业绩会直击 | 郝恒乐：下半年土地市场还要观察一下（实录）

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观点房地产网络已经进入高地价的一线和新的一线城市，是不是成本比较高？今年上半年，政府在土地征用上花费了200多亿元。下半年的征地预算是多少？大湾区会增加布局吗？

8月20日中午12: 30，美的地产中期业绩会后，媒体围绕郝恒乐董事长就征地问题进行了提问。

土地收购是美的地产上半年最常见的行动。今年上半年，杭州、天津、武汉、徐州、佛山和常州的美的地产斥资200多亿元购买土地。

相对于公司的规模而言，超过200亿元是合理的。郝恒乐对公司征地的资金安排非常积极。

就规模而言，上半年美的自有住房签约销售额约为472亿元，同比增长约16.83%，超过1000亿元目标进度的一半。在绩效会议上，管理层重申1000亿元的目标将保持不变，并应在下半年加快支付。

从财务数据来看，美的地产上半年营业收入为142亿元，同比增长33%；毛利50.93亿元，同比增长35%；核心净利润18.89亿元，同比增长28%。

在融资和负债方面，上半年美的地产加权平均融资成本为5.95%，净负债率下降至95.6%，现金负债率上升至242%。

征地:上半年合理，下半年应遵守

今年上半年，美的地产通过布局一线城市和新建一线城市，提升了城市布局水平。据业绩会上披露，今年上半年，美的地产新增46块地块，面积近1000万平方米。城市的数量级主要是一线和新一线，约占74%。

就征地成本而言，上半年新增土地储备成本为388亿元，相当于1254亿元。据悉，今年上半年，土地市场经过小阳春之后，土地交易和地价整体都在上涨。与上半年472亿元的销售额相比，美的地产董事长郝恒乐回应称:相对于公司规模而言，超过200亿元被认为是合理的。

他认为，公司土地收购资金的总板块需求确实较大，但对美的置业本身的发展具有战略意义；这些征地城市具有很强的抗风险能力。

郝恒乐对下半年的征地安排持谨慎态度:下半年的土地市场仍需观察。

下半年，地价至少不会像4、5月份那么高，但热点城市的土地绝对价格不会下降太多，尤其是热点城市的土地相对供不应求。

郝恒乐表示，我们仍将抓住机会收购土地。在下半年，无论股票和现金流如何，包括可用的融资资源，我们仍将选择在合适的时间收购土地。征地必须是城市升级的基本策略。在这些高价值地区和高价值城市，我们将抓住机遇，坚定不移地进入。

在询问征地预算时，郝恒乐没有直接回答，只是说资金预算是动态的，是根据公司的资金情况动态掌握的。

目前，美的购买土地的基本策略是一线机会主义，关注二线，选择三线，基本上不进入新的四线城市。

截至上半年，美的土地储备为5251万平方米，相应价值为5500亿元，土地储备成本为1406亿元。在15个省的54个城市有249个项目。

值得注意的是，这家总部位于广东的房地产企业现在在长三角的发展中所占的比重最大。在5500亿元的土地储备中，长江三角洲占30%，珠江三角洲占24%。

今年上半年，长江三角洲新增土地储备建筑面积占23%，长江三角洲地区土地收购金额占35%，销售金额也占35%，而珠江三角洲地区承包销售金额占19%。

郝恒乐表示，城市发展非常强劲的长江三角洲、珠江三角洲、长江中游、华北和西南地区，仍是美的居者有其屋的核心发展区域。

对于最近有关深圳试验区的消息，郝恒乐表示，他将认真研究深圳美的地产，希望在这些领域找到机会:事实上，今年上半年，该公司还参加了深圳土地公开市场拍卖，并试图寻找机会。我相信未来仍有很大的潜力。

资金:净负债率降低，需要加强支付

规模扩张和频繁的土地收购将考验任何房地产企业的资本和债务压力。

负债方面，截至上半年，美的地产负债总额为1861.66亿元，比上年末增加324亿元。其中，流动负债1418.67亿元，非流动负债442.99亿元，分别比上年末增加226亿元和98.3亿元。

净负债率目标一直是美的地产关注的焦点。近年来，美的地产的负债率持续下降。数据显示，上半年美的房屋净值负债率为95.6%，净值负债率指数继续小幅下降。

对于现金和融资，首席财务官林戈非常满意:从现金和财务资源来看，我们目前非常充裕。

截至今年上半年，美的地产目前的现金和银行存款总额为278亿元，比去年年底增长4.9%；银行信贷额度1112亿元，比年初增长57.5%。截至目前，未使用的银行信贷额度已达621亿，比年初增长81.4%。

