存量压力倒逼下，商业地产如何实现自我增值？

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？王泽红乐居金融来自天津

目前，房地产行业的转型进程进一步加快，简单粗放的短期开发销售时代已经改变。越来越多的资本选择进入商业地产，商业地产行业的整体趋势是走向绿色环保。

对于成功的国内开发商来说，绿色商务代表了一套新的运营模式。从长远来看，绿色商业的好处体现在环保、节能减排、增加财产收入、提高财产价值和改善环境质量。如何从整个生命周期，即“融资、投资、建设、管理、退出”阶段，降低成本、提高效率、提升价值，是商业房地产行业面临的新课题。

"数字创新技术将在商业建筑行业发挥越来越重要的作用."11月7日，施耐德电气在天津举办了“2019商业建筑行业客户峰会”。来自产业链的许多专家和企业代表将绿色商务的发展指向了数字技术的应用。

据不完全统计，近一半的前100名房地产企业已经部署商业地产。例如，万达、太古、凯德置地、华润、金茂、远洋运输、中海、恒隆等房地产企业都在绿色商务方面进行了深入的尝试。然而，如何平衡投资者、开发商和运营商之间的需求是发展绿色业务的难点。简单地说，这就是短期经营业绩和长期资本投资之间的矛盾。

“这实际上是一个不对称的概念。商业地产的最大投资是土地，其次是建筑投资；然而，电力成本的比例并不高，可能低于10%和5%。不过，无论日后操作和维修的能源消耗、安全和舒适程度如何，电气部分对商业楼宇的整个生命周期的影响可能高达50%至60%。”施耐德电气能效管理低压业务、行业市场和应用行业负责人赵天一解释说。

“从投融资角度来看，在初始投资下，智能能源管理系统与普通能源管理系统在商业建筑的整个生命周期内投资差异不大，但附加值却有很大不同。”赵天一指出，商业项目转让估价有两个核心点，一是历史数据，二是同比分析；比较这两个方面，智能能源管理系统的优势是显而易见的。

例如，施耐德电气基于ecostruxure架构和平台，构建了以强弱电一体化为核心的解决方案，可以提高从资本投资(capex)到运营投资(opex)的效率，有助于提高管理和决策水平，从而进一步优化资产健康、节能效果、日常运营等。实现远程预防性维护的目标，实现商业地产项目的增值。

如果把建筑比作人体，那么结构就是骨骼，机电设备就是内部器官。通过一套专业的解决方案，建筑本身可以有效降低能耗，保证机电设备的高效运行，同时室内环境舒适度也会得到显著提高。

“想象一下，在同一个地点，一个酒店顾客的入住率高，能耗低；另一家酒店的能耗仍然很高，小故障经常发生，所以两家酒店的估值自然会有很大的不同，这也是资产管理的价值所在，”赵天一举例说。

万通集团创始人冯仑曾经说过，在未来15-20年内，商业地产领域有两种类型的企业会活得更好，一种是在商业写字楼销售和提高租金的企业，另一种是在子行业经营得更好的企业。这类企业不可避免地会有较高的投资回报，并在“后发展时代”找到自己的经营优势。

商业地产一直是能源消耗大户。随着城市化进程的加快，商业建筑的投资日益增加，包括供电、节能和运营维护等方面也面临着新的挑战。如果商业地产企业能与施耐德电气等专业能效管理企业携手，将会更快地培养节能“内功”，进一步优化商业运营管理模式，在商业地产库存压力下实现自我增值，脱颖而出。

来源：广州新闻直播