原报告 | 建业 外面的世界

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视点指数在过去的27年里，建业地产一直在深入培育河南市场，并把目光投向河南市场。20多年来，它在河南省积累了大量的资产。

然而，即使建业地产想要安全，市场竞争是激烈的，外部世界是千变万化的，有不少房地产企业从地方到国家。因此，在2018年的业绩发布会上，一直致力于深度培育的建业地产也发布了“走出去”的信号。

当时，胡葆森透露，建业地产将有条件、有探索地走出河南。对胡葆森来说，走出去是资本的实验，稳定和谨慎是关键。因此，建业地产明确了走出河南的三个条件，即:轻资产模式，以河南周边六省为500多公里半径内的主要目标市场，以中原文化镇为主要产品出口。

2018年12月28日，建业地产与河北省邢台市签署战略合作协议，合作开发邢台市的一个小城镇，这被视为建业地产走出河南的一个时间标志。现在，近一年来，建业地产走出去的结果是什么？在它指定的500公里半径内，它能适应这个有限的外部世界吗？

河南首好市场

在房地产市场发展的初期，各大品牌都非常重视当地的地理优势，其主营业务基本上都在当地市场。随着规模的发展，许多房地产企业选择走出舒适区，扩大经营规模。

然而，在过去很长一段时间里，在房企的忙碌浪潮中，建业地产显得力不从心。据资料显示，建业地产成立于1992年，在河南已扎根27年。

截至去年年底，建业地产已进入河南省18个地级市和77个县级市，累计交付面积约3006万平方米，在建项目123个，总建筑面积约2448万平方米，土地储备建筑面积约4515万平方米，其中权益建筑面积约3411万平方米。根据建业地产的规划，到2019年底，将覆盖河南120个县级以上城市。

从业务构成来看，目前建业地产主要以住宅开发为主，有轻有重的资产。而且基本上建业所有的重资产销售都还是在河南省。中期报告数据显示，2019年上半年，建业地产重资产签约销售金额为276.6亿元，同比增长9.2%，签约销售面积约为382万平方米。

今年以来，根据战略部署，建业地产开始利用轻资产业务开拓河南省以外的市场。截至2019年6月30日，已签约轻资产项目131个，总规划建筑面积约1991万平方米。根据2019年中期报告，建业地产上半年轻资产签约销售额为119.31亿元，同比增长约81.3%，增速远高于重资产。然而，根据数据比较，重型资产仍然是合同销售的主要贡献者。

收入方面，2019年1月至6月，建业轻资产收入4.04亿元，占总收入90.68亿元的4.46%。

在2019年中期业绩发布会上，建业地产首席执行官袁表示，多年来，河南的gdp增速一直高于全国。今年上半年，全国国内生产总值增长率为6.3%，河南为7.7%。然而，河南的城市化率比全国低7.9个百分点，这表明河南的后发优势十分明显。

他还指出，河南的房地产市场潜力巨大。今年上半年，全国房地产销售面积同比下降1.6%，但河南省增长近7%；就销售额而言，上半年全国销售额增长6%左右，河南省增长20%左右。因此，在未来，建业将继续坚持深化河南中原战略。

轻资产测试

回顾建业地产过去一段时间的重大变化，可以概括为商业地产的轻资产布局和进取精神。

首先，在轻资产布局上，建业地产的主要表现是收购了预制建筑公司钟敏游助，中原建业承接了建筑业务；二是林的加盟。

7月10日，胡葆森以16.5亿元的交易对价和46.5%的溢价完成了对天津钟敏游助科技有限公司100%股权的收购。根据数据，钟敏·游助是一家专注于预制建筑的公司。随着中国人民和朋友的组装式建筑能力，建业的轻资产模式增加了有利的助推器。

胡葆森强调，在“走出去”的命题上，中原建业负责建设业务，主要产品形式是中原文化城。据2019年中期报告，中原建业与河北邢台中原文化城签约后，已先后收到全国10多个政府和企业的合作意向。

截至2019年6月30日的6个月内，中原建业已经接触了6个意向项目，其中包括3个以中原文化城为形式的意向项目和3个住宅项目；截至2019年6月30日的6个月内，建业地产完成了22个轻资产项目合同的签署，其中包括一个省外项目，总建筑面积约为319万平方米。

除了中原建业，建业地产另一项轻资产布局的举措就是林的参与。数据显示，林在凯德置地集团任职的22年间，带领凯德置地中国成功实现了轻资产转型，拓展了业务领域。

根据财务报告，在他的领导下，凯德置地集团的收入从2013财年的39.78亿新元增加到上一财年的46.09亿新元。2017财年的营业净利润为9.083亿新元。2018财年，税后净利润为17.6亿新元，同比增长12.3%，为2008年以来的最高净利润。

也许，想利用林的参与，壮大轻资产的翅膀，实现经营业绩的增长。目前，建业有26个商业项目，覆盖了河南省16个省会城市，其中17个商业项目正在建设中，9个已经运营，空还有很大的发展空间。

寻求稳定性的改善

从目前的行动来看，建业房地产可以说是一个相对稳定的企业。在走出河南的命题上，它选择了相对低成本的轻资产方式，也许是因为它考虑了自身金融的实际情况，注重金融匹配因素。

根据2019年中期报告，建业地产的总资产负债率达到91%。对此，管理层解释说，这是高增长阶段不可避免的现象，而且应收账款中的负债率也比较高，金额也比较大。说明公司有大量已售出的优秀资源在未来结转。

管理层表示，2019年年中，建业地产的现金存量为238亿元，其中45.8亿元为限制性资金，计息负债总额较去年年底增长35%，这是由于今年上半年发行了4亿美元的美元债券，一个在1月，另一个在4月。

通过观察建业地产近三年的净贷款率可以发现，建业地产的净贷款率在2017年年中达到81.10%后开始下降，今年上半年已经恢复到60.5%的正常水平；纵观全年，2016年的最高点是65.4%，预计2019年的净贷款率将保持在60%左右，低于行业平均水平。

在借款方面，截至7月底，建业地产共发行海外债务19亿美元，8月初又发行海外债务3亿美元，共计22亿美元。其中，8亿人已经制定了汇率套期保值计划，其余14亿人也在跟踪人民币走势的变化，并在相对稳定时做出相应安排。

管理层透露，公司海外债券发行仍有6亿个额度，目前不打算申请新的额度；信托融资比例控制在10%左右，利息保持在10%-12%；并拟将毛利率控制在25%，已售出和未转让部分的毛利率控制在24%。

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来源：广州新闻直播