袁一泓：楼市正在告别流量红利

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正文/袁

携程网创始人梁建章教授肯定更喜欢人口统计学家这个头衔，一些媒体也称之为人口统计学家。多年来，他不遗余力地呼吁中国家庭多生孩子。

最近，他在乌镇的互联网大会上发表讲话，说人口是经济发展的基础和核心，学生少了不会让你富裕，反而会导致贫穷。结果，“少生孩子会导致贫困”的理论像野火一样蔓延开来。

早些时候，梁建章也说过多生孩子是对国家的贡献，但最直接的受益者是家庭本身。中国应该采取更多措施鼓励中国家庭多生孩子。请注意，他在中国实行第二胎政策后强调了这一点。也就是说，如果第二个孩子不够，国家应该继续推行“鼓励生育”的政策。

在我看来，梁建章的观点太激进了。根据中国人口的实际情况，单独生两个孩子和全面生两个孩子更为合理。

以梁建章为代表的“鼓励生育”的观点，在本质上仍然注重规模和数量，我个人称之为“流动经济”。以规模和数量为主的流动生产有助于扩大投资和消费，从而拉动整体经济总量，但其对国民福利的需求也是巨大的。

再次强调规模和数量来带动相关产业的发展是流动股利下降的背后原因。这一现象已经并将继续对许多快速增长的行业产生重大影响。

风险资本家喜欢问的一个词是商业模式。回顾过去，许多领域的商业模式是抓住所谓的风口，利用资本的力量快速圈地。换句话说，封闭就是占据大规模交通的入口。虽然很多领域的龙头企业都喜欢称自己为模式创新，但客观地说，它是一种以数量和规模取胜的交通经济模式，而不是一种产品创新模式。

在过去的几年里，至少有三个有代表性的行业，即汽车，房地产和电子商务。它们都是持续快速增长的产业。

刚从“老三”短缺时代走出来，汽车曾是奢侈品的代表。我记得在21世纪初，一位汽车记者告诉我:据说房地产是暴利，但汽车是真正的暴利。如今，汽车不仅在城市很受欢迎，在农村也很受欢迎。春节期间，大量农民工开车回家，把车停在村里所有的街道上。这一现象已经逐渐从东部地区扩展到中西部农村地区。

电子商务的兴起是4g和智能手机的伴侣。淘宝、天猫和京东发展迅速，一度令人惊叹。当人们认为电子商务平台已经达到了极限，他们就会为之奋斗，并揭示出镇上年轻人庞大的消费群体。毫无疑问，电子商务平台极大地促进了社会零售，但从根本上说，它更像是销售模式的替代品，社会零售消费的增量实际上是相对稳定的。

在持续高速增长之后，汽车和电子商务都大幅放缓。汽车先行，率先调整。根据中国汽车工业协会的统计分析，2018年的汽车产量和销量分别比去年同期下降了4.2%和2.8%，这是28年来的首次下降。今年1-9月，中国汽车产销量分别为1814.9万辆和1837.1万辆，同比分别下降11.4%和10.3%。全年负增长已成定局，预计在-8%至-10%之间。这是新能源汽车增长保持在20%以上后的平衡结果。

在电子商务进入这个阶段的最初几年，它的增长率是惊人的，但在2015年后逐渐下降。从2015年到2018年，网上零售额分别增长了33.3%、26.2%、39.17%和23.9%，今年前三季度下降到16.8%。而去年和今年的电子商务增长，一个很大的基本力量是支持小城镇的年轻人。

房地产也经历了类似的增长曲线。这反映在房地产投资、商品房销售面积和销售额的增加上。众所周知，自住房市场化以来，房地产投资和商品房销售的基本数量开始时一直比较大，但在最热的一年，房地产投资的增长率一度超过100%。然而，在2004年至2016年的大部分时间里，大城市许多房地产的价格涨幅也呈45度曲线上升。

2018年下半年，许多房地产核心数据终于稳定下来。2019年1-9月，全国房地产开发投资同比增长10.5%，商品房销售同比增长7.1%，这是一个不错的数字。但是，商品房销售面积一直呈负增长。这当然要归功于这一轮严格的房地产调控。

即使没有如此严格的监管和控制，房地产行业本身的增长势头已经减弱。总的来说，城市住房条件有了很大改善，新的需求是有限的；房价的上涨也提高了买房的门槛；随着高房价下金融风险的增加，低风险偏好的投资性住房需求也将受到抑制。

像汽车和电子商务一样，房地产多年来的高速增长依赖于流动经济的红利。流动红利的基石是人口红利。这就是为什么当一个房地产开发商选择进入一个新城市时，一个必须考虑的因素是人口的净流入。当人口红利消退和流动红利消退时，这些行业在规模和数量驱动下的外延增长将不可避免地放缓。他们必须寻求内涵和存量驱动的增长。

尽管汽车和房地产行业的员工总是希望再次推出激励政策，但即使流动红利进入平台整合期，其边际效应也会降低，风险也会成倍增加。从理性上讲，任何行业都不可能永远高速运转。显然，房屋企业的负责人很清楚这一点，所以他们选择控制速度，放慢速度。

经过多年的高速增长，汽车、电子商务和房地产都在回归正常行业。这要求员工找到一种与正常行业相匹配的心态，企业主找到一种与正常行业相匹配的策略。但是没有必要悲观，因为我们的人口基数很大，特别是在中国经济快速发展之后，已经培育了一个庞大的中等收入阶层，包括房地产在内的许多行业仍然有很强的市场深度增长。就职业选择而言，10年内，房地产仍是一个好行业。

来源：广州新闻直播