重磅发布|观点指数·2019中国房地产销售金额TOP100

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观点指数在过去的2019年，住房、住房和投机仍然是全国房地产市场不变的方向，有严格的调控政策和不断加强的金融监管。其中，7月30日，中央政府首次提出不将房地产作为刺激经济的短期手段，并对房地产实行长期管理机制。在这样的基调下，房地产行业在2019年艰难前行，走出了艰难而稳定的一年。

总体而言，2019年房地产行业的弹性保持不变，销售数据稳定且良好，预计接近16万亿元。与此同时，随着城市政策的继续发挥作用，人才的迁移为突破这一趋势带来了机遇，一些城市对限购、限贷、限售和限价政策进行了边际调整。

然而，有必要正视这样一个事实，即保持稳定和持续增长是不正常的。曾经享受改革开放红利40年的房地产业，现在正处于转型的十字路口。依靠自身的运营效率来减缓和提高行业的附加值已经逐渐成为行业的共识。

在过去的2019年里，视点指数持续监控和分析行业。由于我们即将进入双20，我们将继续发布2019年全行业中国房地产销售百强名单，展示过去一年房地产行业的发展前景。

宏观印象

关键词:前所未有，无短期经济刺激，三稳定

自2016年9月30日以来，房地产行业经历了三年多的严厉调控。时间、范围和程度都是前所未有的。

观点指数整理了过去四年在政治局会议上提到的房地产行业的相关陈述。可见，2015年的长期机制和稳定的房地产市场是主要的监管指引；2016年，《政府工作报告》首次提到，本市应采取措施解决房地产库存问题。在同年召开的中央政治局会议上，再次强调了解决地区和结构性问题以及实行差别化控制政策的重要性。

展望2018-2019年，我们可以看到，2018年定期销售、限购、贷款、签约、限价等政策不断升级，过去不受监管的城市纷纷加入，监管范围从一、二线城市逐步扩大到三、四线城市。同年7月，该声明相对严格，坚决抑制了房价上涨。

2019年第一季度，央行下调了RRR利率，各城市的结算政策也有所放松。事实上，政策和资金都有所改善。凭直觉，4月份67个城市的新建商品房价格逐月上涨。次年5月，住房和城乡建设部对佛山、苏州、大连和南宁发出预警，这三个城市的新建商品房和二手房价格指数在近三个月大幅上升。

为了有效稳定重点城市的土地价格和房价，银监会在5月中旬发布了第23号文件，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。住房企业的金融支持相对减弱，境内外融资压力再次加大。有些房地产企业的负责人已经在这个行业干了几十年了。这一次，收紧融资具有颠覆性，必须非常谨慎地对待。

今年7月，中央政府首次提出房地产不应该作为短期刺激经济的手段，由于城市政策，房地产变成了一个长期控制机制，实行一城一策，城市政策，城市政府的主要责任；结合住房和城乡建设部12月23日会议的相关要点，可以说稳字第一、保持政策一致性已经成为房地产调控的基本原则。

预计2020年房地产稳定的基调将保持不变，但在城市专项政策的指导下，各城市的管理措施可能会有所调整，一些人才净流入较多的城市蕴藏着机遇。

行业扫描

关键词:16万亿城市被分割并回归主业，支付速度放缓

1.销售额预计将超过16万亿元。下半年我们在哪里可以找到新的增长点？

2016年，房地产行业进入10万亿销售时代。转眼间，三年过去了。截至2019年1-11月，全国商品房销售额达到13.9万亿元，增长7.3%，增速持平。其中，住宅楼宇的销售上升百分之十点七，写字楼的销售下跌百分之十一点三，而商业及商用楼宇的销售则下跌百分之十三点五。

根据2019年日历月累计值与2018年同期的差异，2019年1-2月和1-3月的销售累计值较2018年分别增长0.03/0.14/0.29/0.30/0.38/0.49/0.60/0.74/0.85

另外，从销售面积看，1-11月商品房销售面积为148905万平方米，同比增长0.2%，增速比1-10月快0.1个百分点。其中，住宅建筑销售面积增长1.6%，办公楼销售面积下降11.9%，商业和商业建筑销售面积下降14.1%。

