目前有问题。商业写字楼只有一个出路,那就是改变功能,换公寓和房子。
来源:广州新闻直播
标题:陈劲松:卖楼的渠道营销费用里涉及上亿的腐败
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