解局 | 易小迪找来“救兵”北京信托

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我们不仅仅是销售项目，而是分享资源，因为我们需要钱来做其他事情。

在易小迪看来，这是一个资源共享和共同创造的时代。在这个时代，没有必要事事都靠自己。他只需要把时间和金钱投入到他擅长的方面。至于其他部分，他可以引入更多的专业人士参与。

近日，阳光100转述了出售该项目的消息，但这一次在短短10页的公告中，易小迪说了一个很长的故事。

12月27日，阳光100宣布计划将温州中信豪园投资有限公司90%的股权出售给北京信托，交易对价为7.9亿元。

值得一提的是，在11月22日之前，阳光100花了4.44亿美元收回了上述项目公司剩余的51%的股权。

距离阳光100的买卖只有一个月的时间了，但在这笔交易的背后，或许可以窥见易小迪的融资秘密、阳光100的资本魔力和北京信托救援公司的故事。

融资秘密

翻到故事的标题页，阳光100首先讲述了一个表外融资的故事。

12月26日，阳光100的全资子公司阳光白一集团与北京信托、温州中信豪园签署了包括股权转让合同、投资协议、增资协议、项目公司管理协议等一系列文件。

因此，温州中信豪苑90%的股权将由阳光白一集团以最高对价7.9亿元转让给北京信托。

据资料显示，温州中信豪苑是一家从事温州一级土地整治项目的公司，一级开发项目涉及土地400公顷，涵盖了温州阿尔勒项目的长期规划用地。

11月底，阳光100将上述项目的剩余股权收入囊中。当时，公司还提到，收购完成后，将有助于集团进行一级和二级联动，高质量地完成温州阿尔勒项目的长期规划。

收购后仅一个月，易小弟就放弃了该项目90%的股权。

至于频繁的项目转让，熟悉阳光100的人说，一切都要服从公告，他们不知道更多。

然而，外界对此买卖的主流看法是，阳光100的现金流有一定压力，不能支持这么大的项目，所以引入合作伙伴共同开发项目。

冼惠生国际金融总裁、丛总战略管理集团前创始人黄立冲也认为，到今年年底，许多中小房地产企业面临财务压力，无法如期投资项目，被迫动用社会资金和资源。

但事实上，在房地产行业工作了30年的易小弟有更多的计算和考虑。

据悉，上述股权转让后，北京信托预计将向项目公司投资19.1亿元人民币，并将成立信托，向合格投资者募集20亿元人民币。

经过上述股权转让、增资等一系列行动后，阳光100仍将主要负责温州中信豪园的日常经营管理。未来，阳光100还将优先购买北京信托出售的项目公司的任何或全部股权。

也就是说，在阳光100转让项目股权后，北京信托将通过增资和信托融资来补足项目开发资金，但阳光100仍保留项目的主导权，并有权优先回购上述项目。

这是一种表外融资，把土地开发留给自己，但股权在别人手中。黄立冲认为，这种融资模式一方面可以弥补资金，使项目能够顺利发展；另一方面，它可以优化企业的财务状况，使企业的资产负债表得到明显改善。

这是充分利用信托基金的钱。阳光100为信托公司工作。

易小弟的援军

事实上，我想在这里做一个预测。阳光100迟早会被北京信托公司合并。分析家这样说。

但在易小笛的长篇杰作中，北京信托是故事的主角之一，就像一个勇敢的骑士，在阳光100遇到麻烦时总是挺身而出。

2019年1月，阳光100的股价突然暴跌，盘中暴跌75%，其市值在一天内蒸发了60多亿港元。在危机中，阳光100从北京信托筹集了20亿元来拯救资金链。

当时，北京信托承诺在两年内向兴隆高铁新城等项目的开发公司提供不超过20亿元的资金，而阳光100需要将项目公司79.001%的股权转让给北京信托，并将剩余的20.999%的股权质押给北京信托。

似乎每当阳光100遇到困难，北京信托就会第一时间出现。自2019年以来，阳光100已经通过北京信托筹集了超过40亿元。

对于阳光100，一个相对较小的企业，40亿的融资额已经是一个大规模的融资。

或许对易小迪来说，北京信托在危难中帮助了他，但仔细观察这次救助的本质，仍是资本的故事。

根据数据，在1月份的交易中，阳光100需要保证北京信托的年投资收益不低于信托本金的13%；同时，阳光100需要与北京信托签订补差协议，并承担补差付款的义务。

按照每年20亿元的本金和至少13%的投资收益，北京信托的年投资收益将不低于2.6亿元，两年后北京信托的投资收益将达到5.2亿元。

这笔交易中还有许多条款。

根据阳光100购买温州中信豪苑51%股份的价格，出售该公司90%股份的价格几乎没有溢价。

此外，北京信托收购温州中信豪园90%股权的价格不是现金，而是先进行20亿元的信托融资，然后从募集资金中提取9000万元完成首付款。

然后，第二笔付款为1亿元，北京信托取得温州中信豪园的分配利润，转让部分或全部股份，公司其他收入达到约定金额后才能收到。根据公告，假设信托投资期限为三年，股权投资的最大收益将达到28.2亿元。

如果第三笔付款为6亿元，则需要满足信托投资在三年内需要达到的30亿元的最大投资收益，才能计入阳光100。

在商业世界中，骑士和援军永远不会像童话故事中描述的那样，每一次拔剑背后肯定会有双赢的局面。

从外到内，观察和诠释工业、企业和市场的真实一面。

来源：广州新闻直播