据测算，2019年1月至11月，全国商品房平均销售价格为93.35万元/平方米，比上个月下降0.02%。事实上，不仅在11月份，而且从8月份开始，全国商品房平均销售价格的增长率持续下降，从1月到8月下降了0.03%，从1月到9月下降了0.10%，降幅最大的是1月到10月。2018年，只有1-3月和1-10月的平均销售价格环比下降。

上述异同点的出现，一方面稳定房价的政策调控效应开始显现，另一方面，与一些房企以价换量、提高商品拆迁效率有关。

还应该注意的是，如果我们观察2019年商品房销售的同比增长率，我们可以看到它与2018年相比有了明显的下降。

其中，1月和2月同比增速差异最大。2019年1月和2月中国商品房销售的累计增长率仅为2.8%，而2018年同期为15.3%。尽管在1月和4月达到了8.1%的最高点，但仍远低于前一年。2019年1-9月、1-10月和1-11月，同比增速基本持平，基本保持7.1%-7.3%的增速，低于2018年同期。

如果2018年的关键词是生活，那么它将在2019年放缓，而中国商品房销售累计增长率的下降也在一定程度上验证了这一趋势。因此，在房地产稳定发展的基本命题上，在2020年或以后，行业和房地产企业需要打破快速持续增长的惯性思维，学会在现有规模上寻求增量。

2.一个城市，一项政策，城市分化中的人才竞争

治理国家和国家，人才是当务之急。孙中山在李尚洪章书中的话现在已经成为大城市建设的首要信条。据有关机构统计，截至目前，已有100多个城市出台了人才政策，包括放宽落户或购房限制、发放租房/购房补贴等，其中30多个城市出台了新的落户政策。

不同的城市同等重视和争夺人才并非不合理。人才意味着生产力，所以人才的流动也会带来资本的流动，带来创新和消费力，延续城市发展的活力。

根据《人民日报》发布的数据，从2016年到2019年，外省毕业生在北京、上海和深圳就业的比例最高，分别为85%、80%和68%。同时，应该注意到一些二线城市，如杭州、天津、苏州、南京、成都、宁波等。杭州甚至以60%的份额超过了广州，成为第四个有外省毕业生就业的城市。

如果我们看看近年来除北京以外的北方、广州和深圳的净移民人口，上海、深圳和广州的净移民人口都有不同程度的增加。其中，2015年至2017年，上海分别保持9.01%、5.09%和16.19%的同比增长。深圳2017年净移民人口达到328，400人，同比增长63.03%。

2019年8月，上海自贸区新区宣布人才入户(居住证到户籍)年限由7年缩短至5年，重点行业核心人才进一步缩短至3年。今年6月，广州引进了12个科技项目，为海外高端人才提供补贴，并新增3万套人才公寓。此外，12月，黄浦、花都、南沙也相继出台了人才购房优惠政策。

事实上，不仅仅是一线城市和核心二线城市在努力抛出橄榄枝。12月25日，温州出台了有史以来最宽松的抢人政策，符合条件的优秀大学生以30%的折扣购房，以30%的折扣租房。石家庄出台了零起点定居政策，彻底取消了城镇稳定居住和稳定就业的限制。

随着人口和工业压力的增加，越来越多的城市给予人才优惠政策。这些领域也将在一定程度上带来增量市场，本项目涉及的房企将受益更多。

3.收益、现金流和持续紧缩融资中的生存法则

当然，人才流动带来的房地产机遇只是短期的安慰，2019年房企需要面对更加严峻的融资紧缩现实。

此前，为了稳定房地产市场和地方城市，政府开始控制资金，追逐和封锁住房企业的各种融资渠道，国内贷款收缩和海外债务发行被封锁。过去迅速扩张所造成的痛苦逐渐显现出来。

根据国家统计局发布的数据，1-11月，房地产开发企业资金达到160531亿元，同比增长7.0%，增速与1-10月持平。其中，国内贷款23013亿元，增长5.5%；利用外资161亿元，增长57.5%；自筹资金52511亿元，增长3.7%；存贷款54482亿元，增长10.0%；个人住房抵押贷款24395亿元，增长13.9%。

