观点直击 | 深圳控股：投资恒大与下半年百亿计划

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观点房地产网络中房地产企业的业绩记录受结转面积的影响。根据公司今年的结转计划，大部分项目将在下半年被占用和完成，所以你可能会看到上半年的营业收入和毛利都在下降。

8月28日，深证控股在香港召开中期业绩会议，由董事长鲁花主持，执行董事兼副总裁刘冲、副总裁董芳、首席运营官朱国强出席。

投资者关系主管周泉负责业绩介绍。一开始，这位女性高管用上面的话总结了深圳控股上半年的业绩。

2019年上半年，深圳控股的结转房产销售面积约为16.4万平方米(不含主要关联公司的权益)，同比下降52.2%；房地产销售净收入约为20.5亿元人民币，同比下降74.5%。

在收入方面，深圳控股上半年实现营业额44.04亿港元，同比下降61.0%。毛利率为33.6%，同比下降约0.7个百分点；毛利润为14.82亿港元，同比下降61.8%。

周权表示，截至2019年6月30日，深圳控股未结转的预售房价为150.5亿港元，其中70%，即105亿港元将在下半年结转，深圳项目占97%，届时收入和利润将大幅增加。

然而，对于深圳最大的国有房地产企业来说，现阶段的另一项投资也给其利润的涨跌带来许多不确定性。

投资恒大的影响

数据显示，深圳控股上半年实现股东应占净利润4.47亿港元，同比增长105.8%。剔除本集团拥有的投资物业及金融资产公允价值变动的净影响，股东应占纯利为5.69亿港元，较去年同期下降55.4%。

周泉进一步解释，上述金融资产公允价值变动主要是由于投资恒大地产导致的非现金损失2.37亿港元。

两年前的5月，深圳控股投资55亿元收购了恒大地产2.0522%的股权，在恒大推出第三轮战争投资后，股权稀释至1.7626%。

据深圳控股当时表示，投资恒大地产在经济上是合算的，预计会带来稳定的回报。然而，从2018年年中开始，这一投资开始显示出不确定因素，这直接影响了深圳控股股东应得的利润。

数据显示，2018年上半年，因投资恒大地产和深圳控股金融资产公允价值变动导致的非现金损失达到18.88亿港元，核心净利润同比下降94%，至2.17亿港元；2018年，非现金亏损为8.5亿港元，核心净利润同比下降221.5%，至31.48亿港元。

与此同时，在恒大地产回归a股的半年前，外界试图通过包括战略投资者在内的各种渠道了解这家领先房地产企业的重组过程。

视点地产新媒体现场了解到，在深圳控股不到一个小时的媒体见面会上，至少有三个问题与恒大有关，涉及重组细节、利润分配和未来安排。

对于其他房地产企业，管理层的回答是严谨而简短的，并且不会向外界透露太多信息。鲁花表示，恒大的下一步将按照合同推进；朱国强表示，目前他看不到恒大地产重组有任何障碍，希望能顺利进行。

对于恒大上半年的盈利情况，刘冲表示，目前他还没有收到任何关于利润承诺的进一步消息，去年的分红已经确认，但只是延期派发。

下半年销售额为116亿

除了恒大，四大管理层更愿意关注企业的业务。

数据显示，今年上半年，深圳控股实现销售合同销售额约64.36亿元，完成年销售目标180亿元的35.8%。在绩效会议上，管理层多次表示有信心实现年度目标。这意味着这家房地产公司决心在今年下半年将其销售额翻一番。

据报道，深圳控股的年销售额约为362亿元，其中深圳约占70%，目前的剩余价值为290亿元，其中一线城市占72%，二线城市占9%，三线城市占18%。

就具体产品类型而言，深圳控股住宅项目现有价值为74亿元，计划下半年进行25%的降本改造，其中包括深圳前海一湾、长沙洋湖、南京g72、台州金秀江城等项目价值68亿元，计划10月开工，预计降本改造35%。

同时，深圳深业商城公寓产品剩余价值75亿元，预计净化50%，其他公寓项目剩余价值40亿元，计划净化30%。

办公室市场的大宗交易备受期待。在监管更加严格的背景下，这种打包交易已经成为深圳控股调整业绩的重要方式。

观点房地产新媒体获悉，去年深圳出台731政策限制商品房销售，直接导致深圳控股部分项目的取消率下降到20%左右，进而影响了去年的业绩。经过上个月，它达到了68亿元的大宗交易，年销售额上升到164.53亿元。

2019年上半年，大宗交易也占深圳控股销售额的38%。具体来说，前五个月，深圳控股的合同总销售额为32.3亿元，6月份，其泰然立成项目实现了约24.8亿元的大宗交易，最终上半年的销售业绩固定为64.36亿元，同比增长49.4%。

据报道，在完成近25亿元的大额交易后，泰然立成已与客户签署意向，提前锁定7亿元销售额；深圳泰富广场剩余价值16亿元的商品也在考虑大宗交易，目前正在接近一些客户。

房企每个月都有自己的节奏来推板。朱国强指出，去年第四季度之前，深交所仅实现了50%或60%的销售额，最终在第四季度大力推货。

环境在不断变化，不可否认的是，今年下半年这家房地产企业也将面临更大的销售压力。不过，在深圳建设试点示范区的政策出台，可能会让这个扎根深圳的房地产企业对未来有更多的想象。

根据半年度报告，深圳控股现有土地储备计划的总建筑面积约为615万平方米，总建筑面积为456万平方米，二线城市约占62%，大湾区约占61%。就建筑面积而言，深圳项目占土地储备的39%，就土地市场价值而言，深圳项目占70%以上。

在吕华看来，在深圳建设试点示范区不仅是一个优势，也是一个巨大的历史机遇。目前，深圳控股正在对此进行研究和探讨。他也承认压力很大，但是机遇大于挑战。

来源：广州新闻直播