房贷利率 “换锚”工作有序推进 新老政策将平稳过渡

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人民网北京9月30日电(记者许)离新的房贷利率政策生效还有一周时间，全国范围内的房贷利率“换锚”正在有序推进。

业内人士普遍认为，房贷利率改革可以为房地产市场的发展创造稳定的宏观经济环境，有助于促进房地产市场的健康发展，促进房地产的市场化，有助于尽快建立房地产行业的长效机制。

近日，央行发布了《关于调整新增商业个人住房贷款利率的公告》(以下简称《公告》)，称自2019年10月8日起，新增商业个人住房贷款利率将以当月贷款市场报价利率(lpr)为定价基准形成。这也被市场描述为抵押贷款利率的“改变锚”。

此前，自2015年10月24日以来，中国的抵押贷款利率定价一直采用基准利率上下波动的方式。一至五年(含五年)抵押贷款基准利率为4.75%，五年以上为4.90%。

“留而不投机”规则的基调保持不变

根据新政策，中央银行省级分行应按照“按市决策”的原则，在国家统一信贷政策的基础上，根据当地房地产市场的变化，确定辖内第一套和第二套个人住房商业贷款的利率上限和下限。银行业金融机构应根据加分下限合理确定每笔贷款的具体价值。

各银行实际发放的贷款利率可根据贷款市场的报价利率，并考虑借款人的信用状况、抵押、期限、浮动方式和利率类型等因素确定。

中国人民银行副行长刘国强在8月20日举行的国务院政策简报会上透露，新的低利率贷款利率形成机制不会降低抵押贷款利率。刘国强表示，要坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的定位，实行房地产长效管理机制，不要把房地产作为刺激经济的短期手段，确保差别化住房信贷政策的有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。

根据9月20日发布的新版lpr第二次报价，一年的lpr为4.20%，五年以上的为4.85%。与之前的数值相比，一年期贷款利率已经下降了两个月，而五年期贷款利率与上月持平。

“超过5年的低利率水平保持不变，这进一步反映了当前利率稳定的方向。”易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，在房地产行业，空的lpr利率有下降趋势，但不排除各地的基点仍有小幅上升，这使得最终定价利率略有上升。

关于对居民家庭的影响，央行公告明确规定，第一批商业个人住房贷款的利率不得低于同期lpr，第二批商业个人住房贷款的利率不得低于同期lpr加60个基点。

市场参与者指出，2019年10月8日是定价基准的转换日，这意味着抵押贷款利率变动锚的下限是明确的。目前，全国许多地方的抵押贷款利率“换锚”工作正在有序推进，以确保新旧政策的平稳过渡。

《人民日报·房地产》从多个渠道了解到，各地金融机构正在加快体制转型，部分地区的抵押贷款利率正逐步转向“新版本”，最近已逐步落地。

据悉，自9月5日起，招商银行已在深圳试行新的个人住房贷款利率。

此前，有媒体报道称，招商银行深圳分行个人贷款经理表示，根据总行规定，在新利率下，该行在深圳的第一笔和第二笔住房贷款的利率在最近一个月(8月20日的贷款利率为5年以上)的同期贷款利率分别为30个基点和60个基点，利率分别为5.15%和5.45%。此前，第一套利率为5.145%，第二套利率为5.39%，分别比原利率高0.005%和0.06%。

据一些消息称，北京在实施新的贷款利率算法后也给出了一些要点。第一套房的利率不低于低利率加55个基点，第二套房的利率不低于低利率加105个基点。如果按9月20日5年以上的贷款利率计算，北京个人住房抵押贷款的浮动下限为5.4%，二手房为5.9%。此前，第一套利率为5.39%，第二套为5.88%。改革前后，第一套房和第二套房的差别分别为0.01%和0.02%。许多研究机构已经证实了上述消息的真实性，但尚未正式宣布。

诸葛房产搜索数据研究中心的分析师郭世英告诉《人民日报》，与之前的抵押贷款利率相比，北京新政下的抵押贷款利率有所提高。这表明，即使在新政抵押贷款利率下，房地产市场的监管仍然是严格的，不会放松。

新的抵押贷款政策对购房者几乎没有影响，而且会因城市而异

公告第四条规定，中国人民银行省级分支机构应当按照“根据城市制定政策”的原则，根据当地房地产市场形势的变化，确定辖区内第一套和第二套商业个人住房贷款的利率上限和下限。

在这方面，郭进证券发布的一份研究报告称，以上海为例，对于首套住房贷款利率被贴现的城市，首套住房贷款利率为95%，按5年及以上的利率计算为4.655%。在添加下限0的情况下，利率实际上至少增加了19.5个基点，如果添加下限大于0，利率实际上增加得更多。

对于首套住房贷款利率已经上升的城市，如北京，已经上升了10%至5.39%，预计银行不会因为利率下限而降低实际贷款利率，因此实际利率不会产生太大影响，只有少数优质客户会享受到利率下限带来的好处。

一位银行从业人员告诉《人民日报》(People's Daily Real Estate)，抵押贷款利率正式与低利率挂钩，这意味着个人住房贷款的定价基准需要从贷款基准利率转换为低利率，这显示出更明显的市场化特征。

可以看出，各城市的贷款利率下限会有所不同，需要受到三个主要调整因素的制约:住房贷款利率的底线、当地贷款利率加点的下限和银行的浮动加点。

一些业内人士认为，应该辩证地看待lpr的新抵押贷款政策与购房者之间的关系。新的按揭政策不会对有需要的置业人士有很大影响，但会对有需要的置业人士有很大影响。

“最终计算出的利率可能会小幅上调，但不会给购房者的利率带来太大负担。”严跃进强调，近期相关购房者的关键是要注意银行贷款额度和金九银十金的降价促销。

来源：广州新闻直播