观点直击 | 许世坛：世房增速要超过行业平均水平（实录）

本篇文章2902字，读完约7分钟

8月27日，世茂地产宣布了2019年中期业绩，并在香港召开了新闻发布会。副董事长、行长许世坛，执行董事唐飞，副行长兼营销管理中心主任邵亮，财务总监邱俊山出席。

自年初正式就任总统以来，世界之家的演出几乎将由许世坛主导，许荣茂主席将更多地退居幕后。

事实上，如今，世界之家也揭示了许世坛的风格正在不断大规模地被制造出来，并保持着高速增长。

中期业绩报告显示，2019年上半年，世茂地产签约金额为1003.4亿元，同比增长38.7%，实现年销售目标约47.8%，签约面积从2018年同期的451万平方米增加到556万平方米，同比增长23.3%。

期间，世茂的房地产营业额增长32.9%，达到565.64亿元，其中94%来自房地产开发，约572.4亿元，33.2亿元来自非房地产开发，包括商业、酒店和物业管理。

上半年，世茂地产毛利率增长28.9%，达到170.2亿元，毛利率保持在30.1%。核心业务净利润增长23.8%，约为75.76亿元，股东应占核心业务净利润增长20.6%，约为53.09亿元，股东应占核心业务净利润率为13.7%。

在整个行业趋于放缓的时候，世茂地产的增长速度确实引起了业界的关注，在喊出重返前十的口号后，也让外界更加关注这个曾经低调成立的房地产企业。

在绩效会上，许世坛总是面带微笑，耐心地回答媒体关于并购、规模排名、融资等各种问题，偶尔还会说几句金玉良言。

尽管政策环境没有放松的迹象，但许世坛对下半年和未来仍充满信心。显然，高速增长是最好的兴奋剂。

年增加值为4000亿英镑

如果你在上半年给世茂地产贴上新的标签，并购可能是最合适的。然而，许世坛更喜欢使用中性词合作。

数据显示，2019年上半年，世茂地产新增土地储备60个，新增建设面积1412万平方米的股权土地。股权转让前的土地价值为788亿元，价值约为2500亿元，平均成本为5581元/平方米。

其中，一线、二线和强三线、四线占80%以上，收购土地面积约900万平方米，价值约1800亿元，约占总价值的72%。

从许世坛的情况来看，到目前为止，新增土地价值必须超过3000亿元，全年应该超过4000亿元，其中三分之二在一、二线城市，近70%是通过并购实现的。

新获得的土地也使用相对便宜的成本来补充土地储备。据预测，今年2500亿元中约有三分之一可用于市场资源，即约800亿元。许世坛补充道。

数据显示，截至今年上半年，世茂地产的土地储备为6407万平方米，总价值超过10500亿元。其中，长三角地区商品价值为2850亿元，大湾区为2600亿元，福建为2600亿元，华北为1730亿元，其他地区为1120亿元，平均土地成本为5446元/平方米。

关于购买土地的投资，许世坛表示，世茂将使用50%的回报资金，而上半年已经消耗了总预算的70%，因此下半年会相对谨慎。

根据半年度报告，上半年世茂地产的销售回报率约为813亿元，销售回报率为81%。

因为整个金融在萎缩，市场的不确定性在增加，并购的数量主要取决于他们卖出了多少和偿还了多少，否则就有很大的风险。

许世坛表示，事实上，除了已宣布的M&A项目，还有许多市场看不到的项目，甚至比太和的资产还多。关于M&A的利润表现，许世坛表示，现在M&A项目的利润要求更严格了，可能要求12到15分。

就销售价值而言，数据显示世茂地产下半年的销售资源超过了3000亿，因此预计实现2100亿的年销售目标将是一件很有可能的事情。

然而，许世坛的信心显然更加充沛。

他指出，今年上半年，前20个行业的增长率仅为12%，而世界银行的增长率接近40%。我认为全年应该是40%多一点，最终可能达到2300亿和2400亿元。

我们的长期计划是比同等规模的企业发展得更快，所以我们不应该拖累市场。在过去的几年里，我们的增长率比平均水平稍低。在过去的两年里，我们的贡献超过了平均水平。许世坛的兴奋难以言表。

然而，从股权来看，由于并购增加，世茂的销售股权呈现下降趋势，目前约为65%，到年底可能会进一步降至60%。

但是，我们认为这两三年的股权应该在60%以上，这也是业内的平均水平。如果是70%或80%，我认为风险太大了。

至于他是否会进入前十名，他有所保留:这取决于市场的最终情况。

融资、香港商业和房地产上市

尽管规模增长加快，世茂地产的债务表现仍保持在60%以内。

数据显示，报告期内，世茂房地产的计息负债总额为1154.7亿元，同比增长5.8%。其中，长期负债834.1亿元，占72%。短期贷款320.6亿元，占28%。净负债率为59.6%，比去年年底上升了0.2个百分点。