如果计算上一年的资金余额，2019年1月至11月，今年实际到位资金总计227009.28亿元。其中，上年资金余额、存款、预付款和自筹资金占比最大，分别占29.28%、24%和23.13%。与2019年上半年的41.76%、19.51%和18.32%相比，存款、预收账款和自筹资金占比大幅上升。从某种意义上说，这表明下半年房企在产品销售和自救方面更加活跃。

如果我们观察这些年来主要资金来源比例的变化，就会发现国内贷款和个人抵押贷款的比例正在下降，这也是融资紧缩的直接结果，许多银行提高了发展贷款的门槛。

根据意见指数不完全统计，截至2019年12月23日，140家样本房地产企业(含未完企业)公开发布的融资计划达到25139.17亿元，其中超短期债券达到1098.33亿元，最短只有15天。此外，从10月到12月仅3个月，上述140家样本房地产企业的融资额就达到2027.9亿元。根据公布利率的融资计划，平均融资利率为6.22%，融资期限主要为超短期融资债券或1-3年期债券。

为了缓解财务压力，许多房地产企业注重销售回报、现金流和利润增长，以度过寒冬。6月14日，在北京的一次新闻发布会上，泰和集团董事长黄启森表示，泰和现在最看重现金流支付，奖金是通过支付来评估的。据媒体报道，早在第一季度，太和就在北京发起了一项名为“第一收获计划”的活动，以迅速收回资金。

巧合的是，12月27日，中国金茂宣布其2019年的回报率超过1500亿元，创下新高。

4.520家房企发布破产文件，主营业务重组力度加大

一半海水，一半火焰。持续的监管和资本收缩进一步降低了中小房企的存活率，加剧了行业洗牌。对于总部企业来说，获得土地资源和融资的优势更加明显，这是抢占市场份额的绝佳机会。

根据意见指数，截至12月26日，已有520家房地产企业发布了破产公告，占中国10万家房地产企业的0.52%。然而，由于破产是一个漫长的过程，涉及其他程序，相关企业的破产数目仍有待讨论。

然而，即便如此，不可否认的是，未能适应恶劣环境的中小住宅企业正在消亡。12月22日，由于母公司占用22亿多元资金，陷入流动性危机，伊尹集团破产重组申请被宁波市中级人民法院受理。9月，华业资本因涉嫌应收账款欺诈，向法院申请破产清算。

随着房地产行业坚持稳字当头、防范市场风险，未来房地产企业之间的竞争将逐步加剧，行业洗牌和筛选将继续进行。如何生活，如何生活得更好，仍然是时代赋予中小住宅企业的一个检验问题。

当然，不仅仅是中小房企，整个行业在过去的2019年都在寻找更好的发展模式，而很多企业认为现在最重要的是回归主业，过去的多元化呼声在2019年显得短暂而沉寂。例如，万科将基本盘定位为其2019年最重要的词汇，专注于融合、修剪和修剪树叶。它揭示了只有稳固了地基，我们才能更好地传播枝叶。

R&F集团董事长兼总裁张莉也表示，在剩余资金的基础上，房企可以进行适度转型，但他们不主张大规模、大规模转型，因为进入一个陌生的新行业，会带来更大的风险。

陆地观测

关键词:弱交易、面粉再分配和资产收购

在土地市场方面，受融资约束加强和优质地块减少的影响，2019年土地市场表现疲软，许多城市经历了拍卖和底价交易。

根据国家统计局发布的数据，2019年1月至11月，土地交易价格为11，960亿元，下降13.0%，降幅缩小2.2个百分点。从过去三年的观察中不难发现，2019年土地交易价格同比出现负增长，其中2019年1-5月的土地购置费同比降幅最大，为-35.60%。

征地区也面临着同样的情况。2019年上半年，基本保持同比下降-33%。2019年1-11月，房地产开发企业征地面积2.172亿平方米，同比下降14.2%，降幅比1-10月缩小2.1个百分点。

根据视点指数监测的城市表现，从2019年1月至11月，上述城市推出和出售的土地面积之间的差距正在扩大。自8月份以来，一直在攀升，9月份的最高点为2335.77万平方米，土地交易疲软。

