观点指数 | 五月长租公寓报告：盈利难题犹在 蓝领公寓兴起

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今年5月，在公共租赁住房方面，财政部和住房和城乡建设部先后表示，建设公共租赁住房期间使用的土地和公共租赁住房占用的土地免征城市土地使用税，公共租赁住房两年内免征房产税；公共租赁住房的供给需求也将得到补充，这可以分配到商品房项目的比例。

此外，广州和东莞等城市也在完善房屋租赁体系。在许多大中城市，都有不同程度的闲置房产，如旧工厂和商业建筑，以及综合外观较差的城中村；各种政策的出台满足了振兴这些房产的需求，并促进了出租住房的供应。

在当月出台的各项政策中，合肥下发文件称，将完善管理机制，规范市场秩序，全面推进房屋租赁合同网上签约和备案；继续优化租赁平台功能，实施网上租赁备案，为承租人提供便捷的公共服务。

南京将人才政策与租金优惠挂钩，而北京通州则注重多层次的人才租金补贴。

5月21日，北京市通州区下发文件，提到《通州区高层次人才认定标准》中的一至四级人才可以根据需要选择住房分配或房租补贴的优惠方式。具体而言，各级人才可获得高达100平方米、80平方米、70平方米和60平方米的租金补贴。

随着各地人才公寓新政策的出台，大量出租房的需求将逐步得到满足。作为房地产市场的重要组成部分，长期租赁公寓将迎来新一轮的发展机遇。

长期的租金利润问题仍然存在，市场供应正在逐步推进

当月，施琅剥离了其长期租赁公寓和其他五项亏损和非房地产业务，这引发了对长期租赁领域盈利模式的新一轮讨论。

一般来说，在参与长期租赁公寓的各种实体中，如住房企业、中介机构、酒店、企业品牌等。，开发商通过生活和支持业务显示出突出的现金流优势，但即使如此，盈利能力仍然是一个难题。

高资产价格影响了长期租赁公寓的租金收益率，使其处于较低水平，成为盈利的障碍。与房地产的快速周期发展不同，租赁是一个缓慢周期的行业。目前，长期租赁的回报率一般在2%左右，而房企的平均融资成本较高，回报率很难覆盖企业的财务成本。

从商业模式来看，在长期租赁公寓市场中，有魔方、成佳、世联鸿普等。都专注于轻资产管理。虽然龙湖冠宇和万科园住宅有开发商背景，但他们的产品大多是轻资产项目。多数轻资产运营商扮演第二房东的角色，受益于五个方面:租赁业务、平台业务、家政服务业务、客户积累和融资。

此外，一些住房企业从建设和运营开始，受土地所有者委托提供土地规划、建设和运营服务，向所有者支付固定租金，收取租户租金和服务费，赚取租金差额和服务费；土地所有者需要支付房地产企业的建设成本，并享受资产增值和固定租金收入。

然而，一些房地产企业表示，他们将增加高质量项目和租赁土地的收购，以进一步增加重资产项目的比例。企业通过资本运营建造、收购或改造物业，然后自行管理或与第三方公寓管理公司合作，以租金和服务费为主要收入来源，同时获得资产增值收入。

最近，许多城市都明确提出增加出租房屋的土地供应，供应方的发挥将有助于企业降低经营成本，使其拥有高质量的出租资产和实现经营收入成为可能。

5月，房屋租赁供应项目取得新进展。如南京浦口区康居集团承接的谢颖一号地块租赁住房项目正式启动；上海嘉定新城e17-1工程的基础底板已经完成。华润在上海经营的第一个集体房屋租赁试点地块也获得了施工许可。

可以预测，随着自持租赁项目的完成和进入，未来重资产项目在长期租赁公寓市场中的比重将逐渐增加。

此外，作为房地产的一个新的细分市场，长期租赁公寓行业也离不开资金的输血，流动性尤为重要。当月，中国人寿与光大安世成立了一只投资基金，专注于中国酒店和公寓的房地产投资。此前，房地产企业合作设立长期租赁基金的案例很多，如徐汇於陵与平安地产、龙湖联合gic的合作。