报告期内，世茂地产账面现金为522.3亿元，平均融资成本控制在5.6%左右。

据视点房地产新媒体此前报道，今年上半年，世茂发行了两笔规模为10亿美元的海外债券，利率分别为6.125%和5.6%，到期日分别为2024年和2026年。因此，世茂地产贷款总额中约有653.9亿元(占57%)以外币计价。

虽然是长期债务对短期债务的金融调整，但随着外部金融环境的变化，在人民币贬值的影响下，海外融资较多的房地产企业将面临相当大的压力。

对此，许世坛表示:世茂在香港有一个相对较大的酒店和两个住宅项目。住宅产权价值前500多亿元，后300多亿元。我们60%的外债可以通过这三个项目来抵消。

不过，他也指出，从近期来看，香港酒店和住宅的下行压力相当大。世茂的酒店可能在明年第三季度开业，而住宅最早将在明年第四季度开业。我认为不稳定因素应该很快解决。

我们一直对香港持乐观态度。既然土地市场已经下跌，我们应该等待。如果可能性特别低，我们是否会增加在香港的投资，则不一定。

值得一提的是，在世茂地产的收入中，非房地产开发业务占6%，包括商业、酒店和物业管理，总收入约为33.28亿元，同比增长75.3%。

此前，许世坛曾提议世茂地产在2021年上市，该酒店也计划在三年内上市。

关于上市时间，许世坛表示，这一安排主要是为了更好的估值，上市没有任何障碍。

近年来，酒店和物业一直高速增长。今年，酒店的营业额可能超过20亿元，并希望明年超过30亿元，明年超过40亿元。此外，该物业希望在2021年拥有超过3亿平方米的管理面积，这将产生更多的收入，上市时估值应该会更高。

对于其他多元化业务，世茂地产主要投资，如投资新丰天宇、上唐科技等文化教育产业。

这些都不是大投资，可以更好地嫁接我们的主营业务，但我们不会花1200亿元来制造机器人和汽车。

以下是世茂房地产控股有限公司2019年中期业绩发布会的现场记录:

现场提问:今年M&A的控制量是多少？关于下半年的融资计划，是国内融资还是海外融资？关于酒店和物业的拆分，目前的业务发展如何？为什么计划在2021年拆分？

许世坛:关于并购，今年上半年，我们70%的土地收购方式都是通过并购进行的，因为今年很多小开发商可能会遇到一些流动性问题，一些大开发商也可能会遇到各种问题。

在我看来，这应该更像是合作，双赢的合作，我们已经打开了一个更大的平台。

我们基本上是用50%的回报来购买土地，因为现在一般发展商的回报率是80%左右，一半是回报，40%是销售金额，我觉得比较合适。几年前，一些开发商买的和卖的一样多，这导致了巨大的负现金流和巨大的风险。现在，一些开发商可能已经尝到了苦果，可能正在转让一些项目。

如果是2500亿元的销售额，80%以上的付款是2000亿元，其中一半是1000亿元购买土地。今年上半年我们已经花费了70%。从内部来说，可能会更高，这取决于我们的销售回报，销售回报目标应该更高。

今年上半年已经有70%的人投票了，现在是8月份，可能会达到80%，所以我们可能还需要更严格的要求。

过去，税后利润可能是10到12点，但现在可能需要12到15点。因为金融在萎缩，市场不确定性在增加。因此，M&A的数额主要取决于它卖出了多少和它得到了多少回报，否则风险很高。

在融资方面，我们很有远见。今年年初，我们以美元偿还了一大笔债务，7月份又偿还了10亿美元。我们几乎用完了我们的美元配额，所以我们只能借新的还旧的。已经提前安排好了。此外，我们还组建了一个100亿元的银团，并于7月中旬获得批准。

今年的大规模融资已经基本结束。当然，在中国会有一些传统的融资方式，比如项目融资和开发贷款，没有太大的压力。

为什么酒店应该在2021年上市？主要是酒店物业近年来发展迅速。例如，今年的酒店营业额可能超过20亿，明年的营业额预计将超过30亿，明年的营业额预计将超过40亿。

因为我们的毛利润应该是全行业最高的，应该是第一位的，第一位的毛利润加上营运金额足够大，上市的时候估值应该更好。这主要是关于估值，否则它将在今年上市，没有任何障碍。

现场提问:管理层提到国家已经出台了一些监管政策。下半年我们将如何发展？关于内地的低利率改革，你认为对楼市有利吗？

许世坛:中国的房地产政策将继续“一城一策”。中国有数百个城市，这数百个城市之间的差距太大了。一些城市可能有很多存货，这实际上要求政府鼓励消费。因此，许多政策，如抵押贷款，购买限制和价格限制可能是宽松的。

也有一些一线城市，如北京和上海，或者一些特别好的二线城市，如苏州、南京、杭州、珠江三角洲或京津冀，它们的房价已经相当高了，因此必须加以调控。这些城市在购买限制和价格限制方面可能非常严格。