此外，短期现金债务从期初的1.6倍增加到2.4倍，增幅也是0.82倍。

一方面，现金状况的改善取决于融资。上半年，美的置业加权平均融资成本为5.95%，新增融资成本为5.84%，处于较低水平。

可见，今年以来，美的地产已经发行了大量的公司债券，其中1月28日发行了30.6亿元，为三年期，股东信用证下的票面利率为5.3%；自7月和8月以来，美的地产先后发行了17亿元和13亿元两种债券，共筹集资金30亿元，票面利率分别为5.2%和5.7%。6月，美的地产与中银香港签署了25亿港元的银团融资协议。

对于最近收紧的信托融资，美的地产也有意回避。据悉，去年美的地产通过信托方式进行了大量融资，占融资品种总数的近四分之一。

林戈表示，今年以来，公司一直在调整整体融资品种，并初步清理了一些成本和价格较高的信托融资。截至报告期，从年初开始，整个信托的比例从24%下降到现在的8%。

在这8%中，25亿是工行的M&A贷款，其余分别为12亿元和13亿元。经过今年的调整，我们还清了全部贷款。还款后，我们一年的融资只占21%。在此过程中，我们通过发行债券和证券化产品增加了银行投资。

至于下半年的现金和融资安排，林戈表示，整个征集工作应在下半年先加强，因为只有从市场上返还的资金才能得到补充。

至于融资，目前的融资渠道很简单，大部分是银行。我们在与银行的合作中发挥了优势，我们可以利用这种情况获得更多的配额。我们也在申请发行债券，就是借新债还旧债。我们还有存货。此外，我们还增加了合作，这也是我们的渠道之一，包括abs申报。

我们相信，我们将继续迎头赶上，我们可以在年度报纸的时候接受考验。至于现金和融资资源，这个即将超过1000亿元的房地产企业显然是有信心的。

以下是美的地产控股有限公司2019年中期业绩发布会现场问答记录:

现场提问:下半年公司布局和征地逻辑是什么？会有什么变化吗？我们看到公司从咨询业务中获得收入。这笔收入与美的地产的智能家居服务有关吗？

郝恒乐:首先，关于征地的逻辑，我认为下半年的地价至少不应该像四五月份那么高。当然，热点城市的地价绝对不会下降太多，尤其是热点城市的相对土地供给相对不足。因为大多数企业的战略方向都是基于这些城市，这是基本的判断。

今年下半年，不管其现金流和可用融资资源如何，美的自有住房相对充足。我们还将选择在适当的时候获得土地，这必须是城市升级的基本战略。在这些高价值地区和城市，抓住机遇，坚定不移地进入。

土地收购的基本方式，无论是公开招标、拍卖还是挂牌，与行业内优秀企业的合作，旧城改造和旧工程改造，包括工业投资和房地产土地项目的协调发展，都将是公司对土地收购的全面把握。

林戈:至于咨询业务的收入，我们有两个项目来管理产出。

现场提问:公司上半年加权融资成本低于6%。下半年有什么变化吗？

林戈:我们有信心继续迎头赶上。当报纸全年出版时，你可以再次考验我们。

为什么上半年的股票仍然没有那么大？这是因为去年我们仍然从信用信托中拿走了很多资金。事实上，在今年上半年缓慢偿还之后，我们可以在今年下半年看到这部作品的优势。

目前，整个融资中最昂贵的部分是保险基金和M&A基金，最高成本在6.8%到7%之间，平均在5点多一点，股票为3+2年。

现场提问:上半年公司的债务结构和期限都得到了很好的改善。在下半年的融资环境中，公司也有业务拓展。在这种情况下如何保证现金流的安全？

林戈:事实上，在我们的融资策略中，有几点是我们需要全面考虑的。首先，在配额方面，我们利用了与银行的合作，我们可以利用这种情况获得更多的配额。

第二，我们不断提高负债率。我认为，对于第三银行战略合作的客户来说，企业的质量非常重要，债务情况也非常重要。

作为一家公司，无论是从土地收购还是从公司整体负债水平来看，都保持了一个相对合理的水平。

可以肯定的是银行对我们的信任和支持，我相信整个现金流管理在下半年会更加到位。包括我们现在正在做的整个现金流预警，它将持续一年半以确保安全。管理层灌输的现金流安全意识在整个集团得到了很好的贯彻。

现场提问:刚才美的地产继续深化房地产+产业发展和产业授权战略。这个行业定位是主营业务吗？

林:今年，我们建立了一个产业集群。工业发展司下设几个职能部门。第一个是研发功能。我们有两个研究所，包括智能研究所和建筑产品研究所。

此外，还有一家以R&D产品为设计基地的设计院，拥有两大产业支柱，主要在生产、建设和运营维护方面实施R&D产品。行业对主营业务的授权主要体现在我们对产品实力和差异化竞争力的授权上。