除了合作和吸引投资，发行债券也是主要的融资方式之一；5月，越秀地产、杜松股份等房地产企业都采取了相应行动。

其中，越秀地产宣布计划发行20亿元住房租赁专项公司债券，利率为3.8%。租赁住房专项债务在项目建设前或建设初期通过发行债券融资，融资所得资金用于建设、装修和运营。目前，债券发行利率约为5%。

与上述融资方式不同，资产证券化利用资产的高质量吸引投资者，以较低的融资成本获得资金，加强资金配置，并以时间换取空的操作空间。近年来，针对长期租赁公寓的资产证券化逐渐受到各方青睐，许多专项计划也取得了进展。

5月24日，根据上海证券交易所的信息，合肥万达城市投资有限公司国投证券-融创长期租赁公寓一号专项资产支持计划项目情况进行了更新，以回复本所的意见。据了解，此次发行的资产支持证券金额为3亿元。

此次活动得到了合肥万达文化旅游城的支持。该项目位于合肥市滨湖新区，总投资超过300亿元。

此后，根据上交所披露的信息，合肥京泰龙符期租公寓一号系列专项资产支持计划也处于回复意见状态，发行金额为20亿元。

城市租金各不相同，蓝领公寓成为一个大市场

自4月份以来，一些城市的出租房数量和价格都有所下降。以北京市为例，相关机构的数据显示，该市的出租量较上月下降了20%。在16个区县中，只有5个区县逐月上升，其他区县均下降。其中，西城、密云和门头沟下降幅度较大。

在北京以外的一线和二线城市，如上海、广州、南京、温州、大连等。都有不同程度的下降。

一些市场参与者认为，租金和二手房价格存在差异，大多数城市的租金水平较低。在稳定的基调下，未来城市租金水平将有一定程度的上升。

根据视点指数的统计数据，在15个城市中，北京和上海的长期租赁公寓平均租金水平最高，北京达到220元/平方米/月，上海超过150元。此外，深圳和杭州都超过了100元；在广州、南京、天津、郑州、合肥等城市，租金水平在50至100元之间。总体而言，城市间长期租赁公寓的租金水平存在一定程度的差异。

自去年以来，北京、上海、深圳、Xi、南京等地相继出台了相关的租赁市场管理和调控政策，极大地减少了市场混乱，使租金向健康方向发展。

随着长期租赁公寓的进一步发展和消费群体的逐步扩大，长期租赁公寓的产品也有多元化的趋势。除了适合年轻人和白领的公寓产品外，蓝领公寓最近也备受关注。

据央视报道，作为出租宿舍的蓝领公寓，近年来在北京、深圳等地发展迅速。

数据显示，面向低收入群体的蓝领公寓房数量每年增长50%以上，相关开发企业数量也在快速增长。蓝领公寓与业主的合同期一般较长，平均入住率在80%以上，投资成本可在四年内收回。根据蓝领公寓和业主签订的十年合同，年回报率约为20%。

随着市场的逐渐成熟，资本也开始投资蓝领公寓。蓝领公寓已经成为长期租赁公寓行业中发展最快的细分市场，一些企业已经在这方面做出了很大努力。

5月29日，安信集团宣布战略性收购逗号公寓，这是如家快捷酒店旗下的一个长期租赁公寓品牌。收购后，逗号公寓将以员工公寓的形式纳入安信的经营管理体系。预计交易完成后，安信公寓的床位数将超过10万张，业务布局也将增加到17个城市。

安信公寓已经在蓝领公寓中布局了五年，重点是企业员工公寓。目前，它在北京、上海、广州、深圳、杭州等中国一、二线城市拥有200多家直营店。

近年来，不同地方政府根据发展需要推出了不同的蓝领房屋租赁产品。例如，2017年底，杭州市出台了《关于加快临时租赁住房筹集和建设的意见》和《关于加强临时租赁住房建设和管理的通知》，其中指出，到2020年底，将筹集4万套农民工蓝领公寓，有效缓解杭州市农民工租房难的问题。

截至2018年底，杭州共有25个蓝领公寓项目启动了租赁验收工作，推出了10，568套(套)住房，已交付10多个项目。2019年，杭州计划新增1.5万套蓝领公寓。

来源：广州新闻直播