港股第二个平台浮现 正商分拆“蚊型”兴业物联上市

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10月21日，河南兴业物联网管理技术有限公司向香港证券交易所提交了ipo招股说明书。

引人关注的是，这家专注于物业管理开发业务的公司是正商集团的子公司，其75.45%的股份由正商集团持有。

观点地产新媒体了解到，兴业IOT成立于1999年，是一家河南省物业管理服务提供商，主要为非住宅物业提供物业管理和增值服务。自2017年10月起，该公司向房地产开发商提供智能工程服务(包括安全和监控系统、门禁系统、停车场管理系统和施工现场管理系统的规划、设计和安装)。

2017年11月，兴业IOT在新三板上市。然而，一年多之后，在2019年1月21日从新三板退市是很方便的。至于终止上市，兴业IOT解释说，这是战略发展和调整的需要。不到一年后，正尚就像蓝光、保利等房地产企业一样，迅速将房地产公司推向HKEx。

依靠正尚集团大规模项目组合的优势，兴业IOT的房地产规模仍然很小。根据招股说明书，截至目前，兴业IOT的物业组合包括16栋商业楼宇和3栋政府楼宇，建筑面积约为210万平方米，而合约物业组合的建筑面积约为410万平方米。

根据第一太平戴维斯报告，就2018年所管理物业的建筑面积而言，该公司是河南省第三大非住宅物业管理服务供应商。根据相关统计和综合实力，兴业IOT在中国百强物业服务企业中排名第67位。

在经营状况方面，兴业IOT的集团总收入从截至2016年12月31日的约4730万元大幅增加至截至2018年12月31日的约1.31亿元，复合年增长率约为66.4%。截至2019年6月30日的6个月中，总收入为8120万元。

截至2016年12月31日、2017年12月31日和2018年12月31日以及截至2019年6月30日的6个月，毛利率分别约为2230万元、3820万元、6230万元和3980万元，总体毛利率分别为47.2%、50.2%、47.5%和49.0%，并保持不变

然而，与大多数房地产公司的初始阶段类似，兴业IOT的发展规模与大股东密切相关。大部分物业管理协议涉及正尚集团开发的物业，而所有智能工程协议则涉及正尚集团开发的物业安装系统。

其中，截至2018年12月31日止的三年及截至2019年6月30日止的六个月内，兴业IOT为正尚集团开发的物业提供物业管理服务所产生的收入分别约占兴业地产物业管理及增值服务收入的94.0%、88.2%、88.3%及86.6%。

管理下的商业楼宇的物业管理费是物业管理和增值服务的最大收入来源。截至2018年12月31日止的三年内及截至2019年6月30日止的六个月内，所管理商业楼宇的物业管理费分别约为人民币4440万元、人民币6710万元、人民币9490万元及人民币6370万元，分别约占同期物业管理及增值服务总收入的94.0%、88.2%及88.3%；和

如果按地区划分，由于河南正尚的房地产业务，兴业IOT的大部分收入来自河南郑州提供的物业管理和增值服务。上述财务期间分别为4730万元、7610万元、10750万元和7350万元，分别占总收入的100.0%、100.0%、82.0%和90.6%。

兴业IOT表示，整体业绩增长趋势是由于2017年管理的物业组合不断扩大，智能工程业务开始。

观点地产新媒体了解到，2017年，兴业IOT实现了从传统物业到物联网智能服务的转型，定位为非住宅高端物业管理的领导者。

截至目前，兴业IOT已承担了29个智能工程项目，合同总价约7800万元，完成了一个智能工程项目。所有这些项目都来自正尚集团开发的房地产。

截至2018年12月31日止年度及截至2019年6月30日止六个月内，智能工程服务收入分别约为人民币1830万元及人民币750万元。所有收入来自河南省郑州市的项目。

此外，在现金头寸方面，招股说明书显示，在2016年、2017年和2018年12月31日以及2019年6月30日，兴业IOT的债转股比例分别约为-1.3倍、-1.4倍、-1.3倍和-1.4倍。

由于没有银行贷款，2016年12月31日、2017年12月31日、2018年12月31日和2019年6月30日的净现金头寸。

关于未来发展战略，招股说明书提到兴业IOT将继续重点发展中高档非住宅物业，并计划开展更多物业管理项目；有选择地寻求物业管理行业的并购机会；继续开发移动应用，提升客户和用户体验；智能工程服务的可持续发展等。

兴业IOT的上市节点正处于国内其他物业管理公司纷纷分拆上市的阶段。仅在过去10天，鑫源服务和蓝光嘉宝服务就在香港证券交易所上市。

中国物业管理学会近日表示，2018年全国物业管理行业总收入为7043.63亿元，比2017年增加1036.4亿元，增幅为17.25%。在时代的大趋势下，预计物业行业的增长趋势将会持续很长一段时间，这也是物业服务企业应该抓住的黄金周期。

红杉资本(Sequoia Capital)全球管理合伙人沈南鹏最近对物业管理公司的独立运营发表了自己的看法，认为这可以提高物业服务能力，增强市场竞争力；与此同时，它将提升房地产的品牌形象，并收购更多第三方地产项目。他还将分拆视为市值管理的第二条曲线。

就业务而言，兴业IOT可能只是第二条曲线的一部分。作为长期以来在河南销售排名第一的正商集团，先后在纽约证券交易所主板、香港主板和a股上搭建了上市平台，包括gmre公司、赞宇科技(正商发展)和正商实业等。

其中，房地产仍然是正尚最重要的业务之一。据统计，2018年其销售额达到约506亿元。根据视点指数，今年前9个月，正商集团的销售额约为311.5亿元。

作为房地产的主要上市平台，正尚实业有限公司于2019年7月10日宣布，其中文名称由郑恒国际控股有限公司变更为正尚实业有限公司，英文名称由zh国际控股有限公司变更为天盛企业有限公司，自2019年7月8日起生效。

关于更名，正尚集团表示，这是为了更好地反映公司战略。变更公司名称将提供新的公司形象和独特性，更好地反映集团未来的业务和发展方向。

郑恒国际在2018年年报中表示，已采取具体策略进一步拓展在华房地产开发业务，并继续努力扩大土地储备。

来源：广州新闻直播