弃子变身新宠 万科置业注入海外资产背后的B计划

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在稍冷的春日，在女神日的欢快气氛中，万科向万科海外地产送上了一份大礼。

根据万科房地产的海外公告，该公司与其控股股东达成协议，以11.38亿港元收购伦敦、旧金山和纽约的三处房产和投资工具。

这是万科地产第二次来到万科海外舞台的中心。前一个故事发生在7年前，当时万科收购了壳牌，当所有人都认为他将成为主角时，这个故事就被遗忘了。

从心爱的到被遗弃的孩子，仅仅因为政策的改变，这7年后的交易是万科海外置业的7年之痒，还是被遗弃的孩子重返舞台的一点点机会？

从心爱的到被遗弃的孩子

万科海外地产作为万科的另一个h股平台，一直不温不火，坚持其空壳角色。以万科的名字命名，它看起来明亮而美丽，但在壳下打开却是一个略带伤感的景象。

数据显示，2018年万科地产海外股东净利润约为6.77亿港元，同比增长约336.25%。2017年，仅1.55亿港元，增长18.32%；2016年净利润为人民币1.31亿元，同比下降18.8%。

看来演出发展得很好。在逐步恢复的过程中，与万科的业绩相比，发现万科丰收时，万科地产的海外业绩是其前身南联留下的，公司业绩主要来自丽晶中心的租金和物业管理收入。

2012年5月，万科通过其全资子公司万科房地产(香港)有限公司以约10.79亿港元的价格收购了在香港交易所上市的南联房地产控股有限公司约73.91%的股份。

梦寐以求的h股平台终于到来，但万科只能等待，因为HKEx方面限制在收购完成后两年内禁止重大资产重组。

然而，他不能等待。由于楼市调控后的限制，a股上市房地产企业只能向银行借款并发放信托贷款，成本过高，而海外融资市场无疑是房地产企业在香港买壳的一个重要目的。

最终，新闻在2013年出来了。这一次，万科得到了b股可以转换成h股的消息。2014年6月，万科完成b股向h股的转换，并在香港成功上市。

这时，万科似乎已经忘记了它原来的计划。于亮后来在接受采访时表示，南方联盟只是万科控股的海外子公司，主要在香港发展业务。

然而，万科的海外布局，包括收购英国金融城的写字楼以及在美国和英国开发住宅项目，都不允许万科房地产参与海外，这显然被排除在外。

万科的海外思想

对于万科的海外规划，必须提到王石。王石曾经在哈佛和剑桥上过课，他带来了国际化的想法。他曾经说过，如果这些做法在中国这块土地上行不通，那么我将通过开展国际业务来国际化并避免中国市场的一些限制。

万科在美国、英国和新加坡等一线城市都有自己的布局。第一个项目是美国的住宅项目，然后新加坡和伦敦的项目开始发挥它们的力量。从城市角度看，万科选择了国际一线城市、香港、纽约、伦敦等成熟市场。

根据2016年中期业绩，万科建立了房地产资产管理平台brightstone，以推动海外房地产金融化业务。在英国，该公司与一家欧洲私人股本基金建立了一个联合开发平台。

由此可见，万科的海外抱负不仅仅是成为一家房地产开发商，而是要打造一个资产管理平台。

从万科在伦敦的项目投资中，我们可以找到一些对万科海外布局的思考。2015年10月，万科投资3000万英镑(约合2.67亿元人民币)购买了伦敦科技城中心的城市舞台——舞台项目20%的股份。该项目由另一方与当地开发商高乐佳合作开发。该项目位于伦敦金融城的正对面。

这个项目凸显了万科在海外置业方面的谨慎。他们在地块上的投资往往只占部分权益，而不是所有的开发收购。从这方面来看，它显示出与R&F、万达等房地产企业的不同。

三个月前，英国高乐佳集团的管理层告诉视点房地产新媒体，万科的做法非常聪明，因为英国的法律制度与中国非常不同，中国的房地产市场也与英国大相径庭。对于万科来说，从纯粹的金融投资者布局中学习和了解当地的海外市场情况更为合理。

一位知情人士向视点房地产新媒体透露，万科已经转让了目前所持有的全部权益，具体价格不详。据此，我们要求万科核实，但没有得到官方回应。

然而，很明显，这样一个纯粹的金融投资的作用要比海外的其他房地产企业好得多。当其他房地产企业陷入资金困境、项目延期、计划无法获批、或找不到建筑商时，万科仍可从容退出。

在商业地产方面，2016年，万科以1.15亿英镑的价格从英国恒基地产基金(henderson Real Estate Fund)手中收购了位于伦敦核心区圣詹姆斯的商业地产莱德苑(ryder court)。该建筑也是此次万科地产海外上市平台的伦敦地产。

万科房地产海外定位

年初公告披露，万科房地产海外执行董事张旭和吴栋分别被任命为公司董事长和首席执行官。

据视点房地产新媒体报道，张旭现任万科执行副总裁兼首席运营官。

这样的委任书让万科海外地产重回公众视线。被搁置了很久的万科海外地产，这次又回到了万科的战场上，空长期担任董事长，终于坐上了万科自己的人。

如果这还不够的话，我们可以看到万科整合海外资源的决心，通过计算今天向上市平台的三次产权转让。

根据数据，这三处房产这次转让的实际利益约为99.95%的赖德法院，13-17伯里街和12，14和16赖德街，圣詹姆斯，伦敦和SW1在英国；位于美国加利福尼亚州旧金山657号和663号667号的使命街房产的45%实际权益；参与位于美国纽约公园街25号的房地产开发，并提供所需的投资工具，该投资工具拥有该实体49%的实际股权和100%的股权。

在9月份的万科南区月度会议上，于亮提出了房地产行业的转折点已经真正到来的观点，并在具体业务操作层面提出了衔接和重点要求，一些意想不到的新业务不宜再做。

万科海外资源的整合应该是由于亮的关注引起的。在整合海外业务后，万科停止将其海外布局纳入集团的主要战略，决定将其海外投资计划注入万科海外房地产，而万科则专注于国内住宅房地产市场。

此前，万科房地产的主要海外项目是丽晶中心的租金收入和新世界的开发项目。宗旨的核心是香港的业务。万科海外投资万科地产后，相信海外项目和计划将逐步向万科地产海外平台转移，而不是成为万科企业集团的主要战略之一。

关于万科房地产的海外未来规划，公告称将继续发展房地产投资、房地产开发融资、房地产租赁和资产管理业务，成为为第三方提供资产管理服务的重要投资平台。

投资平台和资产管理是房地产企业希望接触的形式，可以带来开发商最渴望的现金，也更方便筹集资金。万科集团调整战略后，万科地产将慢慢从海外万科企业手中接管更多的资产和投资计划。

在不久的将来，我们可能会看到万科地产已经从海外的弃儿逐渐回到舞台的中心，成为万科周围的一个重要棋子。

来源：广州新闻直播