就重点城市的土地出让而言，与2018年相比，土地出让金也有所下降。其中，2019年8月重点城市土地出让金为1435.88亿元，比上年减少313.70亿元。在地价方面，2019年8月至11月，平均地价低于7.98%。此外，2019年1月至11月，二线城市的比例增长了17.44%。

一线城市优质土地资源有限，竞争激烈。未来，拥有产业和人口流入的二线城市和三线城市将成为面粉竞争的主战场。

当然，在公开市场之外，受资本问题和战略合作的影响，面粉收购和收购市场也面临着再分配，而资产收购也是经常听到的。其中最著名的是，一家房地产企业在6个月内卖出了11份项目股份，并返还了96亿元资金。此外，最近有传言称，一家中型房地产企业已被收购。知情人士告诉视点房地产新媒体，上述两家房地产企业属于一个强大的联盟，并正在谈判一项战略合作计划。

无论现在还是将来，公开市场都不是获取土地的唯一途径，未来的并购将占据更大的比重。

论企业平衡

关键词:1000亿房企市场份额增长放缓销售目标

1.食品的市场份额超过12.50%，并且毕万衡继续赢得前三名

对于2019年中国前100名的房地产销售来说，或许最没有悬念的是捍卫销售桂冠。2019年，碧桂园成功实现村村通，销售额达7715亿元。与第二名相比，中间有一个相对较大的位置，这种差距是暂时的还是持久的，取决于谁能长期保持规模增长。

与前一年相比，碧桂园在过去的2019年低调。除了业绩之外，或许最令人关注的是与广州地铁集团签署合作框架协议，以及枢纽+社区+工业新兴城市的发展布局。虽然市场上有很多关于双方合作项目的猜测，但还没有得到官方的确认，可能要在2020年或以后公布。

前三名合同销售额超过2万亿元。如果2019年全国商品房销售额预计为16万亿元，碧桂园、万科、恒大的市场份额将超过12.50%

恒大和万科争夺第二名的竞争自2017年以来一直持续，今年排名出现逆转。最终，万科以微弱优势暂时结束了今年的竞争，继续赢得第二名。

对于万科来说，2019年最重要的是宝能的离开。根据Zivanko 12月19日的公告，宝能持有的股份比例已降至5%以下。这场旷日持久的万宝之争最终以宝能至少获利580亿元而告终。

随着更清晰的股权结构，万科在过去的2019年专注于其主要业务，并回到其基本立场。从销售结果来看，结果无疑是显著的。面对恒大的猛烈攻势，它保持了第二名的荣誉。然而，从销售额的同比增长率来看，2019年万科的增长率只有个位数，是前三名中最低的。在下一个2020年，将会有更多的空.

除了万科，恒大今年的表现也很出色。首先是建立一个汽车梦，并继续寻找现实的支持。2019年1月15日，恒大以9.3亿美元收购了瑞典电动车公司nevs 51%的股份。1月24日，公司向卡奈新能源投资10.6亿元人民币。同月，它与科尼赛克成立了一家合资企业，开发和制造世界顶级新能源汽车。在接下来的三月、五月和七月，轮毂电机技术和动力系统技术也采取了行动。

继房地产和足球之后，制造汽车已经成为恒大的第三个标签。在此基础上，2019年恒大在资本市场慷慨分红，187亿元的巨额分红，无论是谁分红，都足以成为业界关注的焦点。

2.36住房企业已突破1000亿，3000多亿阶层队伍壮大

2019年中国房地产销售百强榜的亮点之一来自于销售额超过1000亿元的房地产企业。从名单来看，2019年，36家房地产企业进入了1000亿营，比去年的31家增加了5家，这个数字低于业内普遍的估计。然而，上述住房企业占主导地位，总承包销售额占前100家企业总销售额的71.69%。

从销售梯队来看，有7家房地产企业的销售规模超过3000亿元，比去年多了一家。其中四家位于3000亿至6000亿人民币之间，包括融创、保利、绿地和中海。四家房地产企业的合同销售额占总销售额的14.75%。

