光大证券：如何看待 10 月销售、土地、新开工“反弹”？

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乐居财经讯11月15日，光大证券发布了国家统计局2019年1月至10月的房地产数据回顾。

销售:短期“韧性”是价格变化，后续需求仍处于压力之下

1-10月，中国商品房销售面积同比回升至+0.1%。然而，在边际水平上，在低基数下，9-10月份全国销售面积同比持续下降。次区域观察显示，东部和东北部地区的月平均销售价格也逐月下降，该地区的销售面积增长率已连续三个月出现反弹。我们认为，近期销售的“弹性”主要来自开发商的量价比，以及年底的销售业绩。随后的降价策略的边际效用正在下降。随着房价大幅上涨预期的逆转，在“信贷紧缩”的前提下，购房边际需求变弱，预计2020年销售将很有可能回到下行通道。

？土地:价格趋于合理，补货需求增加，市场略有回暖

最近，低土地周转率略有回升。据推测，主要原因是:1)一、二线城市的地价率已基本稳定，显示价格已降至开发商认可的范围。2)新增建设继续高速增长，住房企业土地储备存在一定的补充压力。3)金融资源倾向于领先的房地产企业，而中型房地产企业对规模扩张和排名提升的需求仍然很大。当然，在“房无投机”的大趋势下，盲目举债和大幅扩张的可能性相对较低。最近的土地市场变暖更像是在各方预期稳定之后，土地收购需求和土地价格之间的动态平衡。

房地产链:新的建设将接近饱和库存，库存水平将得到适度改善，竣工恢复将如期确认

10月份，新开工建设同比反弹16.6%，至+23.2%，部分原因是由于住房企业新开工建设与去年同期数据波动的巧合:一方面，去年10月份新开工建设面积为1.6亿立方米，与下半年的其余月份有较大差异。另一方面，自2019年以来，住宅企业已经“逃离”了销售节点，对工程节点的评估变得更加严格，新开始的铺设和铺设已经接近饱和库存。月度新开工量趋于稳定，除1-2月和6月外，其余7个月月度新开工量稳定在2亿立方米左右。展望未来，实现住房企业存量的战略将保持不变，但前期土地交易疲软、库存水平上升和资金紧张都将构成边际约束。随着基数的增加，新建筑的增长率预计会逐渐下降。在库存方面，在“个人理性”下，新建筑的增长率继续强于销售增长率。10月末，库存约为29.6亿立方米，比年初增加1.98亿立方米，去污期约为23.8个月，仍在合理范围内。考虑到整体市场预计将得到很好的控制，土地供应规模小于上一个小周期，后续库存水平不太可能大幅增加。就竣工面积而言，下半年竣工住宅面积增速加快，10月份单月同比增长+18.8%。结合2019年房地产龙头企业引人注目的完工计划和上游电梯/油漆销售产量的增加，2019年行业完工进入复苏周期，并被确认为如期完成。

10月份，新开工和复工推动建筑面积增速达到+9.0%，而房地产投资月增速下降1.7个百分点，至8.8%，或表明9月份土地购置费增速非短期环比从-13.9个百分点波动，下行压力开始显现。展望未来，随着开工建设和向建设投资传导的减弱，以及以往土地交易实现的土地购置费水平的下降，预计房地产投资增速将稳步下降。

投资建议

目前，a股和h股主流房地产企业的市盈率(ttm)分别相当于-1.3和-0.7标准差的3年均值，行业估值具有很强的防御性。建议关注现金流量安全边际高、业绩赎回确定性强、中长期投融资优势可持续的住宅企业，如万科a+h、保利地产、招商局蛇口、金地、融创中国、中国金茂等；同时，随着全球流动性宽松和无风险利率的缓慢下降，建议关注股票管理的主导目标，如陆家嘴和华润置地。

风险分析

行业持续调控，整体销售增速超出预期；高需求透支或摆脱改革依赖的三、四级房地产市场存在回调压力；随着还款高峰的到来，一些中小房企的信用风险上升。

来源：广州新闻直播