国盛证券：确定的阿尔法，大概率的贝塔，在坚实的土地上等待花开

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乐居财经讯李莉12月6日，郭盛证券发布了一份关于房地产行业的报告。

行业:短期放缓，中期低库存支持

短期需求下降和中期库存积累是预测明年行业变化的主要逻辑线。我们对2020年关键数据的判断如下:销售:19年后供求关系逆转，20年后继续解释供应支持销售。预计销售额/面积为-2.1%；新建筑:低库存建筑对销售下降的敏感度降低，预计20年后新建筑面积将达到+5%；投资:“弹性”的来源是建安与征地之间的错位。中期加库存支持建安投资中心的上行。据估计，20年后房地产开发投资将为+9%；资金到位:融资收紧或旨在平稳增加库存的进程，明年将面临压力，估计为+0.9%；建成:以建安投资为先导指标，预计20年后建成区将达到+5%，上升期至少持续到2021年2月。

政策:基本因变量，需求方可以稍微放松，而供给方很难看到明显的放松

如果“稳定”仍然是政策的核心要求，那么政策仍然是基本面的因变量。由于短期内整体下降趋势明显，预计在“一城一策”的框架下，需求面将略有放松。同时，周期中期低库存背景下的库存补货需求仍然是政策控制的对象，因此供给方政策(主要是融资政策)难以看到明显的松动。总体而言，2020年的政策环境总体上是2019年的“怀旧服装”，即需求方因城市政策而放松，而供给方总体上保持吃紧。

公司:销售额下降，杠杆率下降。回报反弹的投资强度下降，集中度持续上升

今年以来，主流房企的销售增长率普遍下降，而销售集中度持续上升。前三季度，前50家房企的市场份额达到60%，同比增长4.8%。在业绩方面，整体收入增长率和净利润增长率已经修正到历史平均水平，毛利率在短期内会有下降的压力，而小股东的盈亏比例会趋于稳定，大中型房企的盈利优势明显。在负债方面，净负债比率较高水平下降，无息负债比例上升，债务结构更加健康。在现金流方面，主流房企的收益率反弹至较低水平，整体投资强度下降，对外部融资的依赖度下降。

策略:“非刺激”的刺激逐渐消退，α被确定，β具有高概率

我们认为，地产股的估值将保持相对稳定的水平(上升的可能性更大)，业绩的重要性将会增强。在未来1至2年内，房地产企业的业绩有望保持光明的业绩。在估值稳定的前提下，业绩驱动的阿尔法收益更加确定，值得把握。在政策层面，2020年房地产的整体基本面不会糟糕到需要“刺激”的地步。然而，随着基本面下降，政策基调趋于友好，贝塔收益值得期待。推荐万科甲、保利地产、金地、华夏幸福和蓝光发展。

风险预警:政策收紧风险超出预期，市场下行风险超出预期，个别房企现金流恶化超出预期

来源：广州新闻直播