解局 | 业绩变脸后 光明地产在土地市场负重急奔

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最新消息是6月3日，光明地产宣布，公司授权其全资子公司农工商房地产(集团)有限公司(以下简称农房集团)与中国葛洲坝集团房地产开发有限公司和武汉润之房地产开发有限公司签订协议，计划增资3600万元，增资后持股比例约为36%。

光明房地产的目标公司为葛洲坝润明(武汉)房地产开发有限公司，其主要资产为武汉市东西湖区p(2018)135号地块。2018年11月30日，葛洲坝最终以8.08亿元的底价和5200元/平方米的底价收回了土地。

现在，经过六个月的时间，葛洲坝已经引进了新的股东来共同投资和开发这个项目。

据视点地产新媒体报道，在去年葛洲坝以12.2%的溢价获得上述地块的同一次拍卖中，光明地产还以2244.13元/平方米的底价获得了武汉市蔡甸区的一块土地，这也是那次拍卖中唯一一次溢价出售的土地。

首先，我们以溢价收购了这块土地，然后我们增加了资本，并投资于去年同一天以底价出售的另一块土地。光明地产对中国中部房地产市场的情绪难以言表。光明地产公开表示，征地是为了坚持增加全国重点城市的土地储备。目前，公司在武汉主要有上海大厦项目和上海大厦项目。

根据地块资料，葛洲坝武汉东西湖项目位于东西湖区金山大道以北、新城十二路以东，占地面积47300平方米。目的是纯宅基地，容积率为3，规模小。

工业园区是东西湖区项目的主要区域，配套设施匮乏。然而，与蔡甸区不同，东西湖区是武汉主城区中一个罕见的土地供应区。近年来，它吸引了一批住房企业，包括碧恒湾、华润、融创、远洋运输和中国建设。主城区的地理优势部分解释了光明地产控股的初衷。

通过延长时间表，光明地产在土地市场的激进行为将让外界重新审视这家上海国有企业。

据视点地产新媒体报道，2015年，海博有限公司重组为光明食品(集团)有限公司下属的农家乐集团和农家乐地产，从而催生了光明地产的新平台。重组后两年，由于土地市场价格上涨，光明地产对扩大土地储备持谨慎态度，土地储备降至52.75万平方米的低点。

直到2017年，光明地产提出加强土地储备，并集中在上海、周边长三角地区和沿海地区参与土地招标拍卖。尤其是2018年，土地市场出现降温迹象，中小房企借机逢低买入土地，成为土地市场的主角，光明地产就是其中之一。

根据年报，光明地产去年新增房地产储备144.52万平方米，同比增长53.34%，主要集中在二三线城市。近三年来，新增土地储备复合增长率达到65.5%；相应地，其他应收款也大幅增加，2018年同比增长270.52%，公司将其解释为获取更多土地资源和开发资源的合理支出。

上述新增房地产储备大部分与合作开发相关，股权占50%以上。例如，2018年，光明地产涉及15家合作开发项目公司，其中只有3家被纳入合并表。合作企业包括碧桂园、中南集团、融安、合景泰富、新城控股、金科、绿都地产、尚坤、阳光城、保利、天地园、宝龙等。

2019年，光明地产继续加大土地投资，一季度新增土地储备面积65.33万平方米，同比增长35.01%。据视点房地产新媒体不完全统计，自4月份以来，公司还通过增资扩股、并购、招标、拍卖、挂牌等方式收购了7块土地，仅招标、拍卖、挂牌一项就收购了近30亿元土地。

加强土地收购被视为光明地产全面做强房地产业务的核心表现之一，过去的情况反映了深化国有企业转型升级的紧迫性。

观点房地产新媒体了解到，在重组后的三年业绩承诺期内，即2015-2017年，光明地产承诺注入其资产。农房集团实际净利润总额为36.87亿元，完成率约为104.95%，但其部分业绩承诺是通过向关联方出售项目股权或资产实现的。例如，2017年，江苏东恒海鑫股权以总转让价格21.83亿元出售，对业绩承诺贡献9.7亿元(接近25%)。

由于股权处置计入投资收益，光明地产2017年投资收益大幅增加，业绩承诺期内净利润呈指数级增长；但是，到2018年，受投资收益下降的拖累，公司净利润突然下降了27.17%，今年第一季度净利润也下降了28.26%。

这一业绩变化导致上海证券交易所于5月10日向光明地产发出询证函，要求披露盈利能力、可持续性和其他方面的信息。

上海证券交易所的询证函再次凸显了监管机构对上市公司可持续盈利能力的重视。对于房地产企业来说，传统房地产的开发和销售是利润的核心来源，土地储备的多少直接决定了这项业务的承受力，这也是光明地产在过去两年中频繁补充土地储备的原因。

据视点房地产新媒体报道，2017年和2018年，光明地产的房地产土地储备分别增加了94.25万平方米和144.52万平方米，新开工面积分别为256.14万平方米和472.89万平方米，远低于启动速度。

据光明房地产介绍，截至2018年底，公司土地储备用地面积为80.3万平方米，建成区面积为132.26万平方米；投资开发的项目用地面积为459.36万平方米，建成区面积为796.69万平方米；预售许可证仍有168.57万平方米可供出售。这相当于只有12%的土壤储量处于未开发状态，其他土壤储量的开发和建设导致公司资金过剩。

此外，2015-2018年期间，虽然光明地产的年签约销售额分别为126.66亿元、189.33亿元、236.52亿元和244.59亿元，但2018年的增长率仅为3.37%。资本投资与退出速度的不平衡导致资本需求的缺口，进而导致生息负债规模的增加。对此，公司在最近回复询证函时没有否认。

2018年，光明地产的计息负债达到360.04亿元，同比增长63.7%；其中，短期贷款131.18亿元，长期贷款182.14亿元，同比分别增长51.19%和108.41%。截至去年底，公司融资净现金流量总额突然上升至359.53亿元，平均融资成本下降。

对于现金流管理，光明地产此前提出了加快推进、加快资金回笼、加快在建项目竣工、进一步拓宽融资渠道等措施。

一季度，光明地产签约金额仅为26.49亿元，同比下降38.78%；期末，公司经营活动产生的净现金流量为-56.45亿元。同时，公司还成功发行了6亿元的冷链仓储物流CMB，并获准注册35亿元的超短期融资券。

在5月17日召开的年度股东大会上，光明地产董事长兼总裁沈宏泽曾向股东们描绘了公司1+7+5+x的发展前景，并表示要发展其他业务。

这是光明地产近年来的主要战略思路:在主营房地产业务的基础上，发展经济适用房、城中村、农场、历史城镇、城市更新、租赁住房、建设物流园区等多元化业务。

然而，多元化经营需要长期的摸索和探索，短期内不会给房地产企业带来真正的业绩贡献。去年，光明地产的收入为204.94亿元，其中非房地产开发业务占不到4.5%。沈鸿泽的战略转型升级仍有待实现。

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来源：广州新闻直播