博鳌主题论坛侧记 | 多元化问与答

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古希腊哲学家赫拉克利特曾经说过:上坡路和下坡路是同一条路，这是描述房地产业的最好方式。

每个行业的发展都包括初始阶段、成长期、成熟期和衰退期。从这个角度来看，房地产行业似乎正从成长期进入成熟期，这意味着这个行业的快速发展阶段正在过去。

这一观点来自博鳌房地产论坛主题论坛的一位经济学家。一些企业家指出，尽管整个行业的增长率正在放缓，但空的整体需求仍然存在。

事实上，当人们在讨论传统的产业需求几何、如何获得土地以及如何筹集资金的问题时，一些房地产企业关注的是多样化的产业，而不是住宅产业。

由于市场上仍然存在刚性需求和不断提高的需求，这些企业在追求多元化发展的同时，可以进一步挖掘行业内的增长空，实现大规模增长。

经过激烈的讨论，博鳌房地产论坛的思想碰撞仍在继续，焦点又一次集中在多元化的发展道路上。

运营时代的变革

从最初的住宅主业开始，经过多次变革，地产催生了最早的一批副业，包括商业地产。此时，关于多样性的讨论开始慢慢出现。

从百货商店时代开始到购物中心时代，再到新的商业时代，商业地产经历了许多发展阶段。随着时间的推移，社会消费趋势和人们的消费观念发生了根本性的变化，商业地产的内涵也从传统的商场延伸到写字楼等物业。

作为传统房地产业的延伸，商业地产和住宅开发有着完全不同的运作逻辑，它们之间最大的区别在于操作这个词。

通常情况下，当一栋房子建成并售完，就会交给物业公司管理，这是住宅的逻辑思维。然而，以这种方式经营商业和写字楼是不可行的，投资者的长期投资回报也没有得到很好的体现。林锴控股董事王如民在主题论坛上指出，在这种逻辑下，只涉及管理，但有一个新概念，这不是投融资的撤退，而是投融资的撤退。

此外，王如民心中的另一个关键词是交通。在他的规划中，控股公司、股东和客户带来了自己的流量，这可以促进公司商业地产的布局。

我们刚刚引进了apus，一个独角兽企业，它过去只有500平方米，但是一年后就用了6000平方米。在王如民的计划中，与优质资源的合作可以使其进一步走向全国:apus的引入对我们产生了很大的影响，营销模式也从最初的先建后投转变为先建后找。

在营销模式转变的背后，所反映的实际上是一个时代的变化趋势，市场的变化迫使企业做出相应的改变。

每个经济转型期，商业地产都面临一个调整期。傅生商业集团总裁吴洋也提出了自己的问题:商业地产应该如何应对经济低迷？

中国房地产协会商业文化旅游房地产专业委员会主席蔡昀表示，他对市场的预判并不是唱衰:尽管受到土地和土地供应收紧以及市场消费变化的影响。但展望未来，空.商业地产仍有发展空间在大数据时代，我们需要考虑什么样的产品适合市场。

