华创证券：大悦城股权融资完成优化负债，商住协同拿地优势凸显

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乐居财经讯李莉12月23日，华创证券发布了关于欢乐城成功发行的评论(000031)。

24亿股权融资成功完成，占9%，引进战争投资帮助发展，促进负债率优化

2018年12月，公司重组方案获批，拟募集配套资金用于非公开发行不超过3.63亿股a股，不超过24.25亿元人民币，占公司当前总股本的9.2%；2019年12月20日，本公司宣布此次固定增资已于2019年12月17日缴纳认购资金，表明此次固定增资发行成功。值得注意的是，此次固定增资是2018年以来唯一一次a股房地产股权融资成功全额发行的案例，固定增资完成后，公司货币资金增加，股本增加，促进了负债率的优化；此外，根据规定，这次有必要锁定固定收益参与者持有的股份，而引入战争投资也可能促进公司更优质的发展。

反周期主动征地和成本控制重新优化，“商业+住宅”的整合优势逐渐显现

3q19，公司征地面积403万平方米，征地金额214亿元，分别相当于18年销售面积和销售额的313%和54%。对征地的态度是积极的；平均征地价格为5315元/套，仅占同期平均销售价格的21%，比18年平均征地价格6433元/套低17%。征地成本控制非常好。其中，第三季度征地面积295万平方米，征地金额151亿元；平均征地价格为5108元/套，比19h1年平均征地价格5882元/套低13%，比18年平均征地价格6433元/套低21%。土地征用大大增加，成本控制良好。其中，昆明、武汉、济南等城市具有商业协同效应，土地收购的隐含毛利率较高。事实上，自2017年以来，该公司一直利用欢乐城品牌与中粮集团合作，在二线城市获得低价地块，土地收购的整体平均底价比周边房屋的平均交易价格低47%。我们估计，住宅建筑的平均征地价格比周边房屋的交易价格低38%，而“欢乐城”商业地产+住宅开发的扩张模式仍在验证中。

中央企业融资优势突出。中间票的利率只有4.25%，固定利率的提高将把净负债比率降低14%

截至19季度末，该公司的资产负债率为78.9%，下降了6.0%。从18年后开始；净负债率为125.1%，下降46.1%；从18年末开始。现金与债务的比率是1.3倍。假设其他资产和负债保持不变，在公司完成固定增长后，资产负债率将降至77.8%，即1.1%。低于第19季度末；净负债率将降至111.4%，下降13.7%；从第19季度末开始；预计债务状况将继续得到优化。此外，在行业资金紧张的情况下，企业融资的优势日益突出。在新配额方面，该公司于10月底获得30亿英镑的公共债务配额，成为为数不多的主流房企之一(保利、中南、金科等)。2019年年中批准新的债务配额；从发债利率来看，12月份发行了15亿元/3年/4.25%的获奖票，发债成本在行业内处于较低水平，中央企业具有较强的融资优势。

投资建议:股权融资完成了负债的优化，突出了商住土地收购的优势，保持了“强力推进”

作为国内商业地产的标杆，欢乐城是一级和二级核心资产，具有强大的投资、运营和品牌实力，租金多年来稳步上升。ah平台整合后，在收购土地上获得了强大的优势，在积极收购土地后，也促进了销售的持续快速增长。核心基金激发了资本授权，加速了标准化和复制。我们将公司2019-2021年的每股收益预期分别维持在0.76元、0.88元和1.11元，当前价格是19/20市盈率的9.5/8.1倍，比每股14.09元的资产净值低49%。当前价格仅略高于重组价格6.84元(除息后为6.73元)，优质资产被低估。我们根据资产净值打九折。

风险警示:社会零增长速度低于预期，公司住宅开发业务结算进度低于预期。

来源：广州新闻直播