英伦游学记之三 | 听Baum教授讲课：当IRR遇上复杂估价模型

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近一千年来，牛津一直是世界顶级高等教育机构之一。它在数学、物理、医学、法律、商业和其他领域的积累与这座大学城的哥特式建筑和吱吱作响的木制楼梯有着相同的历史感。

如今，它把历史经验总结成文化，并在积累的同时，不断输出知识以促进世界进步。11月19日，一群来自视点学徒计划的人在2019年学习季节进入牛津。这里的高管公开课曾经吸引了谷歌、微软、苹果等知名企业来学习，帮助各行各业的领导进行变革。

牛津大学著名的实践教授安德鲁·鲍姆给学生们讲课。他还拥有剑桥大学、哈佛大学、雷丁大学、投资咨询公司等大学和企业的头衔，属于典型的斜线型英国人。鲍姆教授也是一位典型的教学与实践相结合的学者。他的同事向我们介绍说，他专注于资产管理和商业地产。

自2018年进入英国以来，视点学徒计划已经多次进入著名大学。经过一系列的学习，学生们了解了伦敦的房地产投资和房地产金融的应用。考虑到中英两国在法律背景、发展阶段和投资透明度方面的差异，每个人都开始思考移植和复制的可行性和不可行性。对于中国企业来说，所有学习和研究的实质都在于如何利用发达国家成熟的模式和多样化的资源来提升国内企业自身。

鲍姆一上任，就用流利的中文欢迎学生:你好，我不会说中文，谢谢。

教授将分享为期两天的强化课程，并提前近一个月发送100多页的英语材料，以便给学生一个完整的背景。同一天，他精心准备了一份70-80页的ppt。为了节省时间，大家一边听讲座，一边用栗色英式茶、汉堡包和炸薯条吃午餐。

鲍姆用三个主题解释了他的课程:房地产投资的一般介绍，房地产估价和定价，以及房地产开发的可行性。其中，估价和定价的话题一直是几个小时课程的重点，因为追求利益通常是房地产投资的起点和终点。

他向学员列举了伦敦塔42和黄瓜的投资案例，计算了其背后的指标，如租金、售价、投资回报率、资本化率、无风险利率、风险溢价、noi、折旧率等，并介绍了费希尔方程和戈登增长模型等计算方法。所有的方法都只是为了解决一个问题:也许这栋建筑更好，但是你怎么知道它更好？

作者在高等数学方面是个白痴，基本上对它知道一点。最令人印象深刻的是，鲍姆挂在他的嘴唇上，我们将假设它

我们无法知道十年后苹果的股价，但我们可以知道现在的股价是多少，所以十年后从目前的最佳价格水平推断出来是合乎逻辑的。

中国房地产企业的投融资职业经理人一直对这个话题感兴趣。来自英国格林兰、阳光城、碧桂园、新城控股、美林基金会、圣骑士资产管理、成都瑞卓、中宇地产等企业的学生纷纷与鲍姆分享他们的经验。他们说中国更经常使用内部收益率。在mainland China，投资前内部收益率一般达到25%-30%，但在英国投资的内部收益率标准会更低。同时，大部分国内成本已经在设计完成阶段确定，但英国将计算每个环节的成本控制。

这再次反映了两个地区房地产投资的差异。事实上，到目前为止，还没有绝对完善的数学工具来描述这种估价现象，它涉及到特定的时代因素造成的债务、成本变化造成的价值变化以及主观决策造成的价值偏差，这些仍然难以量化。

就中国房地产而言，在过去的40年里，房地产价格迅速上涨，由此产生的风险评估不同于西方成熟国家。到目前为止，许多企业仍然遵循地区看人口、行业看城市、地段看城市的一般判断标准。李嘉诚的命运理论影响深远。一些企业还使用内部收益率、资产净值、市盈率等指标作为投资决策的依据。

在过去的几年里，房地产企业大量投资海外，这可能与跨地区带来的品牌展示和收益转换有关。例如，中宇地产过去收购了伦敦的立德大厦，管理层在业绩会议上直言不讳地表示，英国的回报率高于香港，这将使该公司出名。

尽管如此，参加讲座的学生对从英国历史经验中总结出来的理性逻辑模型印象深刻。鲍姆方法论所反映的房地产交易的透明度和投资价值的量化，对中国房地产的未来发展有一定的启示。

鲍姆表示，中国的房地产形势良好。

来源：广州新闻直播