吴兰玉与观点对话：保利寻路“大物业”

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编者按:2019年8月6日至9日，博鳌房地产论坛将继续在海南举行。连续19年，恒心创造了一个属于整个房地产行业的年度盛会，传奇还在这里继续。

每年在博鳌房地产论坛上，我们都在寻找中国房地产企业领袖的独特故事和视野，寻找引领中国房地产创新和发展的力量。

当他们的故事被放在中国房地产的大背景下，我们将有一个全新的路径和模式来观察、记录和解读中国的房地产业。

观点房地产网2018无疑是香港地产股的上市热潮。前后有多达五家地产公司，持续不断的锤子敲响了香港证券交易所的大钟。

自今年年初以来，这一波房地产资本化浪潮仍在继续，保利发展控股集团的子公司保利地产也是其中之一。

保利地产于2017年8月登陆新三板后，于今年4月11日宣布退市，随后转往香港交易所。对于一向低调的保利地产来说，这是一次新的旅程。

我们也期待着未来资本市场的影响和帮助。保利地产总经理吴表示。

7月5日，在广州保利国际广场北楼2楼，我们接触了这家处于上市初期的物业公司。你一进门，就可以看到墙上贴着的大地产海报，这是保利地产两周前刚刚发布的新策略。

总经理吴热情地和我们打了招呼后，不得不接电话，妥善处理紧急事务。

不同于她瘦弱，优雅的外表，吴工作热情和敏捷。她在保利工作了14年。去年，她从住房开发的第一线转到了物业服务行业，这可以说是她职业生涯的另一个阶段。

吴很豁达:大家都在同一个战壕里。在她看来，开始投资，然后做市场营销，管理客户服务，管理物业，她在整个房地产链中有更多的参与，并且对行业的发展趋势有一个清晰的看法。特别是，她以前的营销经验让她更了解客户，更好地为他们服务。

对于保利地产未来的征途，吴似乎既有期待又有冷静。

差异化卡片

保利地产成立至今已有23年。作为保利发展最早的子公司之一，它于1996年6月在广州成立，业务覆盖中国100多个城市，合同面积达2亿平方米。

在过去的几年里，保利地产一直跟随保利的发展，其服务形式集中在传统的住宅小区，基本上依靠强大的母公司成长。

拥有一个强大的母公司不是一件坏事，但在某种程度上是一种优势。依托母公司强大的实力和品牌效应，为保利地产的自主发展带来巨大支撑。保利地产依赖母公司，但并不完全依赖母公司。吴了解与母公司的关系。

保利地产于2016年开始市场化进程，并逐渐开放了对市场的理解。除了承接母公司的业务外，我们开始通过自身能力拓展外部市场。

从业绩来看，保利地产在母公司业绩中所占的比例逐渐下降。截至2018年年中，保利地产管理的1.3亿平方米中，保利地产开发的面积为9900万平方米，占总管理面积的75.93%，占2017年同期的91.3%。

从2018年上半年开始，保利地产新增合同面积达到2632万平方米，同比增长149.24%，占同期公司总合同面积的58.19%。

随着保利的多元化发展、保利地产的市场化发展以及整个物业服务行业的创新，保利地产也迎来了一个发展节点，适时提出了大地产战略。

简而言之，大型财产包括全球财产、全面财产、国家财产、全技术财产和全价值财产。

大地产是为小地产提出的一个概念。事实上，在这一点上，我们会发现随着企业和行业的发展，产权的内涵和外延都发生了很大的变化。吴对说道。

吴以为例，从多维度来看，不再局限于社区，而可能与城市和乡村有关；它不再局限于居民服务，政府、商家和景区也是服务单位；服务模式也发生了变化，变成了“三包一绿”。现在，社区的服务和管理内容也发生了很大的变化。

她进一步指出，最重要的是保利地产的服务形式发生了很大的变化，因此她提出保利地产已经从小型地产向大型地产发展，从简单的社区向城市的各个方面发展。

全格式物业可以说是保利地产寻求行业差异化的一张重要名片。

目前保利地产的拓展战略基本上围绕多种业态展开，以住宅业态为基础，以商业地产为精品，以公共服务地产为起点。

其中，保利地产通过浙江唐玺古镇项目成功试水，将公共服务融入该物业公司的家政技能。

唐玺古镇位于浙江省嘉善县，江浙沪三省交界处。这是浙江省一个有一千年历史的城镇。保利地产于2016年6月正式进入古城唐玺风景区。一方面，从环境秩序管理、安全管理等日常工作做起，做好基础服务工作；另一方面，要注重商家的经营和景区的秩序，先服务后管理，建立双赢局面。