蔡昀认为，商业地产未来的发展方向在于深度培育存量和精致增值。第二，她说要把握好作战能力。

蔡云也非常重视运营能力:这是我们未来商业发展的必由之路，也是我们取胜的必由之路。

会场上的讨论依然热烈，但也给大家留下了一个思考命题:商业地产可能确实正在从开发时代逐渐向运营时代转变。

房地产公司的多个样本

谈到商业地产，股市是不可避免的。房地产作为一个收入稳定、风险低、回报高的存量房地产行业，已经成为房地产生态链中最受欢迎的环节。

通过传统并购拓展的碧桂园服务，与JD.com和360合作，体现科技公司的色彩生活。它们是最好的对比对象，因为它们已经走向了两条完全不同的成长道路。

有意思的是，李长江和唐两家公司的管理人员在博鳌亚洲论坛(Boao Live Room)采访结束后，在走廊里相遇，并像多年的老朋友一样合影留念。

目前房地产市场面临的焦虑并没有引起碧桂园执行董事兼总经理李长江的焦虑，他对房地产的未来既不悲观也不乐观。

李长江的观点是，无论房地产业是15万亿元还是10万亿元，都是房地产业数量的增加。因为最终，所有的建筑、住宅区、商业建筑和办公楼都应该移交给物业提供服务。

李长江之所以如此自信，部分原因是因为房地产行业的龙头企业能够开拓新的市场，包括越来越大的市场，如农村、城市、企业、三资和一业，而过去房地产并没有覆盖所有的房子。

毕竟，物业管理费的收入是有上限的。李长江表示，在碧桂园的服务眼里，增值服务已经成为突破常规收入的工具，是真正能创造收入的部分。在物业公司的竞争中，服务是核心竞争力。如果有好的服务，业主的粘性甚至可能形成对物业的依赖。

色彩生活服务集团有限公司执行董事兼首席执行官唐表示，在服务的前面有一个社区。对于色彩生活，他们注重社区服务模式。

在和360入股之后，唐认为，只有把传统的物业管理转变为现代服务业，转变为能为千家万户提供精准服务的平台，这样的企业才有价值。

智能社区和信息平台是对色彩生活的理解。在大数据时代，唐正在利用这种巨大的流量转化成更多的可能性，从而构建一个完整的生态系统。

目前，房地产企业在自身的发展过程中还没有找到完美的样本，但作为资本市场中备受青睐的行业，他们承担着房地产多元化转型的重任。

房地产连锁初探

不管是多元化还是融合，不同的房地产公司会给出不同的答案。不仅如此，人们对多样性也有不同的理解。一些人认为汽车和农业是多元化的，而另一些人认为多元化也应该在房地产链中进行。

事实上，如果按照后一种标准来定义，许多企业家正在走多元化的道路。商业、房地产、长期租金、资本等，随着市场的成熟，企业沿着房地产链延伸的方式越来越多。

至于未来的发展方向，我们实际上已经开始大举进入。首先是房地产相关服务，包括长期租赁公寓、养老金和绿色地产，对此我们非常乐观。施琅绿色雪松资本的董事总经理方旭东说。

在主题论坛上，方旭东介绍说，长期租赁公寓业务是施琅的战略业务之一。根据施琅的预测，这个行业在两三年前还是一个政策性出口，很快就会进入一个购物期:经过这个阶段，还能站在市场上的企业就能收获果实。

一些业内人士曾经说过，多元化的目的是为了帮助主营业务更好地发展，施琅可能已经做到了这一点。除了长期租金，施琅在资本市场上也占有一席之地:股权投资是施琅绿色雪松资本一直在做的事情，这也是为了解决房地产对资本、融资和成本的焦虑。

方旭洞口表示，龙狮的债务一直保持在稳定水平。2018年，我国上市公司的生息负债率低于40%，生息负债的综合成本约为7%。方旭东指出，施琅能够达到这一水平，是因为它不需要昂贵的资金或银行以外的资金。

我们已经将高成本基金和预融资基金转化为股权投资。每个项目都有一个大投资者，他帮助我们进行股权投资。我们是小盘股交易商，所以我们在债务压力方面也比较冷静，这也是我们今后会继续大力发展的股权投资业务，做资产管理。

与施琅的想法相似，曲江新瓯鹏文化教育控股集团总裁李占宏直言不讳地表示:如果我们只关注房地产市场，你跑得越快，你死得就越快。

他说如果你能同时做两三个市场，比如做好文化市场和教育市场，你就能做好房地产市场；或者依托医疗保健这个主题，同时做好房地产市场。

基于这一观点，新欧鹏拥有五大集团和三家上市公司，包括文化教育集团、文化商业集团、文化旅游集团、文化展览集团和文化演艺集团。

这对未来非常重要。我们不仅要搞好房地产市场，还要搞好其他市场。李占宏说道。

来源：广州新闻直播