快讯 林德良：REITs是摆在商业地产面前必须形成闭环的过程

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2019年意见业务年会现场新闻:2019年意见业务年会于11月15日在上海召开。会议上，越秀房托董事长、执行董事兼首席执行官林德良先生发表了题为《房地产投资信托基金与新的经营模式》的演讲。

在他看来，资产管理是价值最大化的三个环节:开发、运营和金融化。我们大致总结了三种类型，从开发、运营到退出。第一个是开发后销售，这是每个人都理解的最简单的一个。第二个是为长期经营和持有而发展，但它需要强大的现金流来支持。三是通过开发经营和金融化退出。

他说，第一种是开发和销售，通过开发和销售，可以快速提取现金，第二种是开发和运营，通过运营不断产生提取的现金流量，以补充他发展所需的资金。这种模式的风险点是如果操作不好会发生什么？现金流可能被切断，或不足，或出售的财产可以保证现金流。如果市场不好，就不会形成一个闭环，即开发和运营可以通过现金流的滚动来支持开发，但会有风险。

他说，第三类企业非常强大，通过发展和经营，其经营能力不断增强，因此其现金流可以不断加入到发展过程中。所有的商业地产都有一个开发物业，然后它将得到很好的滋养，价格昂贵，然后它将在财务上退出。

第一种模式是从开发到销售，因此内部收益率可以达到10.4%，净资产收益率只有7.2%左右。第二种模式通过开发持有资产，内部收益率为7.7%，净资产收益率为12.6%。第三种模式的可能性是什么？通过发展和注入房地产投资信托基金，并持有36%的股权，内部收益率和净资产收益率都可以达到14%，这是一个闭环过程，我们必须在商业地产面前形成。

来源：广州新闻直播