新力IPO冲刺 黑马、高毛利与负债里的资本故事

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如果没有意外，年仅9岁的新立将于2019年登陆令人垂涎的资本市场。

近日，来自HKEx的消息显示，新立控股(集团)有限公司已通过ipo上市听证会。根据香港证券交易所的程序，新立将完成路演、ipo和IPO上市之旅。

继2018年香港出现新一轮住房公司上市后，2019年住房公司的首次公开募股有点冷清。今年以来，只有三家房企成功上市，总筹资规模不到50亿港元，它们分别是德信、殷诚和中梁。与去年相比，筹资规模和首次公开募股的数量都大幅下降。

另一方面，随着整体融资渠道的收紧，住房企业的资本成本正在上升，行业正进入寒冬环境。通过上市开辟融资渠道仍是房企的必然选择。

就规模而言，新立是业内尚未上市的50强企业之一。在2018年和2019年上半年的意见指数销售排行榜中，新立以822亿和346.8亿分别位列第36位和第48位。数据显示，从2016年161亿元的前100个行业，到2017年452亿元的前40个行业，再到2018年的822亿元，索尼过去三年的复合年增长率超过120%。

如果能成功摇铃，新立将成为最年轻的上市房地产企业。自2010年成立以来，新力只用了9年时间就将这家江西本土房地产企业推上了资本舞台。就资产和销售规模而言，新立也是今年仅次于忠良的第二大房地产上市企业。

事实上，自今年5月24日正式提交招股说明书以来，这位年轻的新贵很快就成了焦点。在高增长的黑马光环背后，高负债和现金流问题也是市场对索尼能否成功上市的隐忧。

经过近半年的等待，新立的上市计划终于取得了最新进展，近1000页的招股说明书也揭开了这个低调的新房地产企业快速成长的秘密和筹码。

江西、黑马和大湾区

2010年，新立源于江西，江西是南昌的省会。第一个项目，南昌第一湾，开辟了张路花园洋房作为房地产开发商。

经过近十年的深度培育，新立已成为江西省住宅开发企业的领军企业，并将项目拓展到长三角地区、大湾区、中西部核心城市等高增长潜力地区。

2017年，新力走出江西，将总部迁至上海。外界开始注意到这个快速发展的江西房地产企业。

根据招股说明书中的数据，2016年、2017年和2018年，新立分别实现收入22.23亿元、52.41亿元和84.15亿元，实现净利润1.3亿元、2.78亿元和5.55亿元。虽然总体规模较小，但复合年增长率高达94.6%和105.9%。

同时，从2016年到2018年，新立的总资产也从200.2亿元扩大到488亿元和776.07亿元，几乎翻了一番。

这是典型黑马的速度。随着行业集中度的不断提高，中小住宅企业的出路依然很快。作为其中之一，它与新立的积极布局、多元化的土地收购和产品创新有关。

根据招股说明书中的数据，截至2019年7月31日，新立有110个处于不同发展阶段的项目，覆盖全国11个省的27个城市。2016年，新立规划的城市不到10个。

其中，江西省有55个项目，占一半以上；长江三角洲、大湾区和中西部核心城市分别有13个、20个和22个项目，总土地储备为1500万平方米。

虽然新立的布局与大型房企相比并不算宽，但在确保管理半径、提高实施效率的前提下，1000亿规模前的房企集中布局土壤储备是一个合理的选择。

从土地质量来看，新立大都集中在核心城市和高增长潜力城市。除江西大本营外，粤港澳大湾区和中西部核心城市已成为新立最集中的地区，包括广州、成都、武汉、长沙、中山、惠州和清远。此外，他们还进入了长江三角洲的杭州、苏州、无锡和南京等二三线城市，并为潜在的区域市场获取土地创造了机会。

土地收购多元化和高毛利

如果规模反映了住宅企业的发展速度，那么利润表现就能更好地反映住宅企业的发展质量。

招股说明书显示，2016年、2017年和2018年，新立的毛利率分别达到24.70%、33.7%和37.30%，净利润分别为1.3亿元、2.78亿元和5.55亿元。

