解局 | 碧桂园40亿沪上加仓与四年寻路

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观点房地产网尽管在所有公开场合，杨国强都对三、四、五线城市表示乐观，但一、二线城市，尤其是一线城市，仍是开发商的战场。

在过去的一周里，碧桂园以40亿元的总成本赢得了闵行和金山两处房产，显示了它想弥补上海的强烈愿望。碧桂园在上海公开市场已经有近一年没有收购土地了。

事实上，对于碧桂园的住宅业务来说，上海的市场份额并不太大。根据年度报告，2018年，碧桂园约56%的内地股票销售位于三、四线城市，30%位于二线城市，只有4%位于一线目标。

在今年3月举行的年度业绩会议上，当媒体对三、四线城市提出质疑时，杨国强反复强调了对这一地区的乐观态度。然而，在第一、二线升温的趋势下，开发商短期内增加第一、二线布局的趋势尤为明显。

自今年年初以来，融创和格林兰分别通过收购泛海董家渡项目和中国民生投资在上海增加了数百亿美元的价值。

另一方面，随着一线城市增量市场的成熟，争夺股票市场也是一线房地产企业的一个重要布局。自进入上海市场4年以来，碧桂园已涉足住宅开发以外的新业务，如长期租赁、联合办公和生产城。

40亿上海家仓

像龙湖、金茂等大多数外国房地产企业一样，碧桂园在2015年才进入上海，在公开市场上没有占用太多土地，基本上保持了每年两三件的节奏。

2015年4月，碧桂园在上海嘉定首次取得土地，正式进入上海市场；同年8月，碧桂园在上海成立了一个高标准、相对独立的一线城市营业部，并开始积极寻求征地机会。

据房地产新媒体不完全统计，上海在2年多的时间里赢得了20多个项目，但大部分都位于奉贤、浦东临港、金山、青浦、宝山、崇明等郊区。这也与碧桂园进入一线的想法不一致，希望从郊区市场模式转向，更多地涉足中心城市，打造高端奢侈品。

从销售业绩来看，碧桂园进入上海市场以来，市场份额并不高，2016年至2018年的销售排名均落后于前30名。在此期间，成立不到两年的上海一线业务部门于2017年5月被正式取消，负责一线业务部门的联席总裁朱荣斌也转到了阳光城市。

显然，与碧桂园的光环相比，一线城市的表现始终是一个无法突破的薄弱环节。

有业内人士分析，首先，在产品和品牌方面，以三、四线为主的碧桂园缺乏一线城市的优势；此外，碧桂园在上海征地的另一个显著特点是大多位于郊区，底价在每平方米1万元左右，这也决定了其价值贡献不会太大。

视点房地产新媒体了解到，为了迎合和适应一、二线市场的市场需求，碧桂园于2016年在广州和上海推出明星作品系列，并计划在一线城市建设高品质社区。当时，碧桂园还宣布，上海也将推出高端城市产品和顶级豪宅。然而，自那以后，随着一线业务部门的取消，这种产品也沉默了。

尽管取消了一线业务部门，碧桂园仍然没有放弃一线市场。据了解，莫斌还在2017年碧桂园业务分析会上提出了五年内区域公司成为一线城市市场领导者的目标。

然而，与三线和四线城市的攻击性城市相比，习惯于低溢价的碧桂园，在房地产企业争相抢夺的上海市场上，并没有表现出更为激进的表现。以底价收购土地一直是一种持续的策略，这在一定程度上决定了它无法获得相对高质量的土地，从而在这个市场上取得进一步的进展。

据视点房地产新媒体报道，直到2017年9月，碧桂园才第一次以赢得杨浦区办公用地的身份进入上海市中心。然而，碧桂园很快回到了郊区，以10.69亿元的总价和1104万元/平方米的底价赢得了奉贤区海湾镇13-02的地块。

2018年，上海整体土地市场较为冷清，只有少数房地产企业在公开市场上获得了自有住房，而碧桂园只支付了一处商业和住宅用地。7月，碧桂园以36.35亿元的底价拍卖了金山区金山新城一处大型商住综合办公区，底价为14725元/平方米。

2019年，随着一线和二线城市的复苏，上海的土地市场逐渐活跃起来。

年初，融创以125.53亿元人民币收购了目标公司100%的股权，其中包括上海东佳都项目在远洋的100%股权，总建筑面积62.8万平方米。随后，绿地还以121亿元人民币收购了中国民生投资有限公司董家渡项目50%的股权，并新增了一个总建筑面积为119.9万平方米的土地银行。

在开放的土地市场上，4月底，保利以41.79亿元的价格赢得了上海杨浦的纯宅基地，底价为57，300元/平方米。

相比之下，碧桂园在征地方面继续保持理性克制。自5月份以来，碧桂园先后收购了闵行和金山两处房产，总价为40亿元，底价分别为19，200元/平方米和12，000元/平方米，这也是碧桂园10个月后再次在上海公开土地市场上取得土地的原因。

在上海呆了四年想办法

事实上，随着上海房地产增量市场的日益成熟，后来者转向股票市场研究可能更有意义。

尽管在上海住房市场的表现令人尴尬，但在过去两年里，碧桂园也开始在创新业务上发挥其优势，如长期租赁、联合办公和城市生产。

据视点房地产新媒体报道，碧桂园在取消一线营业部后不久，在上海设立了长期租赁公寓管理部和生产城市开发部，并将上海作为长期租赁公寓产品测试的主战场。

2017年12月，中国建设银行上海卢湾支行与上海碧桂园集团在上海签署了《全面战略业务合作协议》。根据协议，建行上海分行将为上海碧桂园提供200亿元的资金支持，用于在当地开发长期租赁公寓。

同年12月30日，碧桂园首个长期租赁公寓项目“大+国际社区”在上海开业，莫斌提出三年内在全国范围内开设100万套公寓的目标。

然而，碧桂园在其2018年财务报告中并未提及长期租赁公寓的最新开业和租赁情况。仅在2018年年中的业绩发布会上，碧桂园副总裁程光宇就表示，截至2018年7月底，碧桂园拥有超过3万套长期租赁公寓。

相比之下，截至2018年底，龙湖关羽已经开放了5.3万间客房，其中上海在龙湖集团所有城市中排名第一，拥有1万多间客房，而长期租赁公寓也被选为2018年上海龙湖最大的亮点。

显然，作为长期租赁公寓的后来者，碧桂园需要面对来自龙湖、万科和徐汇等快速增长的租赁业务的激烈竞争，以及行业中常见的问题，如盈利能力。

另一方面，除了长期租赁业务外，2018年，上海碧桂园还开始通过合作经营涉猎联合办公、工业地产、城市更新等业务。

2018年初，上海碧桂园宣布将与方糖城携手进入联合办公领域；2019年2月，上海碧桂园与华信房地产有限公司达成合作，合作开发城市更新、智慧城市和工业地产。

尽管业务发展频繁，但与龙湖、万科等多元化经营的房地产企业相比，上海碧桂园在长期租赁公寓的规模或具体城市更新项目的落地方面并没有取得更突出的业绩。

在某种程度上，上海更像是碧桂园对这些创新企业的试验场。目前，在上海已有4年历史的碧桂园仍在寻找最佳的发展道路。

来源：广州新闻直播