中国海运的财务杠杆一直保持稳定，销售增长显著。为了保持盈利规模，2019年，中海地产在土地市场进行了收购和储存。2019年1月至11月，中国海运在全国30个一、二线城市收购了48块土地，土地总价值1046.97亿元，新增建筑面积1006.94万平方米。

此外，融创值得关注。2019年，融创的销售额同比增长19.5%，这也使其在榜单上排名第四。

从各营来看，前11-20名的年平均增长率非常突出，达到30.94%。这些房地产企业的销售规模在1500亿元到3000亿元之间，他们在占领市场份额方面雄心勃勃。再加上还款压力带来的紧迫感，他们的销售会更加积极。年均增长率最低的是70-100，仅为12.78%。就目前的房地产环境而言，成交量越小，竞争和融资优势越弱，相应地，规模增长就越难实现。

就市场份额而言，如上所述，视点指数是根据今年全国商品房销售额16万亿元计算的。2019年，中国房地产百强企业市场份额超过74%，其中1000亿元以上的住宅企业市场份额超过53%。换句话说，36家1000亿元的房企占了行业销售额的大部分。

3.37家住房企业完成了年度销售目标，75家住房企业的增长率为正

42家公开销售目标的房地产企业中，37家全年实现销售目标，其中88%达标。

其中，完成率超过120%的公司有8家，占19.05%，世茂就是其中之一。世茂2019年的合同销售目标是2100亿元，完成率为124.18%。重回前十一直是世茂的内部目标。早在2019年11月，世茂的合同总销售额就达到了2277.3亿元，超过了8%的年度目标。

今年，在相对寒冷的市场周期中，世茂开始了买买模式，与泰和的项目合作成为业界关注的焦点。下一步可能是如何将其转化为性能。

有19家房地产企业的销售目标完成率在100%至109%之间，占45.24%。2019年，销售低迷，买家普遍保持理性，这也意味着许多房地产企业勉强达到标准。年中，一些房地产企业和意见指数显示，他们可能无法实现1000亿元的年销售目标。从现有数据来看，12月份，房地产企业付出了努力，刚刚跨过了100%完工率的门槛。

除达标外，已公布销售目标的房企有11.90%未能完成任务，最低完成率仅为91.97%，需要在下一年再接再厉。

如果我们全面观察前100家房企的同比增速，就会发现上述违规行为已经被追查到了。过去三年有86家知名房地产企业。对比他们的销售数据，我们可以清楚地看到过去两年的同比增长率图。其中，69个销售增长率低于去年。值得注意的是，2019年有11家房地产企业未能实现正增长，同比增速为负。

4.4.top50阈值增加最多。谁能在排名竞争中稳定发展节奏？

2019年，中国房地产销售百强的门槛值比去年有所提高。增幅最大的是前50名，比去年同期的第50名高出21.49%

在阈值中，前30名和前100名的增长率相对较低，分别为13.37%和16.32%。中国中部的住宅企业前面有障碍，后面有追求者。再加上市场环境的影响，它们的增长将不可避免地疲软。最后，房地产企业面临更大的行业压力和发展限制。

随着监管的规范化，一些规模较大的房企更容易被市场认可，在征地和融资方面也获得了相对优势。然而，空小型住房企业的生存急剧减少，未来将更加困难。例如，在意见指数监测的融资数据中，有许多小型住房企业以高利率借款，最高融资利率达到15%。

在这种环境下，上市并与资本市场接轨是更好的选择。根据意见指数的不完全统计，不包括欢乐城重组的钟声，2019年上市的主要从事房地产开发的企业有6家，分别是德信中国、殷诚国际控股、中良控股、中国天宝集团、新立控股集团和叶静明邦集团。

此外，大唐集团、港龙中国、惠晶控股、三顺控股、赫伦堡房地产和鳌山控股等六家房地产企业已向HKEx提交了ipo文件，等待下一步操作。

无论2019年中国房地产销售的前100名是哪个门槛，跨越并不意味着暂时的停顿。如何稳定发展步伐，在不断刷新排名的竞争中走得更稳、更快，将留给明年的百强房企继续解答。

来源：广州新闻直播