原报道 | 锁地战 “火并”东莞城

本篇文章5347字，读完约13分钟

回到20世纪90年代，由于土地和劳动力成本的上升，近10万台商移民到大陆寻找机会。珠江三角洲的港口城市莞城凭借自身优势，承接了这一波产业转移。

当时，东莞几乎成了台资企业的天下。最高峰时，有6000多家台资企业，产值占东莞gdp的40%以上。鞋业、纺织业和家庭工业相继进驻。泰盛家具、金宝电子、豫园鞋厂都是台资企业，员工数以万计。

然而，随着时代的变迁，东莞在2008年经历了金融海啸，传统制造业衰退。不仅台资企业，东莞也有大量铸造企业面临停产、倒闭、空搬迁，留下一家工厂与空徘徊。

换鸟笼给东莞一个翻身的机会，开始产业转型升级。高科技产业、物流业和会展产业已经逐渐取代了原来的低端制造业。

产业转移自然会投射到房地产行业，这将导致东莞土地的升级和房地产的崛起。在土地资源日益稀缺的东莞市，寂静的工业区和工厂已经变成了解渴的杨梅，或者改造创新和创意园区，或者提供土地出售。

然而，这种杨梅不足以让东莞快速发展。东莞的土地开发接近底线，土地供应不足，但仍在紧张地通过各种方式增加土地储备和准备。

2019年，东莞发布了土地供应计划，全年规划了14块商业用地和51块住宅用地，同比增长近一倍。值得注意的是，一些短期长期供应甚至两年零供应的地区这次也开设了粮仓。

觊觎冠城甚至大湾区的房地产企业自然热衷于嗅到机会。

4月初，东莞的土地拍卖成为全国关注的焦点。除了已经自给自足了8万年的乌龙，房地产企业提前10多天锁定土地的行为也很引人注目。

这不是特例。目前，东莞有四个锁定的地方，买家都已经宣布，即保利、融创、彭锐、深圳湾第一开发商、第一次进入东莞的第一人。

东莞土地封锁战

要在东莞掀起这一土地浪潮，应该是中海地产近30家企业在万江成功赢得了土地。

4月17日，经过62轮招标，中国海外房地产东莞投资有限公司以14.38亿元人民币，相当于约16000元/平方米的底价，以75.79%的溢价，获得了万江区石美大厦2019wg007地块。同一天，该地块吸引了27家房地产企业竞标，这是自去年中国土地的普通低地价、底价和拍卖以来罕见的热烈场面。

时隔六天，万江的一块土地又开始骚动起来。

4月23日，原5月7日上市的万江胜利商住区，23日11:58-12:01连续30轮被111号买家报价，报价直接达到30亿+100%商业自持的上限价格，期间没有其他买家报价。这意味着111号买家提前13天锁定了该地块的所有权。

这一事件引起了很多关注和讨论。毕竟，房地产企业只对曾经很受欢迎的土地进行竞标，只有经过激烈的竞争，价格才上升到一个很高的水平，甚至限制了价格。

在观众离去之前，又有三个东莞地块通过报价封顶的方式提前锁定。区别在于它不再是一个房地产企业的独角戏，其中有8个房价参与了一个地块的预售；锁定时间逐渐缩短至半分24秒

第一个买家的神秘被揭开，赢得万江胜利地块的111号买家是保利发展的子公司保利湾区投资发展有限公司。其他几个买家也相继浮出水面。其中，融创提前17天29秒锁定了沙田的商住场所，10.23亿元，加上40年的自营业务，底价约为12541元/平方米。

彭锐房地产更加引人注目。前期一直到拍摄前一天晚上9点才悄悄行动，8分钟内投标29次提前锁定地块，封顶条件为23.6亿元+100%自持面积，底价约为21712元/平方米。

最后一个透露买家的是王牛墩地块，这创下了东莞土地拍卖速度的纪录。

5月6日，五家房地产企业参加了竞标。经过24秒19轮的投标，98号投标人以9.47亿元的价格限制和40年的自持期锁定了这块土地。

出人意料的是，本次比赛的获胜者是东莞新招的北京国有企业，它是第一个购房者，并通过封顶土地正式进入东莞市场。自2017年进入粤港澳大湾区以来，它还被部署在深圳、广州和佛山。

回到话题上来，地块的稀缺性和优越性是这四个地块使房企无法提前锁定土地的主要原因之一。

例如，在中海和保利强占土地的万江，商业和住宅用地已经两年半没有动工了。据悉，在东莞的几个主要城区，与程楠和东城相比，万江相对不为人知，土地市场已经沉寂了两年，这使得房地产市场的供给更加稀缺。

今年1月，万江迎来了缩短与程楠距离的第三座桥梁——银龙桥的开通，并与华侨城签署了9个项目，总投资超过130亿元。在今年计划由东莞提供的65个商业和商业用地中，万江已成为最大的土地供应商，有11个案例。