保利地产进驻后，古城唐玺焕然一新，并于2017年2月升级为国家5a级旅游景点。

保利地产总结了唐玺古镇项目的经验，沉淀了景区的服务管理模式，以唐玺古镇景区为依托辐射到周边地区，先后承接了唐玺镇政府、西塘保税区、巴顿中心、大云镇、天宁镇、陶庄镇等项目。

嘉善共有6个城镇和3条街道，保利地产建立了4个城镇，提供全球管理，包括农贸市场的管理。吴对很是自豪。

保利地产于2017年开始涉足城市公共服务管理。在地方政府的指导下，首创了城市全球公共服务管理模式，以企业专业高效的管理能力，接管了一些被政府剥离的公共管理职能，协助政府职能转变，开创了共建、治理、共享的社会治理新格局。

最后，保利地产在这两种模式的基础上打造了振兴中华的品牌，其业务范围涵盖各种城镇、特色城镇、景点、工业园区等。并延伸到大型公共财产，如教学科研财产、医疗财产、公共交通系统等。

在吴看来，保利地产在公共服务领域具有天然优势。一方面，保利地产可以充分发挥中央企业的背景优势，通过中央政府与中央政府的合作进行市场化扩张；另一方面，作为中央企业的领导者，它在安全和应急管理方面具有独特的优势。

吴表示，公共服务行业已经成为保利地产的重点行业，我们与许多政府、学校、城市投资和景区合作，获得了许多良好的资源和项目，推出了保利服务模式。

资本的帮助

保利地产正走向大地产时代，它不仅努力工作，还得到了资本的帮助。

在登陆新三板一年后，保利地产改变了渠道，选择在香港上市。5月31日，保利地产香港上市申请被中国证监会接受。

这意味着保利地产即将进入香港资本市场，接受资本的审查。目前，资本市场对房地产业的评价主要是基于规模、利润和增长。吴认为资本市场的这一准则没有错。

投资者是最聪明的，资本也是最聪明的。我非常赞同如何评价一个优秀的企业，它必须基于足够大的规模，足够强的盈利能力和足够好的可持续发展。

同时，吴和保利地产也有各自的考虑。

就规模而言，保利地产不会简单地通过并购来扩大规模。对于市场热衷的并购，吴表示，公司以市场为导向的时间不会太长，这是今后正在积极尝试和大力发展的方向，但也要考虑一句话。

2018年6月，保利地产与天创地产达成战略合作。后者多年来一直深入参与校园和政府物业管理服务，这与保利地产推动的公共服务行业相一致。这也是保利地产的首次扩张。

要实现管理、业务和价值观的双赢，才能实现更长远的发展。吴说:我想如果我们做更多更好的准备，我们会更清楚地知道我们想要什么，哪些是好的，哪些能带来更好的价值。

在利润方面，吴表示，保利地产并不单纯追求高的净利润和毛利水平，也不追求输血，而是注重自身的合理利润，因此含金量会高得多。

她认为，与前两者相比，保利地产更注重增长，即可持续发展的能力；它考验着企业的管理水平，即是否能使系统、标准系统和信息化非常成熟，是否能利用这些手段更好地降低成本和提高效率，是否能保持对市场的强烈敏感性，这也是非常重要的。

吴再次以中央企业的地位为例:与保利地产一样，作为中央企业，它在中央政府与政府部门的合作中有着天然的优势，能否敏锐地捕捉到这样的机遇，也是一个非常重要的可持续发展能力。

她进一步强调，可持续发展也有非常重要的母公司支持，而我们的母公司保利发展也一直保持着持续稳定的高速发展。

财务报告显示，保利发展去年实现合同金额4048亿元，同比增长30.91%，位居行业前五名；合同面积2766万平方米，新开工面积4396万平方米，竣工面积2217万平方米，年末开发面积9154万平方米。

当谈话接近尾声时，当被问及公司上市后的发展情况时，吴显得谨慎而又有所期待。

为业主、城市和国家服务是我们不变的初衷。作为服务企业，特别是作为中心企业，我们将贡献更多的力量，成为行业各方面的真正领导者和示范者。

我们也期待着未来资本市场的影响和帮助，首先是资本，资本，其次是资源，第三是人才，服务和技术。吴说，进入这个通道后，它们会全部汇合，会发生许多质的变化。

以下是视点房地产新媒体对保利地产发展有限公司总经理吴兰玉女士的采访:

