艰难一年 | 阳光城日与夜

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编者按:我们正处于一个前所未有的创新时代，很难预测未来。我们如何进一步重建未来？对于房地产行业的未来，这是一个特殊的命题。每个人都有自己的判断，每个企业都在调整自己的战略和模式。无论如何，所有关于未来的推测和重建未来的尝试都应该基于过去的经验和总结。

因此，通过对基准房地产企业2018年经营战略和业绩的分析，视点房地产新媒体研究团队的视点指数对困难的一年展开了一系列深入报道。让我们来看看这些房地产企业如何应对艰难的2018年。2019年打下了什么样的基础？他们如何重建他们的未来？

一定有我做不到的事情，否则，白天和黑夜怎么会交替得这么快？

加入阳光城市后，朱荣斌的生活几乎充满了工作。他甚至放弃了博士学位和许多爱好。现在我的业余时间是审批文件。

最初，林腾蛟的任务是在2020年达到1000亿元人民币，2017年担任执行董事长的朱荣斌将接过这个旗帜。

2018年10月9日，阳光城市正式宣布，它已经正式超过1000亿元。林腾娇掩饰不住内心的喜悦，向所有员工分发了一枚金戒指，上面写着一个纪念1000亿元的盒子。

我还记得刚刚在阳光城上任的朱荣斌第一次露面时就表达了自己的决心:无论我现在的业务规模有多大，都需要我的人才团队来匹配一个十亿美元的企业。人数、组织结构和管理要求都是按照1000亿企业来安排的。

怀着雄心壮志，朱荣斌和他的老同事吴建斌准备在阳光城市展示他们的才华。人才战略、激励机制、加快周转、三四线布局、产品标准化、强化现金流等。这些行动贯穿了2018年的阳光城市。

然而，今年的现实也很艰难。今年被称为历史上房地产调控最密集的一年，金融环境不容乐观。基础薄弱的阳光城市受到财政资金的制约，土地投资大幅缩水。

当我以为你已经准备好前进的时候，我却被环境所阻碍。对于2018年，朱荣斌表示他不愿意。

规模发展标签

很多人把阳光城市的快速发展归功于林腾蛟的人才行动，这也是事实。

这是复制房地产企业核心数字最简单快捷的方法。2011年，阳光城市只卖出了23亿元，第二年，它引进了龙湖运营前总经理陈凯。

陈凯执政的三年间，阳光城市开始大刀阔斧地改革，并进一步制定了多点城市发展战略。与此同时，它将首都迁至上海，并正式扩张其国家领土。

陈凯为国家布局做出了巨大贡献。此外，高周转率、股票+债务等关键词也成为以阳光城为代表的福建房地产企业的发展标签。

正是在张海民时代，他成为了M&A国王，接管了陈凯的权力。从2015年到2016年张海民掌权的两年间，他开始了M&A之路..

根据视点指数的统计数据，在过去的两年里，日照市有29个M&A项目，收获了936.53万平方米的土壤储量，占新增土壤储量的73.09%。

2016年M&A实力最强时，共获得13个项目，土地面积284.14万平方米，建筑面积835.9万平方米，占新增土地储备总额的85.49%，与2014年M&A市场收入不足形成鲜明对比。

对土地市场的猛烈攻击很快反映在销售业绩上。阳光城市实现了中高速增长，从2014年的231亿元、2015年的310亿元增长到2016年的487亿元。

然而，M&A的另一面已经逐渐显现。由于现金流约束和M&A项目的复杂性，它们无法在短时间内转化为销售，导致大量的资金沉淀和现金流缺口。阳光城的高杠杆率也是事实。

这时，林腾蛟带来了擅长金融的吴建斌，然后朱荣斌成了执行董事长。

随着双滨的到来，阳光城市开始呈现田园式的发展路线:2017年，阳光城市实现合同销售额951亿元，同比增长95%；共有120个征地项目，并提出了今后达到2000亿元甚至更多的宏伟目标。

按照2018年1500亿元的规模，保持60%的年增长率意味着到2020年阳光城市的销售额将达到3000亿元。

2018年上半年，阳光城市累计补充土地储备约551.85万平方米，累计土地储备4267.54万平方米，储备价值近5842亿元。这些土地储备已经提前锁定了阳光城未来3至5年的销售业绩。

事实上，快速发展给双滨留下了许多问题。由于资金压力，2018年原800亿土地投资仅不足400亿元，远低于2017年的1396亿元。

朱荣斌有点冤枉。他不想要土地。他真的没钱拿。

钱从哪里来？

解决资金问题已经成为阳光城市的当务之急。加入阳光城市后，吴建斌发挥了他最好的作用，致力于降低杠杆率，并不停地进行各种融资。

2017年发行30亿元永久债券后，进入2018年，随着国家整体金融环境的趋紧，企业非标准融资受到限制，阳光城的融资工具更加多样化。除了传统的债券发行渠道，吴建斌还尝试了许多资产证券化的方法，包括购买应收账款、办公物业、长期租赁公寓、供应链资产证券化等。

