原报告 | 华润商业分家的时点

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观点指数在2019年中期业绩会议上，华润置地宣布其投资物业实现租金收入57亿元，同比增长30.4%，预计未来2-3年租金将持续增长10-20%。

谈到房地产和商业上市计划，唐勇表示，该商业公司仍在计划在年内启动房地产上市安排。

分割商业上市在房地产领域并不罕见。作为商业地产领域的领导者，华润置地自1994年开始开发商业地产已经有20多年的历史。随着商业地产的发展，未来可能越来越接近资产证券化或分割的时代。

中国资源的现在和未来

根据2019年中期业绩数据，华润置地上半年综合经营收入为458.5亿元，其中物业开发收入为366.1亿元，投资物业(包括酒店经营)租金收入为57.0亿元，占总收入的12.43%。这在参与商业地产运营的房地产企业中尤为突出。

2019年上半年，华润置地的商业地产业务仍保持快速增长。截至2019年6月30日，商场业务租金收入42.9亿元，同比增长39.5%；办公业务收入6.9亿元，同比增长11.9%；酒店业务收入7.2亿元，同比增长5.6%。其中，购物中心在三大业务中增长最快，表现突出。

数据来源:华润置地半年度报告，意见指数整理

2019年上半年，华润置地开通了鞍山万向和吴江万向两个购物中心，开通率分别为99%和96%，表现良好。今年下半年，华润置地表示将进一步扩大投资物业的规模，八个购物中心将陆续开业。

截至2019年6月30日，华润置地的投资物业规模已达950万平方米。在购物中心方面，22个万象城/万象世界、13个万象汇/多彩城和48个保护区项目已经开放。此外，还有27个出口购物中心项目，包括18个营地项目和9个储备项目。

在保持购物中心竞争力的同时，华润置地对写字楼的投资也在增加。近年来，随着核心城市生产和办公需求的不断增长以及自身对风险分散和稳定现金流的要求，办公业务逐渐成为华润置地发展的重点方向。

如果我们观察华润置地近几年在写字楼方面的发展，我们会发现它的策略已经有所调整。2016-2018年，华润置地在建和拟建办公楼总建筑面积分别为165.22万平方米、257.57万平方米和229.15万平方米，运营办公楼总建筑面积分别为40.7万平方米、50.19万平方米和63.29万平方米。

数据显示，正在运营的华润置地办公大楼总建筑面积逐年稳步增长，在建和待建总建筑面积在几年内增加了近70万平方米。换句话说，未来几年计划进入市场的写字楼数量将以两倍的速度增长。

虽然写字楼业务在商业部分的贡献远远低于购物中心，甚至略低于酒店业务，但不可否认的是，华润对未来的发展寄予厚望。

从商业地产的布局趋势来看，购物中心一直是华润置地发展的重点，在商业部分占据绝对优势。此外，办公楼也成为了它所希望的未来，而且它可能在未来几年内快速增长。

关注一线和二线城市

自1994年以来，华润置地在上个世纪开发了包括上海华润时代广场、北京华润大厦和北京凤凰城在内的标志性商业项目。然而，2004年开业的深圳万象市真正确立了其在商业地产领域的地位。

即使在15年后的今天，深圳万象市仍是华润置地商业地产项目的代表作品，它的成功也为华润拓展业务提供了一个典范。通过总结深圳万象市的成功经验，华润置地开始将万象市模式复制到其他城市，并取得了良好的效果。

根据2018年年报数据，华润置地现有商业项目中，突出的有深圳万象市、杭州万象市、沈阳万象市、成都万象市和南宁万象市。其中，深圳万象市2018年租金收入为10.17亿元，估算值为90.32亿元，几乎是其他城市万象市的两倍，表现良好。此外，杭州、沈阳和南宁的万象市的租金都超过5亿元，估计价值在35-47亿元之间。

在目前华润置地的商业项目中，深圳万象市无疑具有绝对的优势，所以与其他房地产企业的商业项目相比，深圳万象市处于什么水平？

从以上数据可以看出，深圳万象市2018年的租金虽然不及上海恒隆广场，但10亿元的租金收入和近10%的同比增长率仍处于行业较高水平。

在深圳万象市保持工业优势的同时，华润置地也在加快其他城市购物中心的布局。截至2019年6月30日，华润置地共有35家自有购物中心，其中8家预计将于下半年开业，预计年底将达到43家。

从区域分布来看，下半年开业的购物中心从北向南分布，其中江苏省最多，有三家；从城市布局来看，主要集中在二线城市，尤其是长江三角洲地区。

在这些日益增多的购物中心背后，实际上是华润置地商业地产未来发展的蓝图。在商业地产的发展中，华润置地始终以核心一二线城市为主，主要是从一线城市进入，逐步向典型的二线城市扩散。

根据2018年年报数据，截至2018年12月31日，华润置地有35个商业项目在运营，分布在25个城市，其中一线城市3个，二线城市14个，一线和二线商业地产总建筑面积占77.62%。

目前，华润置地在一、二线城市的倾斜商业布局已经初具规模。然而，随着商业地产竞争的日益激烈，华润置地能否在占领市场的同时吸收日益多样化的消费需求？这仍然是一个有待解决的问题。

业务拆分节点是渐近的吗？

在房地产行业，对于一些知名企业，尤其是那些拥有自己成熟产品线的企业来说，拆分商业领域甚至走上资产证券化之路并不少见，这似乎是寻求长期稳定发展的必由之路。

对于房企本身来说，商业分拆上市有利于获得更多的资金和扩大自身规模；另一方面，developed/きだよききだよ0/,which可以更独立地提升产品影响力。作为商业地产行业的领导者，华润置地未来分拆上市似乎是合理的。

事实上，华润置地在2016年建立了2+x的业务模式，即在继续坚持物业销售和投资两大业务的基础上，积极拓展购物中心+互联网生态系统建设、物业服务、老年地产、海外地产等其他业务发展模式。

而商业地产无疑是发展的重点之一。2017年6月，华润置地迈出了商业地产业务自主发展的第一步。组织结构进行了重大调整，商业地产事业部从开发业务中分离出来，调整为一级组织，形成总部区域-项目-商业地产三级管控组织。

近年来，华润置地的商业拆分或证券化出现了许多问题。每个人都关心这家房地产企业未来会走什么样的道路。未来，华润置地是否会分拆上市仍不得而知。未来，资产证券化或拆分的时间越来越近。或许从管理层的反应来看，我们至少可以知道这个时间已经不远了。

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来源：广州新闻直播