闫家瑞与观点对话：“不偏科”的合生创展

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编者按:2019年8月6日至9日，博鳌房地产论坛将继续在海南举行。连续19年，恒心创造了一个属于整个房地产行业的年度盛会，传奇还在这里继续。

每年在博鳌房地产论坛上，我们都在寻找中国房地产企业领袖的独特故事和视野，寻找引领中国房地产创新和发展的力量。

当他们的故事被放在中国房地产的大背景下，我们将有一个全新的路径和模式来观察、记录和解读中国的房地产业。

视点房地产网北京cbd核心商务区一直是时尚潮流的聚集地，位于朝阳区西大望路22号的和胜辉是时尚男女打卡的圣地。面试那天，不是假日，但和胜辉还是很拥挤。

从和胜辉直走不到500米，这是和胜创展览的总部办公楼，也是采访严家瑞的地方。

在接待员的带领下，我们来到了一个不大但很整洁的客厅，白色的背景墙上挂着一幅字画作为点缀，这说明解决问题总是比较困难。

困难是相似的，但是总有比困难更多的方法。在严家瑞看来，虽然房地产市场已经告别了暴利时代，但仍有许多发展机遇。

数据显示，2018年全年，和盛创展实现合同销售额149.75亿元，同比增长62.3%；2019年上半年，合同销售额超过100亿元，达到103.69亿元，同比增长66.3%。

显然，和盛创展正在加速发展。

马斯洛金字塔

橙子在淮南出生时是橙色的，在淮北出生时是苦橙色的。就和盛创展而言，它不是南方的橙和北方的苦橙从华南的大市场模式到华北的高端战略的结果。

26年前，出生于中国南方的和盛创展(音译)在小盘股市场盛行的广州采取了不同的做法，在天河区接管了一大片农田，建设了首创市场模式的华景新城项目；2010年，迁至北京的和盛创意站正式转型为高端路线。

截至目前，该企业已建立了和盛晓云路8号、和盛珠江帝景、和盛董娇别墅、和盛帝景别墅、和盛国际城等一系列高端住宅品牌。

然而，在过去的一年里，中央政府建议不要投机住房。在“一城一市”政策的指导下，地方政策继续增加，限购限购限价令相继出台。

这就是我们话题的开始。无房政策会影响高端项目吗？

严家瑞没有直接回答这个问题，而是谈到了马斯洛的需求层次理论。

每个人都知道马斯洛的需求层次，它分为几个层次，如生理需求、安全需求、社会需求、尊重需求，最后是自我实现需求。这曾经让我恍惚。严家瑞在这个时候很容易被误认为是一个学术研究者。

反映在房地产行业，这并不意味着人们购买高端住房作为房地产投机者，但那些只是需要他们不是房地产投机者，这与人们的物质和收入水平和生活水平密切相关。不同层次的人有不同的追求。严家瑞认为，人的需要就像一个梯子，从低到高是有区别的，不同阶段的人对美好生活有不同的追求和渴望。

我们问他:如果你不投机，你就不会被允许上涨，但似乎这个城市的政策更多的是为了防止下跌？严家瑞明白我的意图，寻求稳定是他对调控政策的看法。

他说，中国幅员辽阔，资源丰富，情况复杂，因为城市政策的调控方法可以避免一刀切，使各地可以根据自己城市的发展水平、经济水平、人均收入水平和消费水平制定相关政策，因地制宜，最终达到稳定房价、地价和预期的目的。

我们仍然希望稳步发展，但是当我们生产不同的产品时，我们将满足不同阶层的人的需求。

他认为，宏观调控政策的最终目标是让房地产行业稳步发展，而不是压制高端产品。就连严家瑞也提到，价格越高，公司的利润就越高。

去年，和盛创展的平均合同售价为11500元/平方米，较2017年的12700元/平方米略有下降，降幅为9.45%。净利润方面，2018年核心利润为23.03亿港元，同比增长15.32%。

严家瑞告诉我们，从企业的角度来看，我们不希望房价上涨过快，也不希望房价突然超过普通老百姓能够承受的水平。

事实上，房地产投机和过度的房价增长将对整个行业带来巨大的损害。作为一个行业的员工，我们也不想这样。

平衡发展

2018年是房地产行业充满挑战的一年。在这种环境下，和盛创展也及时调整了发展战略。

但是就像墙上的那句谚语说的，路总是比困难多，近年来，和盛创展不断寻求突破的方法。

数据显示，过去一年，和盛创展实现合同销售额149.75亿元，同比增长62.3%，实现收入132.94亿元，核心利润23.03亿元，同比增长15.3%，毛利率49%，同比增长12个百分点。

其中，和盛创展的物业开发收入为94.34亿港元，物业管理收入为11.36亿港元，物业投资收入和酒店经营收入分别为22.92亿港元和4.32亿港元。

谈到下一步发展目标，严家瑞透露:和盛希望在稳步增长的同时达到一定的规模。

严家瑞很有信心:事实上，这几年一直在改善，不是今年突然变大，也不是根据企业发展合理制定的。

因为，和盛创展是一个全面、多元化、集团化的公司，始终追求稳定、均衡的发展。

事实上，罗马不是一天建成的，和盛创业近两年的快速发展已经有迹可循。

严家瑞提到，近年来，和盛创展加快了发展步伐，缩短了供应节点，这体现在供应上。自2017年以来，我们逐步加快了项目供应和开发的步伐，因此2017年、2018年和2019年的销售业绩稳步提升。

以前的销售额往往在100亿元左右，这实际上与我们的土地储备规模不一致。数据显示，截至2018年底，和盛创新站土地储备已达2922万平方米。严家瑞认为，公司现有的土地储备足以支持更大规模的开发。

