新城喧嚣危机里的管控 王晓松还需要避开哪些“雷”？

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观点房地产网成为新城控股(601155)董事长后，王孝松的第一个重要决定是出售自己公司的项目。

7月22日，经过几天的平静，新的城市体系中的黑天鹅事件再次发酵。

首先，媒体透露，新城控股已经开始进行资产打包，大约有68个项目出售，大部分项目都是纯住宅项目，覆盖华东、安徽、山东等地区。

一些内部人士认为，此举是对新城未来形势的悲观预测。

为此，新城在当天晚上迅速发布公告予以澄清。

它说，到目前为止，该公司已经谈判和谈判出售的项目约有40个(包括合资项目)，而不是通过互联网传输的68个项目。同时，拟出售目标项目的公司范围、交易对手和交易金额存在不确定性。

其中，新城与交易对手签订了5个项目的股权转让协议，总成交额约为24亿元，约占公司2018年末经审计净资产的8%。

但由于不符合合规标准，新城没有披露上述五个项目的交易对象和项目情况。

虽然新城在公告中强调上述项目尚未开始出售，但项目公司这部分股权的转让不会对公司2019年的经营业绩产生很大影响。

然而，对于一个处于舆论脆弱时期的新城市来说，任何决策都可能被市场无限放大，导致悲观情绪的蔓延。

7月23日开市后，新城部门的股票全面下跌。截至傍晚收盘，a股平台新城控股再次下跌至每股26.73元人民币，而香港新城发展股份有限公司股价下跌11.30%，至每股6.75港元。

事实上，前主席王振华事件爆发后，一直走在最前列的新城，反应有些被动。与断臂的悲惨生存相比，新城显然是在为舆论哗然后的未来可能出现的“隐患”做准备。

对王孝松来说，出售项目以获得现金并确保新城市的财政安全可能只是第一步。接下来，他需要面对许多不确定的问题和新城市的未来。

危机与现金流控制

不可否认，现金流是房地产企业任何时候的底线，刚刚经历过风暴的新城市也是如此。

熟悉新城控股的相关人士向视点房地产新媒体透露，新城的出售主要是为了收回土地，正在谈判的40个项目都是近期新收购的项目，主要是住宅项目。

“出售的大多数项目都不是由新城市运营的。新城运营的那些项目也是利润率不高的一部分。”上述人士补充道。

至于新城的交易量、地点、销售金额、股权比例以及交易对象，新城表示不便透露，因为目前还在谈判中，以后会以公告为准。

然而，据媒体报道，除了之前爆料的金科外，阳光城(000671)、新立、红阳等有一定规模需求的企业也出现在交易中。

从项目数量来看，40个项目可能只是新城整体土地储备的一小部分。

根据2018年年报，新城新增土地储备164个，同期在建子项目295个。在今年3月的业绩会议上，新城透露其目前的土地储备已达到1.1亿平方米，可产生超过1万亿元的价值。

然而，上述人士坦言，出售新城项目更多的是为了保证公司现金流的安全和防范运营风险。

“从行业背景来看，下半年房地产行业融资监管收紧，监管没有放松。因此，整个行业基本上以现金为王。最初，新城还计划增加公司的货币资金，以实现规模、利润和现金流之间的平衡。加上这次事件，新城开始强调内部防范业务风险，所以才会做上述交易。”

事实上，为了应对经济衰退，一些地方政府从去年开始放松了对定居的限制，并减少或取消了对新购买房屋的销售禁令。今年一季度，境内外房地产债券发行达到新高。

根据新城控股5月初披露的数据，截至2019年4月30日，新城控股的贷款余额约为967.68亿元，比2018年末的贷款余额727.05亿元增加240.63亿元，占2018年末经审计净资产509.57亿元的47.22%。

值得注意的是，今年上半年，新城在征地方面继续取得长足进展。

据视点地产新媒体不完全统计，今年1-6月，新城共征地487.03亿元，同期销售1224.17亿元，征地销售比例接近40%。

另一方面，在商业项目五岳广场的开业中，新城仍然保持着高速扩张的趋势。

根据2018年年报，2019年，新城将开设22个五岳广场，目标是实现租金收入40亿元。在新城最近半年的工作会议上，上述目标并没有改变，这也意味着大量的资金投入。

因此，对于新城来说，当左手拿土地，右手借钱时，现金流将是一个巨大的考验。

与此同时，随着一季度融资的日益普及，从5月份开始，房企融资政策风向突然发生变化，给房企的资金流蒙上了一层阴影。

今年5月，银监会23号文件明确要求，商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规开展房地产融资。随后，央行和中国证监会被报道暂停了一些住房企业的债券和abs融资；今年7月，国家发展和改革委员会发布文件，要求房地产企业发行的外债只能用于替代下一年到期的中长期海外债务。

业内人士预测，未来房地产的弹性将会减弱，下行周期的可能性更高。

显然，当企业的黑天鹅遇到行业的下行压力，尤其是首都港口的紧缩，王孝松这次选择了积极出售项目，这可能会延缓新城可能出现的资金危机。

王孝松的任务

尽管“内忧外患”，新任董事长王孝松在最近的半年业务会议上公开表示，新城将坚持2019年2700亿元的销售目标。

然而，随着前主席事件的解决，王孝松可能仍然面临许多问题。

债务危机仍然首当其冲。

此前，许多评级机构对新城平台进行了评级调整，其中S&P将新城发展评级从稳定调整为负面观察，穆迪将新城控股和新城发展的所有前景从稳定调整为评级观察。

穆迪表示，将重点关注王振华被捕对公司运营的影响、控制权的潜在变化、融资渠道和融资成本。

此外，新董事长上任后，会与老高管们磨合，事件爆发后，公司负面评论对员工情绪的影响也需要长期修补和磨合。

据视点房地产新媒体报道，尽管王孝松在2009年开始在新城工作，但他在2016年至2018年期间并没有出现在新城，当时他选择了出国留学，直到2018年8月底才正式回到新城。

当它在2016年离开时，新城的规模刚刚超过300亿，到2018年底，新城的年销售额已经超过2000亿。

换句话说，在团队建设、市场变化以及各种政治和商业关系方面，王孝松仍有许多教训需要弥补。

“员工的情绪还是比较稳定的，人员的稳定性也很好。此外，事件发生后，相关部门不断与机构投资者沟通。”对于新城内的近期情况，上述熟悉新城的相关人士回应了房地产新媒体的观点。

与此同时，在征地问题上，一向活跃的新城也表现出了谨慎的态度。据悉，新城控股目前已经暂停了巨额土地收购。

因此，王孝松能否在2019年成功完成任务，还需要市场的检验。此外，王孝松面临的挑战也不小，未来新城是否能保持在房地产企业的一把手位置上。

来源：广州新闻直播