根据不完全统计的意见指数，2018年阳光城市发行了多种多样的融资工具，资本额度达到370亿元。

12月10日，阳光城宣布，公司全资海外子公司阳光城嘉仕国际有限公司已完成交付19.375亿港元一年期高级担保债券，该债券将于2019年12月10日在新加坡证券交易所上市，债券收益将主要用于现有债务的再融资。

穆迪给出了b2评级，称阳光城受到高杠杆的限制，并进行大规模土地收购，以支持快速增长和向新领域扩张。

然而，穆迪预计阳光城在土地收购方面将采取更加谨慎的态度。因此，该公司的债务增长可能在未来两年放缓。

数据显示，截至2018年6月底，阳光城的现金余额为333亿元，不足以偿还约442亿元的短期债务。穆迪预计，在未来12个月，该公司将继续利用其经营现金流筹集新的融资，以满足再融资需求。

换句话说，在未来12至18个月内，阳光城市将管理其短期债务的再融资，保持合同销售的强劲增长，并采取更加审慎的土地收购方法，以改善流动性和财务指标。

数据显示，阳光城前三季度的净贷款率为208%，低于2017年末的252%，但融资成本上升至7.9%。

在吴建斌的规划中，到2018年底，阳光城市的净贷比将降至200%，100%为最佳水平。当然，这是一个很好的期望。

心有老虎，但降低杠杆率将是一项长期任务。

作为a股上市公司，融资渠道是有限的。当融资环境趋紧，市场进入下行状态时，加强集合将成为房企最重要的资金来源。

为此，吴建斌将增加去化学品的数量、保证供应的数量和回收资金列为阳光城市的发展重点，并要求补充更多的短而快的土地。数据显示，从1月到9月，阳光城市共收到590亿元，回报率约为80%。在第四季度，它将继续把重点放在回收资金上，提高全年的回报率。

除了充分利用吴建斌的金融技能，阳光城市还为自己找到了大量的外援。

3月12日，阳光城市与平安信托达成合作协议，拟在房地产项目投资、新产业导向、其他资本项目投资等方面开展全面合作，预计两年内完成合作规模360亿元。5月18日，阳光城市与浙江黄金信托签订合同，计划在一年内完成50亿元的合作规模规划。

冬天什么时候过去？

有人说阳光城挖双滨抄袭碧桂园，但在朱荣斌看来，林腾娇对中海基因感兴趣。

根据民意指数报告，2018年，阳光城市规模达到1500亿。然而，仅仅追求1000亿元的规模已经过时了。阳光城市的目标是建立一个真正的大型企业。

用林腾娇自己的话来说，作为一个老板，完全提问并不容易，但他给了职业经理人足够的权力和信任。

双滨在过去的一年里一直忙于重建阳光城市。一切都是新的，无论是核心管理、组织结构、信息化还是公司的整体战略。

不断上升的规模和明星经理人也引起了外界对阳光城市的重新评价。然而，在吴建斌看来，阳光城市仍然是一个小企业，他们目前最大的担心是，它没有足够快地扭转局面。现在我最担心的是没有供应，一出来就会卖光。

像大多数房地产企业一样，吴建斌对高周转率的重要性毫不怀疑，甚至更极端:房地产企业一定要有高周转率，而房地产最大的风险就是周转率太慢，只要是高周转率，就是好企业。

然而，正如朱荣斌所说，攻击阳光城就像每天吃喝一样。最后没有三高是很难做到的。意见指数研究发现，与过去的2011-2014年相比，虽然阳光城的现金对短期负债的覆盖率在2017年上升到0.31，但与过去两年相比仍有所下降。

短期负债总额方面，截至2017年末，阳光城短期负债总额为1170.97亿元，同比增长124.53%，其中一年内到期的短期贷款和非流动负债约为485.21亿元，同比增长163%。截至2018年上半年，阳光城市的流动负债总额为1186亿元。

至于负债，朱荣斌从不回避:我最关心的是现金流，负债越高，说明公司发展水平越高。只要是好资产，我不怕借钱去买，但关键是现金不能切断，这样我就可以用它来确保我的钱是足够的。

在过去的2018年里，朱荣斌给自己和公司打了90分的高分:我们集团的领导班子很完整，但中层和基层之间还存在差距，还需要一两年的时间来建设。

阳光城市正在努力打造一支梦之队，有双滨的两张王牌，林腾娇愿意赌上所有的砝码。

在最近参加活动时，林腾娇表示，真正的冬天还没有到来，很多企业已经在抱怨了。但是我相信没有不经过的冬天。

然而，朱荣斌和吴建斌需要付出大量的日日夜夜来带领阳光城市度过寒冷的冬天。

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来源：广州新闻直播