滨江半年销售517亿 千亿追逐下的财务与粮仓平衡

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在房地产形势没有太大变化的前提下，房地产网今年的销售额将达到1000亿。滨江集团董事长齐金星在年初面对媒体时，定下了集团2019年的基调。

随着时间的推移，滨江应该提交半年成绩单了。在目前的大环境下，房地产行业的求职者面临着原地踏步甚至倒退的疑虑，但这家杭州企业显然给出了一个很好的答案，似乎离最初的1000亿元的梦想只有一步之遥。

根据年中报告，2019年上半年滨江实现销售额516.7亿元，同比增长27.42%。如果按年销售目标1000亿元计算，完成率将达到51.7%；滨江有丰富的可销售资源，为实现既定目标提供了有力保障。

销售和收入

上半年杭州的土地和房地产市场环境对杭州的滨江区来说并不理想。在调控的背景下，滨江依靠之前打下的基础，仍然实现了近30%的销售增长率。

据视点房地产新媒体报道，滨江项目具有较高的溢价能力，二手房的溢价可达20%。虽然限价令抑制了滨江的溢价能力，对滨江的利润产生了一定的影响，但也说明滨江的房子并不缺乏买家。在目前的市场形势下，去污不会成为滨江的主要问题。

据不完全统计，2019年上半年滨江仍在杭州市场排名第一，保持了区域领先地位。根据滨江的战略规划，它将成为杭州的龙头，并在全国保持20-30个。它不刻意追求规模和速度，与房地产龙头企业保持一定的距离。

我们不追求过大的规模，但规模是可控的，这是基于住房产品的质量。齐金星强调滨江面对媒体时对产品的态度。

事实上，标准化也成为滨江的一项重要举措。4+2.5+1的7个半月开盘策略加快了公司的付款速度，从征地到建设需要4个月；从开始施工到样板房开放需要2.5个月；再增加一个月来更新客户。

虽然开业时间缩短了，但滨江对交付和建设时间给予了足够的耐心，保证了滨江一贯的坚持，也是最好的广告，即产品，但同时也影响了滨江的收入。

房地产收入有一定的期限，只有满足一定的交付条件后才能结转到营业收入。滨江上半年实现营业收入52.66亿元，利润总额11.43亿元，均较去年同期下降，实现归属于母公司所有者的净利润6.16亿元，较去年同期小幅增长6%。

公告显示，营业收入同比下降主要是由于纳入合并范围的项目与去年同期相比结转收入减少所致。房地产结转项目需要时间和条件，而归属于母公司的净利润增加的主要原因是关联企业的投资收入占归属于母公司的净利润较高，未合并的房地产收入不计入收入，而是计入股权投资，导致收入下降，净利润反而上升的现状。

以2016年为例，当年滨江开始增加杠杆率，收入和利润很有可能在今年和明年结转，2017年在未来两年结转。以此类推，滨江近年来的快速销售增长是公司业绩的强大后盾。

另一项数据显示了滨江未来的收入能力。截至2019年6月底，公司的预收款额达437亿元，同比增长82%,这也是空房公司发布的未来业绩。

除了房地产销售收入，滨江还在可持续收入的租金收取业务上有算盘。齐金星认为，滨江计划在未来10年内拥有超过200万平方米的房产。根据现有40万平方米的自住物业，滨江计划每年增加16万平方米的自住物业。

收入分配方面，房产销售占滨江收入的94.6%。根据该计划，可持续收入的增加将逐渐抵消对房产销售的依赖。

土地和布局

为了实现1000亿元的目标，应该有足够的土地储备作为粮仓。滨江在2016年开始提高杠杆率，以补充更多的粮食和牧草用于销售。

2016年是加速阶段，2017年是冲刺阶段，起飞和起飞阶段的布局在2018年完成。祁金星早些时候说过。

据悉，今年上半年滨江在杭州、金华、台州、温州新增15个土地储备项目，累计新增土地面积68.95万平方米，建成区面积170.67万平方米，平均建筑价格1.58万元/平方米。

2017-2019年上半年，滨江新增土地储备建筑面积220万平方米，2017年新增347万平方米，新增170.67万平方米，总计约737万平方米。优质的土地储备为公司未来的可持续发展提供了良好的保障。

以滨江1000亿元的销售目标为例，滨江每年都需要保证1: 2.5左右的推值才能维持销售水平，即2500亿元的价值，这说明滨江需要保持自己的征地速度。

在城市布局上，以杭州为中心、深化浙江、辐射华东是滨江的既定理念，也导致了近16000平方米的高地价。然而，不可否认的是，浙江滨江乃至长江三角洲的区域优势非常明显。

粮仓里不断堆积粮食的后果之一是财政压力，但滨江显然有一些对策。

中期报告显示，滨江集团上半年的生息负债为287.375亿元，同比增长近10%，但货币资金为121.03亿元，同比增长68.33%；资产负债率为81.19%，扣除预付款后的资产负债率为40.91%。净负债率从去年同期的98.1%下降到81.6%，下降了近16.5%。

截至2019年6月底，滨江的平均融资成本为5.6%，在民营企业中处于非常优秀的水平。

据统计，在生息负债中，短期债务为99.295亿元，占34.55%，货币资金对短期债务的覆盖率为121.89%，因此短期债务偿还压力较小。

至于供应链金融等表外负债，根据新房地产媒体的不完全统计，滨江尚未启动。

2019年1月至6月，滨江区经营现金流为47.62亿元，由负转正，去年同期为-114.19亿元，同比增长141.7%。

以前，经营现金流的大量流出是由于土地购买的大量投资。据统计，去年滨江有26个新项目。

经营现金流的正向变化和净负债率的急剧下降也表明滨江已经开始在规模追求的道路上稳定自己的步伐，财务更加平衡。

来源：广州新闻直播