观点直击 | 胡葆森：建业地产这半年发生过两件事情（实录）

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八月底在香港，没有初秋的打算。下午2点15分，建业地产召开中期业绩会议前15分钟，室外温度达到32摄氏度。许多媒体聚集在四季酒店的四楼。

两点半，演出会如期举行。建业地产董事长、首席执行官袁、首席财务官出席会议。

对于建业地产来说，2019年上半年无疑是一个特殊的时期，走出河南，凯德置地抛售股票，收购钟敏游助，还有房地产ipo的传言

老胡感到很激动。汇报演出前，他回顾了建业半年来的重大事件。

发生了两件事

从三月份的业绩公布到今天，公司五个月来发生了两件大事，所以借此机会汇报一下。

在胡葆森的讲话中，在过去的五个月里，他的私人公司收购建业地产的全部股份和收购中国民生投资有限公司的预制建筑公司是市场最关注的两件事。

谈到与凯德置地的交易，胡葆森更多的是回顾过去，心存感激。他说:自2006年以来，凯德置地已成为建业地产的股东，协议于6月29日签署。近13年来，我个人感谢凯德置地对建业地产的大力支持和积极合作。

然而，对于凯德置地的正式分拆，许多观点认为这是凯德置地看空河南市场的一个信号。然而，胡葆森强调，每个企业都有自己的战略，而凯德置地也有自己的战略和考虑，但交易可以在双方自愿的基础上完成。

凯德对这笔交易总体上非常满意。胡葆森说。

他认为，虽然凯德置地已经退出建业地产的股东地位，但两家公司之间的合作不会受到此次事件的影响:我们将继续在房地产领域向凯德置地学习，特别是在股票地产、房地产运营和投资方面，并寻求与凯德置地合作的机会。

此外，今年7月，胡葆森一家私营公司以16.5亿元的收购价格收购了钟敏游助智兆科技集团有限公司。谈到此次收购，胡葆森笑着表示，预制建筑是一个朝阳产业，与房地产业务形成良好的协同效应。

在我们收购了这家公司之后，我们主要通过提高预制建筑在我们产品中的比例来提高我们控制产品质量的能力。

除了这两次收购，胡葆森还简要介绍了建业地产上半年的销售情况、多元化探索、建业+应用等方面的情况。有趣的是，在胡葆森演讲后，主持人宣布他已经进入问答环节。当媒体提出第一个问题时，主持人才醒了。在绩效会议的第二个过程中，胡平应该介绍上半年的绩效。

演出会的插曲并没有影响人们的情绪，却调动了整个演出会的气氛。当胡平从座位上站起来走向讲台时，胡葆森用爽朗的笑声回应了小乌龙。

房地产新媒体认为，上半年建业地产实现收入90.68亿元，同比增长90.1%；利润约为人民币7.68亿元，同比增长33.8%；股东应占利润为人民币6.58亿元，同比增长19.6%。

从销售数据看，建业地产实现合同销售额395.91亿元，同比增长24.1%，其中重资产合同销售额276.6亿元，同比增长9.2%左右；轻资产合同销售额119.31亿元，同比增长81.3%。

总体而言，建业地产上半年发展平稳，销售额超过300亿元。对我们来说，300亿是一个障碍。

显然，从胡葆森的话来看，他对建业地产上半年上交的成绩单相当满意。

去吧，留下来

今年3月，胡葆森在业绩会议上首次提出建业地产将退出河南。此后，建业地产的去留问题一直是市场关注的焦点。

随着一线城市和人口大省河南征地门槛的提高，近年来越来越多的房地产开发商被部署到这里。

竞争期间，河南省地方房地产企业建业地产的市场份额不断受到冲击，其在省会城市郑州的市场份额和销售额连续几年跌出前三名。一些媒体甚至在演出会上提出，建业地产在郑州已经淡出三四年了。

无论是市场份额还是我们在郑州的绝对份额，都是稳步增长的，所以郑州市场不会淡出。袁回应道。

袁还针对现场媒体的询问提出了一套数据:建业地产2016年整体规模为200亿，2017年为370亿，2018年为724亿。建业地产今年整体增长率约为30%。在此前提下，郑州的份额将超过前两年。

同时，袁认为，今年上半年全国gdp增长6.3%，上半年河南GDP增长7.7%，高于全国增速。

他认为，就环境本身而言，今年上半年全国房地产销售面积下降了1.6%，但河南省同比增长了7%，上半年销售额增长了6%左右，而河南省的销售额增长了20%左右，这意味着河南省的房地产市场好于全国。