此外，如果沙田地块位于虎门港附近，可以快速到达广州南沙和深圳；王牛墩小区生活设施成熟，居住分布广；程楠地块的高开发利用率是开发商抢地的诱因。

但与此同时，这批土地含有一定的商业成分，开发商报出了100%的自供，这对于商业方面来说可能不是一个小考验。

该地块的商业容量要么是办公楼，要么是商店。然而，这两个项目在东莞是饱和的，东莞不同于广州和深圳。这里的人口和商业氛围比较分散，而且有很多中心区域，导致人气缺乏集中，所以开发商在商业部分还是有一点压力。合肥研究院研究东莞市场的高级分析师李兴旺指出。

账目算好了吗？

尽管东莞的土地稀缺，而且卖得少，但开发商们还是争先恐后地出最高价，这不可避免地让市场担心:这个账能算吗？空房间有利润吗？

占有这块土地是一个很好的理由，所以不会说压力非常大。一个开发商这次拿走了土地，向视点房地产的新媒体透露。据透露，这批锁定地块的定价实际上是比较合理的，甚至封顶价格也是比较合理和可以接受的。每个人都在结算，所以如果他们能拿到，他们会直接拿走，以免赔钱。

定价趋于合理，这或多或少与东莞过去两年的土地转让有关。

据了解，近两年来，东莞几乎面临历史上最严格的监管，不仅限购、限贷、限外、限价、限售，还出台了一系列详细的政策。此外，市场预期发生了变化，开发商资金趋紧，土地市场回暖。尤其是自去年10月以来，一些定价过高、商业自给自足的地块被拍卖或以底价出售，其中包括许多高质量的商业和住宅用地。

值得一提的是，去年10月被彭锐锁定的东莞程楠地块，总面积23.6亿元+100%自持面积，是程楠2018wg025的热门商住用地。

当时，该地块的招标条件略显严格，包括达到最高限价后的4.36万平方米自持商品房面积的招标。投标人必须在3.5年内完成不少于16万平方米的商业办公楼、1600个规划停车位和5万平方米的自持商品房的交付。

此次重新入市后，地块起拍价由19.57亿元降至14.8亿元，封顶价由23.73亿元降至23.6亿元。取消了50，000平方米的自给自足的商业建筑，并将1，600个规划停车位的交付时间延长至4年。

地块本身位于东莞的黄金地段，板块成熟。上市取消了自持商品房、停车位分配和产权注销等条件。此外，东莞一直处于供不应求的状态，企业自然有强烈的征地意愿。诸葛房产搜索数据研究中心的分析师岳说。

降低起拍价和放宽条件确实很有吸引力，但房屋企业开出最高限价锁定土地真的值得吗？是不是有点激进？

东莞今年相应调整了地价。通过各种算法和评估，最终的地价也给了(开发商)空房一定的利润，但这个空房很小。李兴旺分析:所以还是有点激进，但是一些房地产企业，特别是那些还没有进入东莞的，可能会因为战略原因在大湾区规划的出台下拿地。

大湾区是东莞这波土地浪潮无法避免的原因。

今年2月，《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台。据统计，在27000字的规划纲要中，东莞有八个地方被提及:广深港科技创新走廊的必要节点、先进制造中心等。，包括滨海湾新区，这也已正式写入文件。

更重要的是，位于珠江港口的东莞，北连广州，南连深圳，在整个大湾区的区位优势是毋庸置疑的。

开个玩笑，东莞是一个双核城市，一个在广州，一个在深圳，位于两个一线城市之间。这个位置放眼整个国家，只有一个。李兴旺说，与京津冀、长三角等几个城市圈相比，其他城市圈的两个城市之间的距离至少有近100公里，但大湾区的广佛、深湾等每个城市之间的距离都有40-50公里，而且距离很近。

在开发商眼中，东莞的角色更有意思:在粤港澳大湾区规划中应该有点无聊和赚大钱，而广深都要经过它。

与广州相比，东莞和深圳显然有着千丝万缕的联系。特别是近年来，东莞产业基础雄厚，上下游产业链完善，已基本成为深圳产业溢出的最佳选择。

华为的存在可能是最好的证据。一篇文章这样描述它:在深圳，如果你问别人关于坂田的事，被采访者的第一反应大多是华为。现在，如果你问别人关于东莞松山湖的情况，他们的第一反应可能是华为。

在产业转移的过程中，房地产市场也在荡漾，东莞和深圳的房地产已经成为房地产市场的热点。可以说，东莞的房地产市场多年来一直蓬勃发展，深圳游客的作用不容忽视，这刺激了东莞房地产市场成交量的大幅增长。

