原报道 | 绿城代建长跑

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快六月了，杭州的天气越来越热了。半年多来，房地产市场形势发生了几次变化，但作为绿城管理的负责人，李俊的工作节奏和内容并没有太大变化。

仍然服务于客户，没有受到太多外部因素的影响，公司的战略也没有调整。说到这里，背后的话实际上是李俊对绿城的代理建筑业务今年是否萎缩的传闻的回应。

这个谣言始于绿城集团今年发布的几个月业绩公告。据披露，今年前四个月，绿城集团代理建设项目签约销售面积约95万平方米，签约销售额约115亿元，同比下降33.9%。

根据上述数据，绿城的代理建筑业务占今年1-4月总销售额的30%，比去年同期的42.13%下降了12.13个百分点。

李俊对此并不担心:它只是在上演，结果将与全年不同。为此，他把代理建筑业务称为长跑。

根据最新的公告，绿城集团在5月份获得了约55万平方米的合同销售面积和约68亿元的销售额。1月至5月，其代理建设项目累计销售面积约150万平方米。

相比之下，5月份的数据环比明显回升，但从5月份之前的总量来看，仍低于去年同期。

正如李俊认为代建制是一个长跑，如果我们想探索绿城代建制的前进轨迹，仅仅从去年到现在的数据是不够的。从一开始到现在，绿城代建制的发展轨迹更像是一条连续的曲线，有峰有谷，一切都充满了不确定性。

从目前来看，李俊仍然保持着自己的骄傲。在横向比较中，绿城在代理建设领域仍遥遥领先于其他同行。

十年长跑

历史事物发展的痕迹经常可以在参与历史的人身上找到。李俊在绿城的建设可能就是这样一个角色。

早在2005年，绿城就开始慢慢接管政府的代理建设项目。2008年，宋卫平提出了依靠品牌和团队实现业务创新的理念。当时，尽管有初步的尝试和基本的理论体系，绿城很少参与市场上的商业项目。

2010年，情况发生了变化。今年，李俊正式进入建筑业，接手了一个名为瑞安翡翠花园的项目，这也是绿城的第一个商业建筑项目。

当时，一些业内人士猜测，绿城开始接触商业代理建设项目，这可能意味着是时候正式将这项业务推向市场了。果然，同年9月，绿城建设管理公司正式成立。由于他在翡翠花园项目中的表现，李俊开始了他作为代理建筑行业领导者的职业生涯。

从目前的角度来看，住房企业出口品牌并进行管理是很常见的，但在当时，这仍然是一种新的做法。

可以证明的是，在绿城的代理建设业务刚刚起步的头几年，代理建设这个词还没有出现在它的公告中。对于这项业务，绿城被称为建设管理业务。

开辟一个新的商业领域意味着所有的方向和策略都将被制定得无影无踪。即使是现在，李俊关于代理建筑业务的说法仍然是:他仍在摸索前进，因为我们面前没有可以校准的样本。

在过去几年的基础上，绿城建设管理有限公司成立仅五个月就签署了27个项目，总建筑面积近500万平方米。

不久，绿城和融创历时数年的婚礼和离婚剧也将上演。

或许受此事件影响，绿城建设的发展速度放缓了。截至2015年9月，签约项目数量仅比2011年增加了一倍，共有52个签约项目，总建筑面积约为1700万平方米。

CCCC上任后，形势有所好转。经过一些整合，绿城管理成立。

据相关人士透露，当时绿城在头两年处于股权纠纷的敏感时期，但在中国回归后，其发展方向基本稳定，包括资金的支持和战略思维。

2016年9月以后，绿城品牌下销售的代建管理项目签约销售面积基本可以达到每月20万平方米的水平。2017年11月，这个数字甚至跃升至95万平方米。

无论从哪个角度看，大规模增长似乎都是好消息。然而，作为代理建筑业务的主要掌舵人，李俊产生了一丝焦虑，这种焦虑来得太快，不符合正常的发展逻辑。

在他看来，当时房地产行业的外部形势发展过快不是一件好事。李俊直言不讳地说:一切都是热的、疯狂的、疯狂的，结果必然是鸡毛遍地。

2018年，绿城的代理建筑业务将继续扩大。第四个月，绿城中国全年累计销售额为413亿元，其中代理建设项目销售额约为174亿元，占总销售额的42.13%，几乎占总销售额的一半。

当绿城的代建曲线处于高位时，有业内人士指出，代建模式最大的特殊性在于反周期。当市场上涨时，房地产投资企业随着市场的上涨不断增加杠杆。当市场下跌时，建筑公司和资产管理公司将获得更多的项目机会。