如何实现高毛利是降低成本和增加保费。

数据显示，2016年至2018年，新立每平方米平均土地成本分别约为1184元、1274元和1129元。同时，三年的建设成本分别约为10.92亿元、22.33亿元和32.55亿元，分别占同年总销售成本的25.1%、25.1%和24.0%。

在土地收购渠道上，除了传统的招标拍卖之外，并购合作也是新立的首选方式。据了解，新立的并购合作比例很大，约为70%至80%。对于没有资本优势的新利来说，在原有土地已经大幅增加的情况下，为了适当控制投资规模，寻找合作伙伴，进而分享新利的品牌溢价，获得土地是一种更合适的方式。

值得一提的是，9月初，新力还参与了广州增城新塘新墩南岸村的开发，该村是由大湾区的旧村改造而来的。

视点房地产新媒体获悉，今年6月17日，广州增城区政府官方网站发布了闲置土地信息公告，其用地单位为广州融和房地产有限公司..随后，新力石海房地产开发(广州)有限公司于7月加入。

据资料显示，该地块位于增城新塘西北，陈家林路西侧。本项目总建筑面积为343，500平方米，不含容积率。该项目由43栋3 3层的房屋和6栋34层的高层房屋组成，共有6308户家庭，常住人口超过2万人。据估计，商品的价值将超过100亿英镑。

另一方面，通过产品创新获得可观的项目溢价也是索尼实现高毛利的一个重要因素。

根据招股说明书，目前新利已经梳理并形成了三大产品体系，即湾区、花园区和岳区，分别面向首次置业者、家庭升级和大家庭或高收入家庭。

随着房地产行业竞争的加剧，迫使房地产企业提高自身质量已经成为不可逆转的趋势，质量逐渐成为界定企业核心竞争力的重要指标。

债务和现金流的Ab面

不可否认，在规模疯狂运行的同时，高杠杆率和现金流是企业快速发展阶段不可避免的过程，新立的上市在一定程度上也与融资有关。

根据招股说明书中的数据，截至2016年4月30日、2017年4月30日、2018年4月30日和2019年4月30日，新立的银行及其他贷款和公司债券总额分别约为64.37亿元、166.75亿元、221.03亿元和264.69亿元。除银行外，融资来源包括信托公司、资产管理公司及其融资平台，以及其他金融机构达成的融资安排。

其中，银行和信托是新立的主要融资来源。据视点房地产新媒体统计，截至2019年4月30日，新立264.69亿元的计息负债中，银行约110.22亿元，公司债券约10.23亿元，信托融资约140.91亿元。

新立认为，与银行贷款相比，信托和其他融资安排通常在可用性、审批流程和还款要求方面提供更大的灵活性，并为其部分项目开发提供有效的替代资金来源，尤其是在银行信贷环境趋紧的情况下。

据了解，上述大部分信托融资成本在8%至11%之间，只有少数超过13%。虽然成本高于银行，但这种融资成本相当于许多房地产上市企业在融资环境紧张的情况下的融资成本。

在招股说明书中，新立的负债率也呈下降趋势。净资本负债率从2017年的270%下降到2018年底的240%，与等待上市的房地产企业相比并不算高。以7月份成功上市的中良为例，2015年至2017年的净资产和负债比率分别为1335.0%、1790.2%和339.5%。

如果新立能成功上市并开通资本渠道，相信将对进一步减少负债起到积极作用。

事实上，规模杠杆化是所有房企发展的必由之路，更关键的是是否有足够的风险控制能力将企业置于安全边界之内。

特别是在现金为王的时刻，现金流控制是房企最关注的B面。

据wind统计，在已公布2019年上半年业绩的前30家房地产企业中，只有17家公布了2019年上半年的净经营现金流，其中只有10家房地产企业的业绩为正值。

根据招股说明书，2016年、2017年和2018年，索尼的经营活动产生的经营现金流分别约为-20.38亿元、-65.48亿元和17.25亿元。

虽然2016年和2017年由于房地产开发活动的不断增加和土地收购的加强，新利的经营现金流为负，但通过房地产预售、销售回报和融资活动，新利将公司置于正现金流的安全边界内。

还值得注意的是，除了住宅开发，新利还在开发商业地产，包括办公楼、酒店和其他商业地产，预计这将为公司未来带来稳定的租金收入。

来源：广州新闻直播