三、四线城市发展潜力巨大，建邺对深化中原战略非常有信心和正确，今后还将继续这样做。

胡葆森还表示，到今年年底，他希望覆盖并进入所有120个县以上城市，这是建业的战略趋势。

虽然深化中原的战略没有改变，但建业地产今年仍在不断探索走出去的道路。

中原建业从今年开始尝试探索走出河南的道路。胡葆森表示，正如在今年3月的业绩会议上提到的，中原建业是建业地产的子公司，主要负责轻资产的运营。目前，中原建业负责河南103个县级市场的轻资产运营，同时还承担着走出河南的任务。

在业绩会上，他重申建业地产走出河南有三个条件，即500公里的半径要求、轻资产模式和中原文化城的产品形态。

以下是建业房地产有限公司2019年中期业绩发布会现场问答记录:

现场提问:公司上半年出售项目股权的原因是什么？目前，公司的负债水平相对较高。将来会有降低负债率的措施吗？

胡平:今年上半年，我们在信阳卖了一个项目，因为我们之间有一些战略合作安排，这只是一个偶然的安排。

目前，我国总资产负债率已经达到91%。我们认为，当企业进入高增长阶段时，负债的增加是不可避免的现象。另一方面，这是一件好事，这表明我们的大量已出售和未清偿的资源没有结转，所以我们的债务比率只是相对较高的阶段。

现场提问:现在集团的海外债务比例是多少？公司的还款能力是什么？

胡平:截至7月底，海外债务为19亿美元，8月初又发行了3亿美元，总额为22亿美元。如果仅在今年年中，我们的内债占45%，而我们的外债占55%。

在还款能力方面，22亿美元中，8亿美元已经进行了汇率套期保值，剩下的14亿美元也在跟踪人民币走势的变化并做相应的安排。

现场提问:胡东为什么选择接管资本和股票？你没有找到一个特别合适的战略投资者吗？现在中国的房地产销售面积正在下降。你认为三、四线城市的前景如何？该公司之前的战略是继续以河南为重点，还是继续向外扩张？

胡葆森:这家私人公司收购了凯德置地的股份，主要是因为我对公司的未来发展仍然非常有信心。

因为每个企业都有自己的战略，资本也有自己的战略，考虑到这一点，这笔交易必须在相互愿意和幸福的基础上完成。如果不是自愿的，我不会用武力从凯德手中买下它，凯德也不会强迫我用武力卖掉它。此外，如果不愉快，就不可能如此顺利地完成交易。

关于河南的问题，我在3月份的业绩发布会上说，中原建业是832(建业房地产的股票代码)下的子公司，负责集团的轻资产运营。中原建业现在的主要任务有两个。一是集中河南103个县的一级市场，二是走出河南，主要承接中原建业的建筑业务。

走出河南，当时我讲了三个原则。首先，以500多公里为市场半径，河北、陕西、山东、安徽、湖北的部分城市都在500公里半径以内；第二，资产模型是轻的；第三，主要产品形式是中原文化镇。

在这三个原则的前提下，中原建业从今年开始尝试探索走出河南。

现场提问:建业地产如何看待三、四线城市的前景？

袁:你看，今年上半年全国gdp增长6.3%，上半年河南gdp增长7.7%，超过全国。

从房地产本身来看，今年上半年，全国房地产销售面积同比下降1.6%，但河南省同比上升近7%；就销售额而言，上半年增长率约为6%，但河南省的销售额约为20%，这意味着整个河南房地产市场好于全国。

河南是二线城市，郑州主要是三、四线城市，这说明三、四线城市的发展潜力非常巨大。因此，建业对深化中原战略非常有信心，感觉非常正确，今后还会继续这样做。

现场提问:年度销售目标是公平的还是全面的？下半年，市场普遍不乐观。如何实现600多亿元？建业已经淡出郑州市场三四年了。它现在如何回到这个市场？

袁:让我谈谈销售目标。全年的销售目标是365亿英镑的重型资产。这是基于满量程。我们的规模多年来没有改变，但在整个地区，我们将保持在70%至80%之间。

刚才提到整个三、四线城市的销售趋势都在下降。今年，河南省三、四线城市的销售明显优于中国其他省份的二、三、四线城市。因此，从整个市场来看，河南仍有很大的发展潜力。

刚才提到我们已经淡出郑州三四年了，我可以很清楚的告诉你，建业地产的整体规模在2016年是200亿，2017年是370亿，2018年是724亿，今年建业地产的整体增长率在30%左右。

在此前提下，郑州的市场份额将会超过前两年，所以无论是市场份额还是我们在郑州的绝对份额都在稳步增长，所以郑州市场不会淡出。

与此同时，今年一季度，我们在郑州北龙湖先后拿下了三个项目，地价为55亿元，所以我们并没有淡出郑州。

胡葆森:刚才袁将军提到365亿元，不包括轻资产。今年轻资产仍有230亿元的目标，合计应该达到900亿元左右。刚才我提到724亿元，我补充说今年对应这个标准应该是900亿元，635亿元加230亿元，差不多是900亿元。

来源：广州新闻直播