重磅发布 | 观点指数·2019年17月中国房地产企业销售金额TOP100

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在经历了6月份的年中收获后，大多数房企选择了在7月份休整，积聚力量冲击金九银十。根据2019年1-7月中国房地产企业销售额100强榜单数据，7月份中国房地产企业销售额100强为9598亿元，比6月份减少3208亿元，但比去年同期增加1327亿元。1-7月，房地产百强企业销售总额62847亿元，同比增长16.18%，增速与1-6月基本持平。

值得注意的是，百强房企的市场份额达到75.3%，而去年同期为68.4%。虽然房地产已经进入股票时代，整个行业的增长速度已经放缓，但行业集中度仍在稳步上升。

1-7月，前3名、前10名、前30名和前50名的销售规模分别为11，620亿元、25，080亿元、41，974亿元和51，720亿元。去年同期，前3名、前10名、前30名和前50名的销售规模分别为11911亿元、23430亿元和3790元。

可以发现，龙头住宅企业都在追求高质量、稳定的发展，销售规模与去年相差不大。最渴望销售规模的是中上游的房企，尤其是排名在10-30之间的房企。1-7月，排名前10-20位的房地产企业实现销售额10035亿元，同比增长19.7%，为同期前30位中最高。

截至7月底，阳光城和福建地产企业徐汇的销售额已超过1000亿元，金地也超过了1000亿元。目前，15家房地产企业已进入1000亿元的门槛，比去年同期多5家。

碧桂园、万科、恒大仍稳居销量前三名的房地产企业。继6月份录得820亿元数据后，碧桂园继续保持增长势头，并进一步拉开了差距；另一方面，万科依然保持着10%左右的稳定销售节奏。

融资渠道狭窄海外债务使用有限

根据国家统计局的数据，今年1-6月商品房累计销售金额为7.07万亿元，同比增长5.6%，1-5月下降0.5个百分点。在众多房企年中热的推动下，6月份全国商品房销售额为1.89万亿元，同比增长4.2%，超过去年的金九银十，但同比增速较5月份收窄0.5%。

住房和城乡建设部不久前对一些过热城市发出警告后，6月份房价继续下跌，平均售价为9338元/平方米，比上个月下降0.71%，整个房地产市场继续降温。

与此同时，银监会23号文件5月份落地对房企资本的影响也在不断发酵。具体而言，今年1-6月，房地产开发企业资本金为84966亿元，同比增长7.2%，但1-5月增速下降0.4%。其中，1-6月住房企业国内贷款13330亿元，同比增长8.4%，增速比1-5月高2.9%；自筹资金26731亿元，同比增长4.7%；所有应付款和项目资金分别同比增长17.6%和17.8%，而其他到位资金同比下降5%。

值得注意的是，在融资环境已经关闭的情况下，一些住房企业将注意力转向了海外债务。统计局的数据显示，今年1-6月，住房企业利用外资累计43亿元，同比增长51.8%，比1-5月增长13%。7月前两周，20家房地产企业宣布了美元融资计划，计划融资金额为170亿美元。

针对房地产企业大规模发行美元债券的情况，7月12日，国家发展改革委发布了《关于房地产企业申请发行外债备案登记有关要求的通知》，指出房地产企业发行外债只能用于替代下一年度到期的中长期海外债务，资金的使用应在招股说明书等文件中明确。在稳定房价和地价的大方向下，该通知明确了外债融资的具体用途，防止了过多资本流入房地产开发项目，激发了市场热情。

事实上，早在7月初，银监会就已经对一些房地产信托业务增长过快、增长过快的信托公司进行了采访和警示，要求这些信托公司控制业务增长速度，严格执行不炒房的总体要求。

加快推板的速度，仔细观察土壤的跳动

接连不断的融资收紧信号给房地产企业的资金链蒙上了一层阴影。在7月30日召开的中央政治局会议上，我们提出了住房和无房炒房的方向，实行了房地产的长期管理机制，没有把房地产作为刺激经济的短期手段。这将改变房地产企业对房地产市场的预期，促使一些房地产企业调整自己的经营节奏，严格控制资金流动。

根据国家统计局公布的数据，截至今年6月底，中国商品房销售面积为5.02亿平方米，为近年来的最低水平。虽然6月份是年中抢收的特殊时期，各房企都有加大推进力度、获得良好收益业绩的动机，但从侧面也反映出一些房企为了度过资金紧张的局面，正在努力缩短去转换周期、快速回笼资金。我们预计，未来房地产企业将继续加快推进步伐，待售面积将进一步减少。

在资金使用方面，大多数房企也会实行克制。目前，住房企业更倾向于把钱握在手中，用于短期债务偿还、置换和其他紧急需求，这反映在最近的项目中。今年1-6月，全国新增住房面积10.55亿平方米，同比增长10.1%，增速继续回落，1-5月下降0.4个百分点；1-6月，新开工住宅面积7.8亿平方米，同比增长10.5%，增速比1-5月低0.9个百分点。

住房企业在土地市场上对资金的使用控制更为明显。最近，在7月份，出现了很多拍卖以底价出售甚至售罄的现象。例如，7月19日出售的广州增城区宅基地，由万科以约40亿元的底价启动；在7月22日广州第二次土地拍卖中，增城和番禺共有6块土地进入市场，最后4块以底价售出，2块被拍卖。

此外，当地拍卖市场上很少有中小型房屋企业。这是因为中小房企资金不足、融资成本高、抗风险能力差，更多地选择在房地产市场观望，从而减缓了土地收购的步伐。对于资本雄厚的领先房地产企业和国有企业来说，这一轮融资约束对其征地计划影响不大，这些房地产企业可以在基本面和评级良好的当前市场以较低的利率筹集资金。例如，7月份，中国海运只发行了票面利率为3.45%的美元债券，但个别企业发行美元债券的利率高达15%。

考虑到房企资金的充足性和融资能力的差异性，未来龙头房企和房企联合体将成为当地拍卖市场的主角。

来源：广州新闻直播