险资渔猎电子城

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乐居金融曾淑佳来自北京

继平安资产管理公司和平安人寿保险公司先后投资华夏幸福之后，另一家陷入困境的工业园区运营商成为了渔猎保险基金的目标。

近日，北京电子城投资发展集团有限公司(600658，简称“电子城”)宣布，拟以自有资金加入中国人寿保险与电子城华平东久(宁波)投资管理有限公司(简称“电子城华平东久”)组建的有限合伙企业。

其中，中国人寿房地产是基金的普通合伙人，认购100万元，占0.02%；电子城华平东久是普通合伙人和执行合伙人，认缴100万元，占0.02%；中国人寿为有限合伙人，认购30.1亿元，占69.97%；电子城是有限合伙人，认购12.9亿元，占29.99%。

根据这一计算，基金筹集的总规模不会超过43.02亿元。未来，电子城六个园区的房地产将分年分批收购，总收购价格暂定为40.39亿元。

电子城表示，该基金将迅速实现投资项目的资金回报，从而提高资金周转率和资产周转率，同时降低财务费用，满足未来业务发展的资金需求，增强防范流动性风险的能力。

从这个角度来看，资金和营业额是电子城与中国人寿携手的驱动因素。

电子城市周转困境

电子城与中国人寿的合作由来已久。今年9月初，电子城引入中国人寿保险子公司中国人寿资本(China Life Capital)作为战略合作伙伴，共同打造科技金融“产业+资本”服务基准平台。

当时表示，合作将从“科技发展服务业基金投资一线城市和二线强市工业园区”开始，在重资产、轻资产、科技金融和科技服务等领域开展相关合作，并探索设立平台公司等方式，实现全方位战略协调和资源注入。

最近的合作可以看作是以前合作的“续集”。

在此次交易中，成立公司的主体还包括华平东久电子城。该公司是电子城与东久(上海)投资管理咨询有限公司的合资企业..调查数据显示，东久上海持有电子城2.55%和2851万股，但已质押2735.15万股，占东久上海所持股份的96%。

虽然股份是由股东质押的，但为了更好地推进项目，电子城仍然让股东参与资金注入。

资料来源:企业支票乐居财务提款

通过各方资金的注入，该基金将收购电子城六个园区的房地产项目。这些项目分布在北京和天津，其中5个在工业用地上，1个在研发用地上，涉及北京电子城it产业园b5、c2a工厂项目、电子城国际电子总部三期项目、天津市西青区开发区电子城国际创新中心1号楼、4号楼、5号楼等。

根据公告，六项标的资产的土地使用权总面积为32.1万平方米；总建筑面积约为195，600平方米。

该基金计划成立几个项目公司。原则上，每个项目公司将获得并持有一项基础资产。项目公司没有董事会，但有一名执行董事，由项目公司最大股东根据中国人寿资本的提名任命。

今年1-9月，电子城签约销售面积12.9万平方米，签约金额4.74亿元；新开工面积78.36万平方米，新增房地产储备6.12万平方米，竣工面积22.23万平方米。截至9月底，公司已出租房地产总面积207，600平方米，总租金收入1.79亿元。

尽管销售和租赁业务稳步发展，但电子城的利润获取和现金流周转仍供不应求。

2019年前三季度，电子城营业收入9.56亿元，同比下降29.93%；上市公司股东应占净利润1.39亿元，同比下降54.33%；总资产129.71亿元，同比下降9.52%。

期间，电子城经营活动产生的净现金流量为-28.94亿元，虽然比去年同期的-43.65亿元有所改善，但由于土地收购、建设成本和纳税的增加，公司第三季度末的货币资金比年初减少了62.99%，为14.39亿元，一年内短期贷款增加了7亿元。

显然，缺乏业务周转是电子城急于引进资金的原因。但事实上，这可以一劳永逸地完成，无需引入资金。

对于这笔交易，电子城似乎已经做出了业绩承诺。公告称，在基金运营期间，如果标的资产运营不良，不符合中国人寿的评估要求，北京电子城将承担一定的经济损失，给电子城集团造成损失。

画出收入底线

电子城之所以迫切引入合作伙伴，是为了在基金模式中补充现金流、拓宽融资渠道、降低融资成本。然而，保险资金的长期性和稳定性只能配置房地产的长期股权，满足企业引进资金的需求。

自今年年初以来，监管机构在不同场合多次鼓励保险基金作为长期基金投资股市。此前，中国证监会明确表示，希望社保基金和保险机构进一步提高股权资产投资比例，增强专业机构投资者实力。

据中国保监会披露的数据，截至9月底，保险投资于股票和证券投资基金(即股权资产)的规模为2.24万亿元，占保险利用余额的12.59%，比2018年底增加3157亿元，比去年年底股权投资比例增加1.24个百分点。

据媒体统计，截至9月底，a股上市公司中，保险资本持有流通股5%以上的股票有50多只，大部分集中在银行、房地产、医药、物资、消费等行业。

目前，标准化的保险产品和不断增长的保险需求将使未来保费收入保持稳定增长。随着保险费的增加，保险资金配置的需求也在增加。

今年前十个月，中国人寿累计原始保费收入约5204亿元，同比增长5.77%。在保费上涨的基础上，今年以来，中国人寿在投资领域陆续有所动作。

例如，今年年初，中国人寿信托和瑞安房地产成立了一家合资公司，投资一线城市。最近，中国人寿通过最新增持成为万达信息的最大股东。此外，中国人寿一直在为老年房地产保驾护航。

截至目前，中国人寿和太康保险、阳光人寿、联合人寿等12家保险公司宣布，对养老社区的投资总额超过1000亿元，部分保险公司已经登陆养老社区。

然而，近年来投资环境时有波动。在过去的2018年，中国人寿受到股票市场大幅下跌的影响，股票和基金利差收入以及公允价值变动损益均为负值，导致公司2018年的总投资收益率较2017年大幅下降。

这促使中国人寿越来越重视高收益的投资逻辑。与电子城的这种基金合作强调基础资产的运营绩效，并为自己划定底线。如果操作不好，会有补偿的。从另一个角度可以看出，保险基金正在降低投资风险。

来源：广州新闻直播