事实上，从我们的角度来看，有这些政策的城市一般都很容易出售，而且一出来就卖光了。

因此，我认为在宏观政策上仍然应该采取“一城一策”的政策，但中央政府不会在这个层面上推行房地产政策。原则是不能炒房子，所以货币政策将会收紧。

中国人民银行等许多机构表示，房地产占用了太多资源，因此将收紧政策。过去，可能有太多的钱流向了房地产。现在，我希望一些资金能够流向中小企业和科技企业。

我认为这项政策对世茂来说是一个机会，它的债务相对较低，有许多酒店、企业和房地产需要平衡，但我们应该谨慎投资。

我们认为，整体利率抵押贷款改革应该是一个小的积极，但它不会有太大的影响。总体情况仍然紧张，但抵押贷款可能会稍微好一些。开发商的贷款可能取决于资质，这并不取决于排名，而是更多地取决于负债率、经营状况和资产质量。

现场提问:现在外债套期保值的比例是多少？你在香港卖了几个项目后，不会再来香港投资，是不是这样？

许世坛:我们在香港有一个相对较大的酒店和两个住宅项目。股权转让前住宅物业价值超过500亿元，股权转让后超过300亿元。我们60%的外债可以通过这三个项目来抵消，因为我们以港元出售我们的房产，然后我们在收到外币后就可以还清，所以没有风险。

从数字上看，57%的债务是外币，在行业中外币所占的比例相对较高，但其中60%是可以平衡的，其余仅略高于20%，是行业中最低的。

我们已经在香港购买了这些土地，所以我们认为应该尽快出售，而不是再次购买土地。从近期来看，无论是酒店还是住宅，香港的下行压力都相当大。我们酒店可能在明年第三季度开业，而住宅最早将在明年第四季度开业。我认为不稳定因素应该很快过去。

至于我是否会再次购买土地，我的外债风险特别低，这是不确定的。这取决于香港土地市场的表现。香港土地市场已经在下跌，但跌幅并不是特别大。

我们还是要等。如果可能性特别低，我们是否会增加在香港的投资，则不一定。也就是说，我们对香港的长期前景是乐观的，但不是短期的。

现场提问:你有信心今年重回前十吗？对未来的规模有什么计划吗？年增长率将保持什么样的增长率？上半年，世茂成为新的M&A国王。它会在未来继续吗？

许世坛:我注意到很多媒体对世茂地产有很大的压力，有一个不好的影响需要解决，那就是今年要重回前十。

事实上，我们内部没有这样的想法。我认为我们应该首先主要看市场。那么你认为今年前十名会发生什么？我认为这取决于市场的最终情况。

例如，全国市场真的可以在15万亿元左右，这还是不错的。我相信它必须超过2500亿元才能进入前十名。这个数字是动态的，但我们的长期目标是超过行业平均水平。

今年，前20个行业的增长率可能只有12%，但我们已经接近40%。我认为全年应该有40%多一点，因为我们收购的很多项目都是在这个季度和下一个季度销售的，今年上半年的销售额应该会超过增长率。

我认为前20名大约是20%。如果人们是20%，而我们是40%，甚至45%，甚至更高，那么我应该取得进展。当然，你说过你会输入一和输入二，但是我们没想那么多。无论如何，我们只是想取得进步，也就是说，超越同一个水平，我们不与前50名和前100名相比。

在过去的几年里，我们的增长率比平均水平稍低。在过去的两年里，我们的贡献超过了平均水平。

至于may金，我们的许多收购不需要宣布，但我们的一些收购目标可能是在a股上市或资产价值相对较小，所以他们都宣布了。因此，媒体可能每一两个月就会看到许多公告，但事实上，仍有一些公告没有公布。

我们在付款的基础上看待收购，所以我想说，首先，它是安全的。其次，M&A有一个优势。也许另一方已经开发了一半，所以我们可以很快购买和销售。

我们都要求10到12点的税后利润，毛利可能接近30%。在下半年，我们会把这个要求提得更高，因为现在融资比较困难，市场的不确定性也比较大，所以我们会再次安全一些。

现场提问:3000亿可销售资源中权益的比例是多少？销售目标会提高吗？

许世坛:事实上，我们前几年的股权比例非常高，都在80%以上。然而，由于近年来的大量合作，权益有所下降，现在约为65%，到年底可能会更低。我们都买51%或50%，股权比例可能会降至60%，但在过去两三年应该是60%或以上。我认为这是可以的，也是业内的平均水平。如果是70%或80%，我认为风险太大了。

至于销售指数，我没有说看着别人调整我们，然后再调整他们。我看到有些企业总是盯着我们，总是比我们多一点，所以我没有这个想法。主要原因是我们在第三和第四季度要卖很多东西，所以第三和第四季度的数量肯定会多得多。

很有可能在第三季度达到1700多亿元。当然，我希望越多越好。你为什么不调一下？主要是下半年，我们仍需谨慎。从长远来看，我们对房地产持乐观态度，但我认为我们应该在下半年保持谨慎。

来源：广州新闻直播