严家瑞说，和盛创展不同于许多典型的房地产企业。该公司有大量的土地储备，但土地价值之前并未公布。我们现在只提供这些土地储备来加速周转。

在加速周转的同时，和盛创展提出了均衡发展的理念。在严家瑞看来，和盛创展的迅速发展并不意味着杠杆应该被广泛使用，从而提高负债率。

在他看来，负债率已经上升，这就对公司治理和经营提出了更高的要求。一旦外部形势发生变化，就可能导致更高的风险。

和盛不反对增加杠杆，但只是在一定程度上，因为杠杆有其积极的影响。严家瑞似乎认为我们误解了他的想法，他加快了他的讲话并向我们解释。

事实上，和盛创展的负债率长期保持在较低水平。2018年，公司短期负债为134.45亿元，负债率仅为58.7%。

在严家瑞看来，一个企业是否应该增加杠杆，首先要看周期。如果没有对市场周期的准确判断，盲目增加杠杆，可能会导致一定的风险；其次，杠杆应该用在最前沿。他表示，如果和盛创展遇到一个好项目或一个公认的城市，它将坚决在风险控制范围内投资。

总的来说，和盛创展发展的总基调仍然是争取稳定。严家瑞还提到，和盛创展希望结合自身特点，使公司安全发展，各项财务指标能够更加抢眼。

这不是我们想要追求一个方面的完美而导致其他方面的衰落。

在严家瑞看来，和盛一直是一个没有偏见的企业。

以下是视点房地产新媒体对和盛创展集团有限公司住房部副总经理严家瑞先生的专访:

房地产新媒体观点:由于城市政策是近两年的热点，你对城市政策了解多少？

严家瑞:因为城市政策，各地根据自己城市的发展水平、经济水平、人均收入水平和消费水平制定相关政策。

我认为国家不采取一刀切的策略是非常好的，因为中国这么大，情况又这么复杂，所以要根据自己的情况因地制宜。

从开发商的角度来看，我们仍然希望政府和地方政府在制定相应的政策时，能够多方面考虑实际情况。以这种方式制定的政策可能会对普通买家，甚至是企业和政府更有利，甚至实现多方共赢。

观点房地产新媒体:你认为今年行业形势的变化如何？

严家瑞:当前，国际经济形势和政策面临很大的不确定性。如果我们保守，从国内稳定的角度来看，房地产也需要稳定。

在过去两年中，出台了各种政策。我觉得近期政策的最终目标是保持稳定，无论是财政水平还是城市政策策略。就个人而言，至少在今年年底之前，稳定和相对稳定的局面可能会持续下去。

从全国房地产市场的成交量来看，今年可能不会有太大的变化，可能会略有增加，但从整体价格来看，如果扩大到全国水平，可能会相对稳定。

观点房地产新媒体:和盛创展的很多项目都定位于高端项目。不炒房政策会不会对高端项目产生影响？

严家瑞:每个人都知道马斯洛的需求层次，分为几个层次:生理需求、安全需求、社会需求、尊重需求，最后是自我实现需求。

人们在不同的阶段对更好的生活有不同的追求和渴望。反映在房地产行业，这并不意味着人们购买高端住房作为房地产投机者，但那些只是需要他们不是房地产投机者。这是因为人们的物质和收入水平与生活水平密切相关，不同层次的人有不同的追求。

事实上，房地产投机和过度的房价增长将对整个行业带来巨大的损害。作为一个行业的员工，我们也不想这样，因为这并不意味着你卖得越多，你的公司利润就越高。

从企业的角度来看，我们不希望房价上涨过快，也不希望房价超过普通人能够承受的水平。我们仍然希望稳步发展，但是当我们生产不同的产品时，我们将满足不同阶层的人的需求。

观点房地产新媒体:与去年相比，今年上半年的整体销售有了很大的提高？

严家瑞:事实上，这几年一直在改进，不是今年突然做大，而是根据企业的发展来做的。

在过去两年中，我们加快了开发工作，并缩短了一些需要快速淘汰的项目的供应节点。在供应方面，自2017年以来，我们逐步加快了项目的供应和开发步伐，销售业绩从2017年、2018年和2019年开始稳步提升。

因为Hopson是一家综合性的、多元化的集团公司，就公司的发展战略而言，房地产当然是我们的主要业务。就和盛而言，我们仍在追求平衡发展，在这一过程中我们不必增加很大的杠杆。

我们仍然希望结合我们自己的特点，使公司安全发展，财务指标可以更加光明。这不是我们想要追求一个方面的完美而导致其他方面的衰落。

观点房地产新媒体:今年会适当增加一些杠杆吗？

严家瑞:我们不反对增加杠杆，只是到什么程度，因为杠杆有积极的作用。

首先，是否增加杠杆取决于整个大周期。如果这个周期不准确，盲目增加杠杆可能会导致一定的风险，所以增加杠杆的前提是判断整个市场周期。

第二，公司正在发展。所谓的杠杆是一个比率。随着销售额的不断增长和优质资产的沉淀，我们的净资产规模也在不断扩大。在这个过程中，按照一定的比例保证一定的杠杆率和负债率是可以理解的。

第三，到什么程度？这取决于我们能否遇到合适的投资项目。如果我们遇到我们认可的好项目或城市，我们肯定会投资并进入。我们只需要在一定程度上控制风险，我们认为这是可以接受的。

观点房地产新媒体:和盛今年的发展重点是什么？

严家瑞:我们仍然希望在稳步增长的同时达到一定的规模。此外，将有一定的多元化发展安排，包括房地产开发，物业管理，商业运作和品牌出口，希望产生综合效应。

来源：广州新闻直播