深交所问询函里的金科利润与债务

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观点房地产网络监管部门对上市公司信息披露的完整性和准确性要求越来越严格。包括新城和泰和在内的许多房地产企业近期的年报都受到了深交所和上海交易所的关注。

5月20日下午，深交所再次发出询证函，重庆房地产公司金科股份有限公司收到了询证函。询证函全文共包含11个问题，涉及2018年度报告中的收入利润、债务资金、项目后续投资和企业下一年度的业务发展计划。

2018年，金科的销售额为1188亿元，同比增长81%，实现了1000亿元的飞跃。土地投资成绩喜人，总投资700亿元，新增项目110个，建成区2054万平方米。截至2018年底，可销售面积超过4100万平方米。

平静的水中可能隐藏着暗流。深交所就相关数据和业务发展中存在的问题提出了自己的详细问题，并要求金科在5月27日前给出答复。

为什么利润增长远远超过收入增长？

深交所的第一个问题与收入和净利润有关。

数据显示，2018年，金科股份实现营业收入412.34亿元，同比增长19%；归属于母亲的净利润为38.85亿元；同比增长93.85%，毛利率和净利润分别同比增长8个百分点和3个百分点。

由于净利润的增长远远超过营业收入的增长，深交所要求金科在不改变主营业务范围的情况下予以说明。

同时，在房地产行业整体压力下，金科房地产业务毛利率同比增长8.05%。因此，深交所要求金科通过比较过去两年主要收入来源所涉及项目的形式、构成、成本和收入来解释毛利率的大幅增长。

事实上，除净利润和毛利率大幅增长外，金科2018年的净经营现金流为13.29亿元，与2017年的-84.86亿元相比也有较大提高。

这一戏剧性的变化也引起了深圳证券交易所的关注。在这方面，金科需要详细答复相关业务活动收到和支付的现金以及所涉及的主要业务活动的发展情况。

此外，2018年销售额超过1000亿元时，金科期末存货也大幅增加，2018年为1608.35亿元，占总资产的69.7%，比2017年底增加536.13亿元，增幅为50%。存货跌价准备为8612.42万元，明显低于前期的2.17亿元。

关于库存大幅增加的原因，询证函要求金科结合相关的库存采购成本和方式以及现金流量表进行操作

活动现金流出量的变化显示了存货变动与相关现金流量数据变动的匹配，显示了该期间存货跌价准备金额的合理性。

同时，金科还需要披露本期存货账户借款利息资本化率，并通过与前期的对比说明变化的原因，结合借款金额的变化和同行业可比公司说明相关借款利息资本化率的合理性。

短期债务风险存在吗？

在询价信中，债务状况也是深交所对金科的一个重要关注。视点房地产新媒体获悉，虽然2018年销售额增长了80%，但金科的负债也增加了。

根据年报，截至2018年底，金科负债总额为1929.32亿元，较2017年底的1349.98亿元增长42.92%，资产负债率为83.63%。据深圳证券交易所称，这在同行业中处于相对较高的水平。

然而，2018年，金科衡量短期偿债能力的相关指标正在减弱，包括库存周转率从0.31降至0.23，流动比率从1.71降至1.55，速动比率从0.44降至0.38。

因此，是否存在短期的短期债务风险成为深交所关注的焦点，这就要求金科根据销售项目收益率、金融机构信用额度等指标进行量化分析，并给出相应的对策。

深交所还质疑金科的内部资金管理机制，并对其持有大量货币资金但不偿还短期债务的做法感到困惑。

数据显示，截至2018年12月31日，金科短期贷款期末余额为31.96亿元，一年内到期的非流动负债期末余额为244.43亿元，货币资金期末余额为298.52亿元。

借款是指与利息相关的费用。深交所指出，财务费用对公司经营业绩影响很大，金科有必要在保持较高货币资金余额的同时，承担较大的债务和融资成本。

观点房地产新媒体从年报中了解到，金科298.52亿元的货币资金中包含3.68亿元的限制性资金。根据这一计算，仍有294.84亿元的活动资金，但为什么不用它们来偿还债务呢？

深交所质疑，除了披露的限制性货币资金和应收账款，金科是否还有其他未披露的潜在限制性安排。

财政援助从何而来？

实际上，包括3.68亿元限制性货币资金在内，截至2018年底，金科限制性资产账面价值高达580.19亿元，同比增长98.4%，限制的原因几乎都是抵押、质押和股权融资贷款。

根据年报，2018年金科其他应收款期末余额为130.2亿元，同比增长42.93%，主要是由于股东对合营企业和合资企业的义务履行情况有所增加(按相关比例提取投资和开发资金)。

视点房地产新媒体获悉，2018年，金科股份频繁向关联公司提供资金支持，并为关联公司提供担保。

数据显示，截至2019年2月底，金科对外金融援助累计余额为94.19亿元。同时，截至2019年3月底，金科向关联公司提供的担保余额合计790.3亿元。

频繁的资金支持和担保也是融创与金科在董事会中的一大争议。观点房地产新媒体获悉，在金科2018年股东大会决议公告中，《关于增加公司控股子公司担保金额的议案》和《关于公司及合伙人按股权比例动用控股子公司盈余资金的议案》获得40%以上的反对票。

金科董事会审议《关于公司和合伙人按股权比例提取控股子公司盈余资金的议案》时，融创执行董事张强代表融创投了反对票，理由是上市公司频繁担保和转移资金，增加了公司的财务风险；唯一董事姚宁指出，2018年，上市公司经常提供财务援助和担保。

深圳证券交易所的问题更切中要害。它要求金科和金科审核批准到目前为止的财政资助的实施情况，说明当前的财政资助余额，并列出财政资助对象的金额和余额、2018年的净利润以及其他股东。

在融资目标方面，深交所还要求披露财务指标、项目开发建设进度、当期资金余额和资金需求等。，并允许金科分析向合资企业和合资企业提供财政援助的合理性和必要性。

更重要的是，对于近两年来已经实施和预期的财政资助的具体来源和费用，深交所还询问了是否来自该项目的预售款，并要求披露实际年利率。

来源：广州新闻直播