显然，2018年行业降温给绿城管理带来了机遇，上半年建设项目数量甚至超过了全年项目数量。

然而，绿城管理似乎并没有逃脱曲线发展的规律，之后又回落到顶峰。进入2019年后，月销售面积一度跌破20万平方米，引发了对其未来发展的种种猜测。

李俊对此并不担心。他说:到今年年中，数据基本能与去年持平，他有信心在年底超过去年。

然而，也许李俊自己无法预测下一个瓶颈何时会到来。

代理施工压力

从目前的业务发展来看，李俊做得不错。

据有关人士透露，截至今年5月，绿城已管理了近400个建设项目，其中控股项目约270个，参股项目约100个，总面积近4000万平方米。

然而，在主营业务之外的这一领域，注定了李俊及其代理业务将面临不同于传统房地产业务的压力和挑战。

李俊曾经坦率地说，他现在对规模没有很高的追求。一方面，行业有优势；另一方面，项目太多，管理、资金等问题会越来越复杂。

我们的压力不是来自同龄人。对于挑战，李俊曾经说过。据了解，除了大环境和同行，绿城面临更多来自内部的挑战，从发展模式和代理建筑行业本身。

随着行业的发展，除了绿城，还有很多房地产企业，包括施琅、滨江、建业等。，已经涉及到代建领域，具有不同的特点，但代建模式一般是相似的。

目前，绿城的代理建设主要包括三种业务模式:政府代理建设、商业代理建设和资本代理建设。

其中，商业代建是指委托方取得土地后，绿城委托的项目开发、管理乃至后续运营的全过程。其中，绿城管理将通过按比例收取服务费来盈利。像大多数同行一样，绿城管理在商业代理建筑行业中的比例最高。

然而，李俊显然希望在未来更接近基本建设。

与商业代理建设不同，资本代理建设的委托方大多是外部金融机构。据业内人士称，这种代理建设模式甚至不需要先购买某一块土地，这似乎更符合绿城管理对轻资产的追求。

在这种模式下，绿城使金融机构通过经营实现土地收购开发全过程的投资收益，并收取一定的服务费。在李俊看来，这无疑是一个值得开发和有待开发的市场。

未来，我们将更多地为这些资本服务，并越来越多地成为服务提供商。李俊说。

但是事情在理论上往往很简单，但在实践中却很困难。据有关人士透露，虽然代建制模式已经出现多年，但在整个房地产行业中仍属于非主流，绿城希望摆脱普遍的商业模式，在无人借鉴的行业中走向资本模式。似乎不难理解李俊提到的内部压力..

在没有参照物的情况下，绿城只能凭感觉过河，每一步都需要小心。

从公开数据来看，绿城管理目前还没有听到太多关于这一代建筑模式的消息。验证模式升级的路径可能需要时间。

夺回海外

无论如何，绿城的代理建筑业务仍是第一个进入轨道的。这应该归功于公司的发展战略、团队人力和其他内部因素，但必须提到的是，绿城的朋友可能也有一些功劳。

事实上，在绿城代理建设业务的拓展过程中，不仅有自己赢得的项目，也有自己发现的项目，甚至有些项目在业内朋友的推荐下最终达成了合作。

绿城管理层有自己的进入壁垒。在通过了企业追求规模的第一阶段后，选择项目的眼光在不断提高。

在2018博鳌房地产论坛上，李俊透露，他之前已经拒绝了近30个项目。当然，绿城也将毫不犹豫地为它认为好的项目进行合作。

交谈中，李俊向视点房地产新媒体透露了一个有趣的细节:今年5月21日，绿城管理在柬赢得了一个近30万平方米的建设项目，该项目是通过引进老客户获得的。

值得一提的是，这也是绿城管理唯一的海外代理建设项目。

据了解，该项目的委托方为意嘉国际，项目名称为西哈努克城房地产项目，总建筑面积超过30万平方米。计划建设一套超高层酒店式公寓，是目前西港最大的容积率和建筑高度。

数据显示，该项目位于西岗新城中心，距离奥其迪尔海滩约800米。项目周围有四条主要交通干线，通往机场、海滩和商业中心。

从项目目前披露的信息来看，绿城似乎是一个很好的海外回迁选择。绿城重新获得它的原因是因为绿城以前有海外建筑项目。

绿城代理建筑业务的第一个海外项目位于雅加达。许多绿城人仍然记得这个项目。因为当时签署这个项目的主体是蓝城、CCCC和中国港(印尼)。该项目也是继CCCC入股后，绿城第一次整合代理建筑业务的有意义的行动。

然而，根据相关消息来源，绿城管理已经退出该项目。

据资料显示，该项目名为雅加达千年新城，总建筑规模约50万平方米，计划将其建成西雅加达的标志性大型住宅小区。

签约后，蓝城还在官方网站上宣布:未来，蓝城集团将进一步深化与CCCC海外房地产、中国港湾(CCCC的子公司)的海外战略合作，为海外市场带来优秀的城市住宅产品。

时间变了，随着蓝城的建筑业务融入绿城的管理，对那一年的预测也结束了。然而，一些业内人士指出，与当年相比，只有主体发生了变化，但绿城出国的想法并没有被放下。CCCC海外可观的土地储备可能是下一个合作机会。

绿城联合董事长朱碧新在与蓝城合作的一年中表示，CCCC在100多个国家和地区有海外业务，下一步将寻找一些好的国家和地区发展一些合适的业务，这将成为一个新的增长点。

李俊告诉视点房地产新媒体，目前代理建设业务的重点仍在国内，但我们不能排除去海外洽谈项目的可能性，只要有合适的项目，我们就会合作。

他还透露，绿城管理已经着手东南亚的一些项目，预计将在未来进一步实施。东南亚应该得到优先考虑。这里的城市化率很低，这使得绿城进入市场更加方便。

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来源：广州新闻直播