观点房地产新媒体:保利地产提出大地产。公司在这个阶段提出这个概念是出于什么样的考虑？如何定位和诠释大地产？

吴·:提出大地产有几个背景。一方面，保利地产的发展也在发生变化，从保利地产到保利发展。最初，它主要集中在住宅开发，现在它涉及到许多文化旅游项目和工业项目的形式，这带来了改变原来的物业管理类别。

其次，自2016年以来，集团对保利地产提出了市场导向的要求，打开了我们对市场的理解。当我们扩展业务时，我们发现除了传统的住宅区，还有许多其他的形式。例如，我们会发现一些物业，如机场、高速铁路、高速公路和轨道交通，以及许多项目，如城市景点。

第三，我们创造了一个名为振兴中国的品牌。以前的财产基本上没有考虑到这一块。首先是社区服务，其次是城市服务。我没想到这个村子还能服务。然而，农村振兴是国家的第一战略，美丽的农村是现在最被提及的一个，它将有城市治理和社会治理的方向。

最重要的是，我们的服务形式已经发生了很大的变化，所以建议从小型物业向大型物业转移，从简单的社区向城市和乡村的各个方面转移。

观点房地产新媒体:公司去年6月收购了天创地产，但总体来说，M&A的扩张似乎没有太大动作？

吴:这可能是我们未来追求蓬勃发展的主要方向，因为我们还处在市场化的初级阶段，我们正在尝试和探索各种可能性和机遇。

当然，经过三年的发展，我们对什么是好的目标，什么是优秀的企业，什么样的商业形式可以协调有了更清晰、更准确的认识。

天创非常适合我们的公共服务领域。收购后，它将帮助它走出湖南，然后它将增加更多的附加值，提高各种管理能力。与简单的并购相比，购买一些合同更好。

因为我认为合作还是有必要的，这样可以实现雇主之间的合作、企业合作和价值观的双赢，从而实现更长远的发展。

并购也是所有龙头企业都会考虑的一种手段。如果我们做更多更好的准备，我们会更清楚地知道我们想要什么，哪些是好的，哪些可以带来更好的协同价值。

观点房地产新媒体:资本市场主要考虑当前房地产行业的规模、利润和增长，公司即将在香港上市。你认为资本市场的评估模式如何？

吴:投资者是最聪明的，资本也是最聪明的。我非常同意如何评价一个优秀的企业必须基于其规模大，盈利能力强和良好的可持续发展。这样的企业是好企业。

当然，我们所谓的盈利能力不是简单的追求高净利润和毛利润水平，而是一种长期稳定、可靠和合规的方式。

企业的利润水平和盈利能力仍然非常重要。一方面，这种盈利能力取决于毛利率和净利率，但在许多情况下，它也取决于增长率，即可持续发展。

事实上，从可持续发展的角度来看，更受考验的是企业的管理水平，即能否使系统、标准体系和信息化非常成熟，增加企业的核心竞争力，更好地利用这些手段降低成本、提高效率，并保持对市场的强烈敏感性。

正如我们发现保利作为中央企业，在中央合作、中央合作和政府服务方面具有天然优势一样，能够敏锐地抓住这些机遇也是可持续发展的一个非常重要的能力。

可持续发展也很重要，也就是母公司的支持也很重要，而我们的母公司保利地产一直保持着持续稳定高速的发展。

观点房地产新媒体:上市将如何影响你未来的发展道路？

吴:我们现在的位置叫做城市人文与美好生活服务提供商。在过去，我们被称为更好的生活服务提供商。现在我们增加了城市人文，因为物业已经从社区转移到城市的各个方面，这可以很好地理解为我们的最初意图。

上市后，我们仍然服务于业主、城市和国家，这是不变的初衷。作为一个服务企业，尤其是作为一个中心企业，我们将贡献更多，成为一个行业各方面的真正领导者和示范者。

我们也期待着未来资本市场的影响和帮助，首先是资本，资本，其次是资源，第三是人才，服务和技术。

因为进入这个渠道后，它将会收敛，许多质的变化将会发生。

人们会带来服务模式的变化，而服务模式会带来利润的变化，这反过来又会带来服务能力和各方面业务形式的变化。我认为这些都是非常好的事情。有了这样的机会和力量，我们会抓住这股浪潮，让自己变得更大更强。

尽管如此，保利地产现在已经有了一个好名声。经过23年的努力，我们的服务能力得到了充分的肯定，赢得了许多荣誉和认可。我们希望做得越来越好。有了这样的机会，我们可以把这个企业做大。

来源：广州新闻直播