产品动力主要在智能和健康层面，包括绿色和节能等其他概念。通过两个行业的产品和落地能力，支持智能健康产品的实施。另一个原因是我们目前的智能产品和装配式产品对行业中低端市场的适应需求较少，这制约了整个地区的发展，包括华东地区，这在当地是非常稀缺的。

这些产业的建设有利于我们自身在产业链的上下游补充这方面的能力，提高整体运营和周转效率，同时降低成本。

产品功率的提高也为整个溢价和去利用率提供了很好的支持。在很多地区，装有智能产品的房地产项目都可以清楚地看到，其去利用速度远远高于周边房地产。保费有几个改进点，对提高整体利用率有很好的积极作用。

我们的业务也为我们带来了新的业务增长点和新的利润增长点。现在智能业务已经进入了一个相对良性的运行周期。我们的智能业务现在已经达到了近8个点的利润，而且还在稳步增长，业务规模也在不断扩大，这也是对主营业务的一个很好的补充。

现场提问:年度合同销售目标是1000亿元，上半年是472亿元，仅超过40%。你能加快速度在下半年实现合同销售目标吗？下半年征地前景如何？

徐传福:上半年销售收入472亿元，年度目标1000亿元。目标没有变，我们会坚定不移地前进。在下半年，我们一定会像你说的那样加快净化速度。该公司正在采取各种措施促进供应、销售和净化，而其他公司正在以正常和有序的方式促进各项工作的进展。

现场提问:下半年的融资工具是否会根据目前的市场情况进行调整，主要采用哪些融资方式？美的地产在佛山的布局，如在佛山市顺德区尚华辉建设智能建筑工业园，美的地产如何结合佛山实现产业转型？

格林:回到刚才提到的整个流动性问题，让我补充一点。下半年，我们真的需要加强整个收藏。谈到融资，我们也非常关注这一政策。目前的融资渠道很简单，银行给我们贷款。现在我们也申请发行债券，就是借新债还旧债，我们还有股票。

此外，我们还增加了保险基金的合作，这也是我们的渠道之一，包括那些仍在报告的资产支持机构。整个政策是紧缩的，这也是一个非常良性的房地产发展，这样每个人都可以更理性合理地进行业务增长。

郝恒乐:你刚才提到的佛山尚华项目，是公司介入村级工业园区改造的第一个项目。这一块是佛山目前的重点，因为很多行业都想继续在佛山土地，而没有土地空的房间，可以释放。只有从改造原有的村级工业园区开始，我们才能看到趋势和机遇。首先，我们试图介入这件事。

基本模式是通过建造标准化的厂房让一些产业在这里落地，包括一些配套的企业和公寓，这实际上相当于工业地产。我们希望通过这个项目的尝试在未来找到一条出路，这不是我们目前的主要业务。通过这次改造，我们还可以参与佛山其他村级工业园区的改造，也可以拿出一些可以用于商业和住宅改造的项目。

现场提问:上周末，中央政府关于支持深圳作为先锋试验区的意见会不会影响公司下半年对大湾区的关注？另一个问题，该公司表示，它一直在增加智能和智能产业的发展。目前，不应使用R&D投资。这方面的实际进展如何？此外，今年公司的应收账款占比相对较大。随着公司的增加，会带来一定的影响吗？

郝恒乐:关于深圳问题，我也看到国家对深圳和大湾区有意见。我已经研究了很长时间，但是我没有看到任何具体的措施和策略。

有了中央政府的这种支持态度，每个人都会对深圳的期望寄予厚望，公司会认真研究，在这些方面寻找机会。

事实上，我们在今年上半年已经在这些周边地区，如东莞，包括深圳。我们也在今年上半年积极参与土地公开市场，并试图寻找机会。我相信未来仍有很大的潜力。

林·:关于对智能的投资，由于智慧研究院在上半年刚刚成立，我们的项目实际上是分阶段实施的，上半年我们已经完成了自己的智能家居软件新系统的研发。

我们的R&D分为两种模式，一种是独立的专家团队来做自己的实施，另一种是联系外部优秀资源来实施。这种外部资源与研发投资的关联将在下半年陆续释放。

另一个是我们R&D的硬件和软件已经在进行中，R&D基地和实验室的建设将在下半年继续推进，所以你现在看到的实际上只是上半年R&D投资的很小一部分，大部分将在下半年发布。

来源：广州新闻直播