重磅发布 | 观点指数·2019年15月中国房地产企业销售金额TOP100

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2019年将过半，经历了3月和4月楼市的小春天，5月楼市的热度似乎还会继续。根据2019年1-5月中国房地产企业销售额100强排行榜，5月份中国房地产企业销售额100强为9597.75亿元，略低于4月份的月度销售高峰，但这一数字远远高于1月和2月的月度销售额。

如果我们进一步细分每一步房企的月销售额，前10名、前30名和前50名房企在1-5月的前100个月的月销售额也符合这一逻辑。除了市场的规律性之外，在3月和4月房企遭遇销售高峰后，冲刺的态度也发生了变化。此外，这也可以看作是房屋企业在为6月份的年中销售做准备。

根据2019年1-5月中国房地产企业销售额100强排行榜，从1-5月，有7家房地产开发商销售额达到1000亿元的门槛，比去年同期多1家，比今年前4个月多2家。

1-5月，前5名、前30名、前50名和前100名住宅企业的销售额分别为11666.23亿元、27651.41亿元、33654.58亿元和40658.94亿元。值得一提的是，集中度越高，总部企业寻求规模突破的难度越大。数据显示，与2018年1-5月相比，前5名开发商的销售额仅增长了3.20%，而前100家房地产企业的销售额增长了14.55%，两者差距很大。

事实上，经过一轮规模增长后，房地产市场变得更加理性，追求质量发展，这就需要房地产开发商的经营能力、财务和利润指标。从监管的角度看，这体现在交易所等机构加强对房地产企业的监管。

4月份新城控股和珠江实业被询价后，交易所拉开了企业询价的序幕。5月，深交所和上交所两个国内交易所对太和、香江控股、光明地产、乐视、贾凯、金科、HNA基金会等10多家企业进行了调查。内容涉及债务、现金流、销售、投资、经营质量、关联交易、企业盈利能力等方面。

鉴于过去房地产开发商往往利用高杠杆来发展规模，而不关注自身的债务风险和盈利能力，这些监管措施将在很大程度上有效监督和约束房地产企业的投资行为。从长远来看，这也是房地产行业走向规范化、健康、长远发展的前提。

商品房去商业化的周期缩短了，不同能源水平的城市被分割了

统计局数据显示，今年1-4月，商品房销售面积为4.2085亿平方米，同比下降0.3%，降幅比1-3月缩小0.6个百分点；商品房销售39141亿元，增长8.1%，增速提高2.5个百分点。具体来说，我国商品房销售面积和销售增长率在经历了今年1月和2月的最低点后开始回升，与销售面积相比，销售增长率回升较快。

这一趋势体现在商品房价格上，这也体现在商品房销售价格的上涨上。统计局的数据显示，4月份，四个一线城市新建商品房的销售价格环比上涨0.6%，同比上涨4.7%；31个二线城市新建商品房销售价格环比上涨0.8%，同比上涨12.3%；35个三线城市新建商品房销售价格环比上涨0.5%，同比上涨11.3%。

另一方面，三月份及四月份，商品住宅销售面积的跌幅亦有所收窄。3月底，全国商品房销售面积比2月份减少605万平方米，也是去年10月以来的最高值。数据显示，得益于房地产市场的复苏，商品房实现了良好的去转型。

据机构统计，今年1-4月，全国重点城市商品房平均拆房时间分别为13.59个月、13.35个月、13.76个月和13.06个月；1月至4月商品房平均拆建时间同比分别增长12.50%、4.48%、3.74%，下降2.46%。以上数据表明，商品房前四个月的平均去化学化时间持续缩短。

与此同时，不同能源水平的城市之间，商品房的拆建表现出差异和分化。前4个月，一线城市商品房去化学化时间持续缩短，范围较大，去化学化时间从1月份的11.59个月减少到4月份的8.04个月；二线城市也改善了他们的去化学循环。相比之下，三线城市商品房退役周期在3月和4月有所缩短，但商品房退役周期从1月的18.8个月增加到4月的21.04个月。

值得一提的是，一些中小城市，如三线和四线，缺乏人口和工业支持，以前的紧缩政策也导致这些城市的市场饱和度增加。另一方面，2019年工棚改革计划的宣布，让三、四线城市的房地产市场失去了一些依赖。

据了解，2019年全国工棚改造建设计划约为285万套，比2018年计划的580万套减少约51%。数据显示，除福建、天津、广西等少数省市预计今年开工建设外，其他31个省市的规划建设能力与2018年相比均有不同程度的下降。

这对于以三、四线为主体的中小城市来说，无论是促进房地产投资还是促进商品房销售，都是一个不利因素。

房地产市场过热的城市受到了预警，由于该市的政策，一市一策的基调没有改变

3月和4月，楼市和城市出现了一波小阳春，这让很多业内人士认为，政策调控将迎来宽松的变化。然而，5月中旬，苏州、佛山、大连和南宁受到住房和城乡建设部的警告，因为近三个月来新建商品房和二手房的价格指数涨幅较高。

4月19日，住房和城乡建设部对今年第一季度房价和地价波动较大的六个城市发出预警。根据国家统计局公布的数据，4月份，大连和南宁新建商品房分别同比增长0.7%和0.9%，同比分别增长13.2%和11.5%；同期，大连和南宁的二手房环比分别增长0.8%和1.4%，同比分别增长9.1%和11.7%。

根据机构数据，4月份苏州商品房交易面积为2017年以来的第二高，达到118.8万平方米。此前，2017年6月苏州的最高月营业额为119万平方米。

此外，地方城市的升温也导致个别热点城市的土地拍卖市场地价不断上涨。据统计，今年以来，苏州土地市场已投资716亿元，同比增长12.5%。4月份，苏州市土地建筑面积为98.29万平方米，同比下降48.48%；单月平均土地交易价格为8117元/平方米，同比增长94.56%，为去年8月以来苏州市最高增幅。

值得一提的是，4月29日，中国海外地产以3.03万元/平方米的底价和35.63亿元的总价，夺得苏州工业园区沪东板块的宅基地，创下苏州土地拍卖新纪录。据了解，今年一季度以来，苏州土地市场过热，二手房价格倒挂，4月末全市房地产价格指数上涨5%，超过了苏州市年度控制目标5%的上限。

随后，政策层面开始收紧对苏州的监管，并继续加大力度。据5月27日的消息，苏州市政府近日召集30多家房地产开发商，与住建局、发改委、自然资源局等部门联合举办了苏州房地产行业论坛，指出如果7月份之前苏州楼市的几个主要指标得不到控制，苏州将继续加大限购范围，提高外国人购房的社会保障门槛。

这被称为自2018年下半年以来最严格的监管措施。5月11日和5月16日，苏州出台了调控政策，如限制工业园区和高新区重点区域的新房销售三年，将学区调整为九年一度，以冷却房地产市场。目前，苏州已被列入70+1大中城市房地产指数监测范围。

政府一再强调，稳定土地价格、房价和预期应该是2019年的目标。苏州在空之前收紧监管可能不是特例，但对全国房地产市场具有示范意义。这也再次表明，房地产市场调控并没有发生很大变化，特别是对于一些房地产市场过热的城市和城市，调控政策只会更加严格。

目前，在不断放宽定居条件、吸引人才以及“一城一策，一城一策”的政策下，有分析师指出，预计未来全国城市地价将适度上涨，热点城市住宅地价增速将放缓，部分城市住宅地价较上月略有上涨，但基本稳定。

来源：广州新闻直播