与深圳相比，用低值来描述东莞的房价并不夸张。目前，新房均价约为16000元/平方米，除了一些热门地区进入3w+时代，而深圳已达到约55000元/平方米。

这种差距不仅吸引了深圳游客，也给了进入东莞的房地产企业一个空的想象空间。

重仓管城

东莞房地产企业的土地争夺战已经赢得了足够的市场关注。

那些不熟悉东莞市场的人仍然在想:保利、融创、先锋甚至彭锐什么时候瞄准了广东这样一个二线城市？但事实上，他们是这个市场的后来者。

现在很难进入，万科和碧桂园已经形成了这样的垄断地位，一个积累了这么多年网络资源和土地资源的房地产龙头企业已经露出了些许遗憾的心态。

以万科、碧桂园、金地为代表的外国房地产企业，确实是东莞市场上的第一批房地产企业。其中，万科是东莞住宅市场的领头羊。有一段时间，东莞万科声称其市场份额始终是万科集团每年第一次获得最佳一线公司的荣誉。

万科于2004年进入东莞，仅用了五年时间就在东莞市场排名第一，然后一路高歌，连续六年引领东莞房地产市场，项目遍布松山湖、长安、虎门和塘厦。2015年，东莞万科销售额首次突破100亿，成为东莞首家销售额突破100亿的房地产企业。

这一排名受到了全球第一房地产企业的挑战:2017年，东莞万科销售额达到194亿元，超过碧桂园的285亿元，排名第二。

万科去年超越了。数据显示，2018年，万科、碧桂园、金地分别在东莞签约197亿元、162亿元、69亿元，分别占14%、13%和5%的市场份额。

外资房地产企业占据主导地位，东莞本土房地产企业空的存活率明显降低。据视点房地产新媒体报道，目前只有当地房地产公司光大地产脱颖而出，而其他如新世纪地产和宏远地产已经挤出了前20名。

然而，值得注意的是，前二甲基万科和碧桂园的市场份额已经下降。2018年，两大房地产企业约占27%的市场份额，较2017年的37.5%下降了约9个百分点。

许多一线大企业都在东莞大举扩张，这也稀释了前两家的市场份额，这是大势所趋。李兴旺向视点房地产新媒体解释。

寡头的微弱份额来自外国房地产企业的第二波进入。2017年至2018年，在保利、恒大、中海、卓越相继进入前几年后，东莞迎来了开发商抢滩的新浪潮，华润置地、招商局蛇口、CCCC、金茂、龙湖、华侨城、远洋运输集团、中州、云南城都出现了迟到现象。

2018年，进入龙城后，万科和碧桂园、金谷、卓越、保利、光大、恒大、和记黄埔、中海和宝安地产分别排名第三至第十，其次是时代、阳光城和泰和。

现在，四个锁地的出现和北京房地产企业首次置业的到来，是否意味着东莞房地产企业的新一轮洗牌？另一方面，当市场上的十大外国开发商还在哀叹他们错过了发展机会时，这一波外国人进入东莞是不是有点晚了？

市场似乎比焦虑的开发商更开放:现在还不算太晚，目前大湾区能进入的城市不多。大湾区计划出台后，对湾区发展持乐观态度的二、三线房企和非主流房企将关注湾区市场，如果能进入，至少插上一面旗帜。世界银行广州地区副总经理林家兴说。

值得一提的是，东莞房地产企业的竞争并不仅限于开放土地市场的战场。

东莞的开发强度超过50%，土地资源日益紧张，三旧改造和城市更新成为缓解土地压力的必由之路。2018年8月，东莞市政府正式发布了《关于深化改革、推进城市更新、提高城市质量的意见》，提出东莞应力争在未来三年内实现3万亩的城市更新目标。

为了抢占市场蛋糕，房地产企业自然要走这条路。

自2017年起，万科、碧桂园、保利、金地、星河、华润和卓越相继在东莞成立了城市更新公司或设立了城市开发功能，并开始签约经营东莞城市更新项目。

其中，华润置地是东莞市旧城改造局最活跃的部门。据资料显示，华润自前年进入东莞以来，先后中标了谢岗镇赵霖村、昌平镇浪北村、道滘镇、霍连舒旧城改造项目等。，涉及十多个相关项目。

随着旧房改造项目的推进，目前只有卓悦中环、皇家碧桂园、东城碧桂园、万科中天城市花园等旧房改造项目。已经进入市场。

粮仓大开、土地热的东莞，以及产业转移过程中留在空厂区的房地产企业的进入，似乎正在引起新一轮的关注。

然而，对于那些因市场狂热而需要冷静下来的人来说，二级市场最近提交了一个创纪录的项目，将价格下调高达20%。有些人甚至认为这是一个无形的泡沫。

在锁定土地的闹剧之后，冠城的房地产弧线还没有被清晰地勾勒出来。

原始报道|用事实说话，用客观、深入的态度记录和报道；洞察全局，综合分析，运用材料和数据，还原真相。

来源：广州新闻直播