解局 | 深业中城为何转租为售？

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我们不想出售这个项目，但20年或30年后可能会购买。在两年前的长期租赁公寓共享会议上，深业集团副总裁董芳宣布，深业中城的420套公寓将被改造为长期租赁公寓。

作为深圳核心区香米湖地区为数不多的一手豪华住宅项目之一，深叶中城一直吸引着人们的目光。这种只租不卖的声明将不可避免地让想要开始的买家和投资者失望。

但是两年后，情况有了新的好转。9月24日晚，深圳中冶市发布了一份营销声明，驳斥了市场上的虚假陈述和虚假信息，如买茶和提前选房等。

在这份声明中，投资者和媒体捕捉到了另一个更为关键的信息:这个项目的住房将投入市场出售。也就是说，两年前，有人说，豪华住宅项目是一个长期出租公寓将出售现在。

这个话题很快引起了热烈的讨论。市场参与者认为，这种销售变化主要有两个原因:首先，一度火爆的长期租赁公寓正逐步进入冷却期；第二，近几年销售疲软的深市希望借助深市中心找到业绩突破点。

然而，深业集团副总经理、深圳控股执行董事兼副总裁刘冲在接受视点房地产新媒体采访时承认，在2017年宣布将深业中城的420套公寓改造为长期租赁公寓只是一项战略声明。

至于这是否与表演有关，他笑着说:有关系，没关系。

豪宅被转租出售

经过30多年的改革开放，深圳已经一路向西发展。资本浪潮为神话创造了无数财富，也诞生了许多富人的豪华住宅区，其中香米湖、华侨城、深圳湾、蛇口和前海是典型代表。

这些豪华住宅圈可能有自己的特点。深圳湾的1亿多套高档豪华住宅吸引了人们的目光。米香湖的500万元和49平方米的小型豪华住宅吸引了人们的注意力，但总的来说，它们都有一个特点:它们稀缺，但它们稀缺。

因此，当申野在2017年的新闻发布会上宣布将申野市中心区的420套大型公寓改造成长期租赁公寓出租时，许多准备入市的买家只能遗憾地叹口气。

然而，从当时的市场来看，将豪华住宅项目转让给酒店式公寓出租是出乎意料的，但也是合理的。

当时，长期租赁公寓正在激增。随着租售并举、权利平等政策的推行，许多开发商和中介机构开始关注房屋租赁领域。一个接一个，以朴园居、皇冠居为代表的开发商部门的长期租赁公寓和以自由式、红浦为代表的中介公寓相继出现。

在2017年底举行的长期租赁公寓产品分享会上，深圳最大的国有房地产企业高调宣布进入长期租赁公寓，并发布了深产业联盟、深产业住宅、深产业住宅和深产业住宅四条长期租赁公寓产品线，被市场解读为国有企业积极响应国家租赁政策的体现。

其中，申业中城作为高端长期租赁公寓品牌的主要项目之一，最受关注。据东方介绍，该项目将于2020年投产。

视点房地产新媒体获悉，深野于2014年以63.5亿港元收购深圳生物农业有限公司，并获得深野中城的开发权。该项目占地面积近4万平方米，总建筑面积约36万平方米，分三期开发。

第一期是一栋22层的办公楼，即中城大厦，已预售给深圳国际；第二阶段是28-29层的高端豪宅；第三阶段包括39-40层的高层建筑、超高层公寓和办公楼，这些建筑于去年投入市场，但受到7月31日新政的影响。

深圳市中心的住宅产品被转租后，外界对其寄予厚望。深圳一位资深房地产人士甚至直言不讳地表示:该项目位置好，数量也不是特别大，所以肯定有需求。

回答关于进入市场的疑问

除了符合春风的租金标准，深圳中冶城两年前还因为另一个众所周知的原因被转售以供出租:价格限制。当时，申野在解释为何改变销售策略时表示:面对限购、限价等严格的市场监管，申野中城和申野商城两大项目的销售计划进行了调整，以保持核心资产的长期价值。

刘冲向视点房地产的新媒体透露了细节:2017年，神野有了一个在神野中城的销售计划。然而，当年，它向恒大出售了几个三线、四线项目，盈利33亿元。

观点地产新媒体获悉，2017年4月，深业上市平台深圳控股宣布计划出售持有佛山三水、江苏泰州项目的五家间接全资子公司的全部股份和股东债权，总上市价格约为56.5亿元。

一个月后，深圳控股披露恒大是收购方。此次交易是深圳控股退出三、四线的主要行动之一。刘冲说，卖了几样东西后，那年(行业的正中间)没有卖，然后就错过了预售的时间。

当时我也考虑了一些政策因素，想看看，等市场反应，所以我当时没有卖。刘冲承认，转向长期租赁公寓曾是一项战略声明。

现在转租出售，因为深工业中城已经达到了现在出售的条件，即买和住。不过，就具体价格而言，刘冲表示，这还得等政府来决定。然而，他含蓄地指出，两年后，政府也需要转向市场化。

市场上可能有很多说法，比如田健天骄卖出了11万多元，这可能是一个基准，也是大家猜测的基础。刘冲指出。然而，据业内人士透露，目前香米湖地区的二手房面积约为12万平方米，最高可达15万平方米左右。

但是，排除上述交易细节，外界认为神野再次调整了销售策略，并宣布神野中成将重新进入市场销售。首先，长期租赁公寓在资本扩张后已经进入寒冬。

一年来，万科宣布暂停万村计划，施琅剥离长期租赁业务，一些长期租赁公寓运营商经历了雷电，不断证明推广缓慢、利润难等困难仍然困扰着这个创新产业。

另一方面，在深圳价格限制和销售限制政策的高压下，深圳工业的销售压力很大。2019年上半年，深野的上市平台深圳控股实现了约64.36亿元的合同销售额。到8月份，累计销售额达到71.65亿元，实现了近40%的目标。

值得注意的是，过去一年，在监管更严格的背景下，深圳控股不得不通过大宗交易调整业绩。去年最后一个月，深圳控股实现了68亿元的大宗交易，从而将年销售额锁定在164.5亿元，勉强达到年初150亿元的目标，但未能实现200亿元的中期销售调整。上半年销售额为64.36亿元，大宗交易占38%，即24.8亿元。

在中期业绩会议上，深圳控股介绍说，其年销售额约为362亿元，其中深圳的销售额约占70%。目前，剩余价值为290亿元。下半年，只要消除这四项成绩，180亿元的目标就可以实现。

其中，深野中成公寓产品的剩余价值为75亿元，预计将减少50%。虽然住宅部分表示已转租出售，但尚未取得预售许可证，也未确定开业时间。

对此，刘冲向观点房产新媒体指出，下半年有推盘的可能，主要取决于政府的批准。

来源：广州新闻直播